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以下正文：

最近，似乎很多人不敢買房了？

之所以擔心猶豫，大約是以下這些原因：

暴雷的開發(fā)商，收樓不保？

房產(chǎn)稅試點，房價下跌？

擔心深圳樓市行情不好房價繼續(xù)下行？

還是擔心生育率降低沒人接盤？

在我看來，以上的擔心，不是杞人憂天，但確實沒必要。

提醒一下，現(xiàn)在有任何買房問題，記得掃描文末二維碼加微信咨詢。

一一來看，暴雷開發(fā)商，收樓不保？

看到恒大這種top級別房企暴雷。擔心收樓不保，擔心血汗錢打水漂，甚至總有個別人私心想房地產(chǎn)來一次大崩盤，這樣就可以便宜低價買房。

首先這種想法可以明確的說，大概率不可能。

房地產(chǎn)是我們國家的支柱行業(yè)，要是真的崩盤，你也不可能真的低價買房，更不可能好過，誰也不可能獨善其身。

這么多開發(fā)商選擇暴雷選擇躺平，那欠銀行的債務怎么辦？

這是社會財富問題。

那這么多老百姓(603883)的攢了大半輩子，年輕人掏空六個口袋才買出來的房，怎么辦？

這就已經(jīng)是升級到一個社會穩(wěn)定的問題。

再者，拋開個人私人利益，是什么人希望我們國家房地產(chǎn)崩盤？

不說了，在當下世界格局之下，穩(wěn)字當頭。

所以現(xiàn)在最新政策出來了，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務。

說人話就是，鼓勵那些有實力的有信用的開發(fā)商去收購那些要暴雷的企業(yè)，而且，我還要給提供資金，你暴雷了你不行，那就讓行的人來。

華夏幸福(600340)不就是最好的例子嗎，有地的賣地，有債務的該低息展期的低息展期，有成熟資產(chǎn)可以設立信托，還有庫存的房子就該賣的賣掉。

2022年會是開發(fā)商的洗牌并購大年，解決方案已出，不需要過分擔心暴雷房企的后續(xù)。

最新消息，恒大在12月26日晚召開復工復產(chǎn)保交樓例會，要確保12月份完成3.9萬套的交樓目標。

一切，都在往好的方向走。

第二點，關于房地產(chǎn)稅。

大家擔心房地產(chǎn)稅的執(zhí)行會讓房價大跌，也是想多了。

12月27日，全國財政工作視頻會議召開。

會議指出，要深入推進財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作，規(guī)范財務審計秩序，財政管理監(jiān)督進一步加強。

也就是說房地產(chǎn)稅試點工作一定會來，但目的卻一定不是降房價。

首先，搞清楚房地產(chǎn)稅其實只是稅收的一種，美國已經(jīng)征收100多年了，也并沒有起到降房價的目的。

美國稅率分不同州標準不一樣，在0.27%-2.35%區(qū)間，而在全美各大洲的養(yǎng)房成本這張圖中，我們清晰的看到，藍色的代表是房產(chǎn)稅，綠色顯示的是房地產(chǎn)稅，有些州的房地產(chǎn)稅費還不如水電費高。

而在我們國家，也已經(jīng)有2個試點城市打樣，上海和重慶，上海稅率0.4%-0.6%，而重慶最高1.2%。

從稅率標準來看，根本不高，何況還有各種免征的標準。

哪怕推出試點，預測稅率不會太高。

如此一來，一年稅收和房價上漲的速度，完全不是一個水平。

所以收稅的核心從來不是降房價，而是讓整個行業(yè)往健康的方向發(fā)展。

如果為了降房價，我們國家有一百種方法，完全沒必要動用房地產(chǎn)稅。

不要期待房地產(chǎn)稅降房價，因為人家從來意不在此。

第三點，擔心行情不好，房價還有繼續(xù)下跌的可能。

這點只能說大家非常短視，再次提醒大家，房住不炒、房住不炒。

如果你是想今年買了明年就漲，然后賣掉，我勸你就別買。

在房住不炒的大基調(diào)下，是不允許有短炒思維的，也不再有這樣的行情。

大胡子李老師經(jīng)常說：慢牛行情，就是表明接下來房價還能漲，但不是大漲，一定是平穩(wěn)上漲。

而且還是核心城市才有慢牛行情。

現(xiàn)在買房一定要抱著長持的心態(tài)，核心城市限售就3年，你買套新房交房+3年限售，這套房子最起碼在你手上待5年，而5年時間你都無法持有，那就不要買房了。

李老師說過一句話：為什么炒股虧錢，因為你今天買，明天就能賣掉，但房子不行，房子一定要持有一段時間，你才能享受到升值帶來的收益。

所以不要擔心短期的波動變化。

其次，沒有人能精準預測房價底部，我們一直建議大家入手，都是在相對底部，跌出空間就可以買，只要這個區(qū)域是有價值的，我們就不必擔心短期波動震蕩。

我不敢保證你買的房子一定是抄底買入的，但最起碼不是高位去買的。

回到題意，你擔心深圳房價會不會繼續(xù)下行。

大環(huán)境已經(jīng)在回暖，這是毋容置疑的，其次是深圳新房在今年下半年和明年會密集入市，會倒逼一部分二手房降價。

所以明年二手房還會降，但是我建議你買新房。

現(xiàn)在二手房指導價還未放松，買二手的成本很高，如果你不是因為孩子上學著急買房，現(xiàn)在到明年，買新房是最好的。

第四點，生育率降低，接盤俠不夠用？

今年從公布七普數(shù)據(jù)以來，大家就對人口增長持有悲觀心理。

但是七普的另一個數(shù)據(jù)大家不可忽視，數(shù)據(jù)顯示，?2020年流動人口高達3.758億人，相比2019年的2.36億人多出59.24%。

流動人口驟然增加，人口持續(xù)向城市群集聚。

流動人口的目的地多為四大城市群，2020年京津冀、長三角、粵、成渝城市群的常住人口分別是1.10億人、2.35億人、1.26億人和1.16億人，僅是四大城市群人口就占總人口的42%。

從長期的維度來說，房價這個東西一直是跟GDP的增長和人口的增長是掛鉤的，能預見到未來十年二十年就是一個人口不斷的向一二線城市聚集的過程.

所以人口生育率雖然在下滑，但是人口聚集程度會越來越高。

我們只要盯著那些有人口流入的城市買入，就不會錯。

所以此刻你應該明白:

你要擔心的從來都不應該是房企暴雷、房地產(chǎn)稅、疫情對經(jīng)濟的影響、人口減少...

而是為什么你有錢卻從來沒有買對過房子？

買房最大的大忌，第一是猶豫。

過去別人買房賺錢的，不是別人比你多學習了幾門房產(chǎn)課程，而是買得早，所以猶豫錯過是買房的大忌。

其次，亂買。

猶豫錯過了有價值的城市和區(qū)域，非常遺憾，但如果沒選對城市而亂買，那真的是不如不買。

第三，高杠桿去買。

現(xiàn)在不是以前買了就能賣，賣了就能賺的時代，現(xiàn)在考驗的是時間和耐心。

除了要長持有信心，關鍵是還要考慮現(xiàn)金流籌劃。

何謂現(xiàn)金流？

一般來說

現(xiàn)金流＝家庭收入一生活開銷一信貸月供

注意，根據(jù)房貸負債的三種情況，盡可能選擇自己能力范圍內(nèi)的房子、盡可能提升房子作為資金所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。

比如說首付和月供的現(xiàn)金流支出，買房后的三年之內(nèi)，是最需要關注的，因為往往三年之后的資產(chǎn)負債率就沒有剛剛買房的時候那么高，現(xiàn)金流也改善了很多，三到五年，才是你要考慮的一個相對脆弱期。

不要高杠桿入市，最起碼保證你有3年的月供現(xiàn)金流，這樣保你不必倒在上漲前夜。

其實對很多人來說，置身其中，2021年的樓市好像很糟糕，但從2011年到2021年歷年商品房銷售額數(shù)據(jù)來看，都是穩(wěn)步增長。

不管你承認還是不承認，你一直都不看好的樓市，2011年到2021年歷年商品房均價都在穩(wěn)步上升，甚至今年首次突破萬元。

買房就是要為最有確定性的事情買單，而且要把每一顆子彈都用在正確的方向上。

操心自己該操心的事情，你無法改變的趨勢和環(huán)境和十年二十年之后無法預測的未來，都不應該成為你猶豫不決的理由。

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