要避免“爛尾樓”的民生之痛，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行

一步一挪，爬上十幾樓已經(jīng)滿身是汗;在四面透風(fēng)、裸露磚墻的屋子里，用水桶打水，點(diǎn)燃柴火做飯;夜幕降臨，只能靠微弱的燭光照明……這樣的情景并非發(fā)生在窮鄉(xiāng)僻壤，此時(shí)此刻就在眾多城市被人遺忘的角落——爛尾樓里頻頻上演。一家人花費(fèi)窮其一生的積蓄，期待實(shí)現(xiàn)一個(gè)安居的夢(mèng)，但在面對(duì)爛尾樓時(shí)，這個(gè)夢(mèng)又是如此遙不可及。

爛尾樓是一座城市的傷疤，更是購(gòu)房者心中難以撫平的痛。梳理發(fā)現(xiàn)，盡管全國(guó)究竟有多少面積的爛尾樓沒有確切統(tǒng)計(jì)，但多數(shù)城市都或多或少地有爛尾樓存在。“全國(guó)十大爛尾樓”“某地面積最大爛尾樓”，諸如此類的新聞?lì)l頻見諸報(bào)端，往往成為網(wǎng)絡(luò)新聞的爆款，足見社會(huì)關(guān)注度之高。

相比于爛尾商業(yè)樓宇，爛尾商品房由于直接涉及群眾利益，尤其受到廣泛關(guān)注。一套動(dòng)輒上百萬元的商品房一旦爛尾，對(duì)一個(gè)普通家庭來說，無疑是不能承受之重。除了要面對(duì)不知何時(shí)才能復(fù)建的爛尾樓，每月需要按時(shí)為其償還按揭貸款的壓力，更是讓不少家庭雪上加霜。搬進(jìn)連遮風(fēng)擋雨條件都不具備的爛尾樓里生活，實(shí)屬無奈之舉。

爛尾樓給群眾帶來的困擾是大致相同的，但其出現(xiàn)的原因卻各有不同。有的是因?yàn)殚_發(fā)商出了問題，建設(shè)到一半的項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn);有的則是因?yàn)轫?xiàng)目資金鏈斷裂，開發(fā)商直接跑路;還有的是故意拖慢施工進(jìn)程，與捂盤惜售類似，等到房?jī)r(jià)地價(jià)大幅上漲時(shí)再將未完成的項(xiàng)目整體出售牟取暴利。

無論何種原因，幾乎掏空家庭并背上長(zhǎng)達(dá)幾十年債務(wù)的購(gòu)房群眾，不應(yīng)該成為最終的受害者。

爛尾樓的存在，并非只是大煞城市風(fēng)景這么簡(jiǎn)單。一些占據(jù)黃金地段的爛尾樓，直接影響了城市的發(fā)展進(jìn)程。爛尾樓背后是無數(shù)個(gè)負(fù)債前行的家庭，持續(xù)的毫無希望會(huì)釀成社會(huì)不穩(wěn)定因素。有的爛尾樓存在已達(dá)10余年之久，無人接盤、無人維護(hù)，甚至有成為危樓、隨時(shí)倒塌的風(fēng)險(xiǎn)。

雖說“亡羊補(bǔ)牢，猶未遲也”，但對(duì)于化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)而言，找到接盤者的難度并不小。相當(dāng)數(shù)量的爛尾樓或位于城市中心位置，或體量巨大，被資金鏈拖累，需要接盤者財(cái)力巨大。有的爛尾樓權(quán)屬?gòu)?fù)雜，且多爭(zhēng)議，還有的延期后續(xù)補(bǔ)償事宜復(fù)雜……這些都令接盤者望而卻步。

群眾的訴求就是工作的追求。面對(duì)購(gòu)房群眾的無助與期待，解決爛尾樓問題沒有退路，只有前行。在一房一策千方百計(jì)解決現(xiàn)有爛尾樓的同時(shí)，想方設(shè)法從源頭探討化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)盡快提上日程。其中的核心就是商品房預(yù)售制度。

在改革開放初期，國(guó)內(nèi)住宅面臨嚴(yán)重短缺，商品房市場(chǎng)不成熟。在彼時(shí)的環(huán)境下，引入商品房預(yù)售制度，對(duì)滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的資金需求、增加市場(chǎng)供給，盡可能滿足群眾對(duì)提高住房品質(zhì)的要求，乃至推動(dòng)城市化進(jìn)程，都起到了積極作用。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預(yù)收款61359億元。定金及預(yù)收款占全部到位資金的34.35%以上，且比自籌資金還要多。預(yù)收收入對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要程度可見一斑。

不過，隨著一些城市的房地產(chǎn)開始出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn)。

對(duì)于購(gòu)房群眾而言，面對(duì)一個(gè)尚在施工中，甚至只有圖紙、沙盤的項(xiàng)目，自身需要承擔(dān)為期至少一兩年的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。即便能順利完工交付，容積率、公攤面積、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、周邊配套等方面的風(fēng)險(xiǎn)，也是預(yù)售房后期維權(quán)的“重災(zāi)區(qū)”。預(yù)售商品房買賣雙方的信息并不對(duì)等，權(quán)利義務(wù)也不對(duì)稱。

商品房預(yù)售制度減輕了開發(fā)商的資金壓力，更多的資金得以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)開發(fā)商起到了變相加杠桿的作用。但用較少的自有資金撬動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，容易催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，帶來房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)。

要從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生，改革商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行。值得注意的是，今年3月，海南出臺(tái)樓市新政《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，其中明確提出新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南在取消商品房預(yù)售制度上先行一步。

用更大比例的自有資金開發(fā)，有助于倒逼開發(fā)商在打造更優(yōu)質(zhì)商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開發(fā)商不但會(huì)加快銷售進(jìn)程，而且很可能加大優(yōu)惠力度，讓群眾得實(shí)惠。實(shí)實(shí)在在的商品房擺在眼前，買賣雙方的矛盾和爭(zhēng)議也會(huì)更少。

當(dāng)然，改革不宜“一刀切”，步子不宜邁得過大。減少爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)務(wù)之急，可先從加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手，確保只用于本項(xiàng)目建設(shè)，不能隨意支取。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，規(guī)范行業(yè)秩序還要在提高準(zhǔn)入門檻與市場(chǎng)集中度上下功夫，將只為了掙快錢、不具備實(shí)力的“沖動(dòng)型”開發(fā)商屏蔽在行業(yè)之外，形成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高行業(yè)美譽(yù)度。

取消商品房預(yù)售制度，短期內(nèi)可能導(dǎo)致中小房企難以維系，或者開發(fā)商將資金壓力轉(zhuǎn)嫁給建筑施工方，甚至拖欠工程款。對(duì)于這些可能出現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)，要有充分的預(yù)判，防止衍生風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)新問題。