今年以來(lái)，特別是春節(jié)后，各地放松樓市調(diào)控的政策層出不窮，從發(fā)放補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房消費(fèi)、為企業(yè)紓困，到放松限購(gòu)、降低首付比、下調(diào)房貸利率，政策之密集引起廣泛關(guān)注。一季度已經(jīng)過(guò)去，調(diào)控放松城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，此前，1月、2月的數(shù)據(jù)也已發(fā)布。通過(guò)這些官方數(shù)據(jù)，讓我們看看哪些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖了。

jwview

調(diào)控放松的城市，有漲有跌

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)有超70個(gè)城市出臺(tái)了各種穩(wěn)樓市政策。這些城市中，有一部分就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城中。

從時(shí)間上看，1月份出臺(tái)樓市松動(dòng)政策的城市，政策力度相對(duì)溫和，基本以提高公積金貸款額度、下調(diào)公積金首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼為主，例如，青島、福州、北海、瀘州等地。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年9月-2022年1月，青島市新建商品住宅銷售價(jià)格（下稱新房?jī)r(jià)格）的環(huán)比漲幅為-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.4%，呈現(xiàn)四連跌。到2022年2月，青島開(kāi)始企穩(wěn)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅升至0%，到3月，漲幅為0.4%，正式轉(zhuǎn)正。青島二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)下跌6個(gè)月后，今年3月的價(jià)格漲幅為0.2%，首次轉(zhuǎn)正。

福州在1月底下調(diào)了公積金貸款首付比例，效果并不大。數(shù)據(jù)顯示，福州新房?jī)r(jià)格在2021年四季度開(kāi)始下跌，2022年1、2月轉(zhuǎn)正，但到3月又轉(zhuǎn)為下跌，且跌幅擴(kuò)大至0.6%。二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)環(huán)比下跌了8個(gè)月。不過(guò)，福州于3月底又放松限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)后續(xù)走勢(shì)有待觀察。北海和瀘州尚未企穩(wěn)，兩地近幾個(gè)月的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)連續(xù)下跌，二手房?jī)r(jià)格也沒(méi)有起色，維持環(huán)比下跌。

到了2022年2月，特別是春節(jié)后，樓市調(diào)控松動(dòng)的政策逐漸增多，力度有所加大，以降低商業(yè)貸款首付比、下調(diào)房貸利率、放松限購(gòu)為代表的政策開(kāi)始大量出現(xiàn)，例如，重慶、南昌、贛州、南寧、溫州、太原、廣州等地。今年2、3月份，重慶新房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.5%，二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為-0.1%、0.1%，好于2021年底的情況。2、3月份，南昌新房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為0.4%、0.4%，二手房為-0.1%、0.2%，也好于2021年底的情況。

贛州2、3月份的新房?jī)r(jià)格漲幅高于2021年下半年，但漲幅不及2021年同期；二手房?jī)r(jià)格在1、2月份連續(xù)下跌后，3月轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

南寧的新房、二手房?jī)r(jià)格在2、3月仍為下跌，同樣，該市在3月進(jìn)一步放松調(diào)控，商貸首付比、房貸利率有所下降，后續(xù)變化待觀察。2月底，媒體稱溫州市商貸首付比例出現(xiàn)下調(diào)，但從2、3月的數(shù)據(jù)看，新房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為-0.8%、-0.7%，二手房為-0.4%、-0.7%，跌幅依舊明顯。太原市的政策力度較少，只在購(gòu)房補(bǔ)貼、住房貸款等方面有利好措施，新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)數(shù)月下跌。

到2022年3月，各類松動(dòng)政策繼續(xù)加碼，城市再次擴(kuò)圍，個(gè)別在1、2月份已經(jīng)出臺(tái)松動(dòng)政策的城市進(jìn)一步寬松，例如鄭州、哈爾濱、福州、桂林、唐山。鄭州3月1日的寬松政策較為全面，但新房、二手房的價(jià)格仍在下跌，3月份該市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為-0.7%、-0.2%。

與鄭州如出一轍，自2021年8月至今，哈爾濱新房、二手房的價(jià)格均為下跌。3月份，桂林新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.6%，跌幅較1、2月有所擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，結(jié)束了七連跌。3月，唐山新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持平，情況好于2021年下半年。

jwview

不放松，也能漲

70城中，除了調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的城市，還與許多城市的政策并未變化。那這些城市的情況如何？

調(diào)控政策沒(méi)有變化的一線城市，其市場(chǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月，四個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅雖然都較2月有所回落，但漲幅均高于二線、三線城市，處于領(lǐng)漲狀態(tài)。

北京房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月上漲，3月份新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%、1.2%，其中，二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅位居70城第一名。上海雖受疫情影響，3月份新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.4%，漲幅較1、2月均有回落，但仍保持正增長(zhǎng)。相較于京滬，廣州、深圳稍顯弱勢(shì)，廣州3月份新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅分別為-0.1%、0.3%，深圳為0.8%、-0.3%，其中，深圳新房?jī)r(jià)格漲幅位居70城第二名。

“一線城市今年回升的力度總體偏強(qiáng)，尤其是深圳后續(xù)發(fā)力明顯，這與全國(guó)層面調(diào)控放松的背景有關(guān)。雖然一線城市目前大多只在房貸利率層面有所放松，但市場(chǎng)信心層面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期普遍增強(qiáng)，尤其是城市中市場(chǎng)供給量乏力的板塊和區(qū)域體現(xiàn)更為明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)中新經(jīng)緯分析稱。

另外，3月份，烏魯木齊新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅分別為1%、0.3%，新房?jī)r(jià)格漲幅位居70城第一；成都也表現(xiàn)搶眼，新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為0.8%、0.6%，漲幅均位居70城第二；杭州新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為0.7%（位居70城第四）、0.3%（位居70城第八）；海口新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為0.5%（位居70城第六）、0.6%（位居70城第二）。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，烏魯木齊新房?jī)r(jià)格漲幅第一有些偶然，主要是因?yàn)槠渌麩狳c(diǎn)城市漲幅回落，反而讓烏魯木齊凸顯出來(lái)；成都、杭州漲幅靠前，與人口涌入、城市基本面較好有關(guān)；?？跇鞘休^火，與海南自由貿(mào)易港建設(shè)關(guān)系較大。

jwview

如何評(píng)價(jià)本輪調(diào)控效果？

梳理會(huì)發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控松動(dòng)，經(jīng)歷了2021年四季度喊話、2021年1月政策落地，到2、3月的快速鋪展，政策發(fā)布數(shù)量與密度不可謂不大。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年一季度各類房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)157次，繼續(xù)刷新歷史同期紀(jì)錄。到4月，又有衢州、秦皇島、蘭州、大連、蘇州等城市出臺(tái)不同力度的房地產(chǎn)寬松政策。

市場(chǎng)雖有好轉(zhuǎn)，但回暖力度并不盡如人意。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)：“從政策效果看，疫情疊加2021年市場(chǎng)過(guò)于冷清，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也稱，3月份一線城市環(huán)比漲幅收窄，二三線城市仍在環(huán)比下跌，表明市場(chǎng)修復(fù)力度不強(qiáng)，根本原因是市場(chǎng)預(yù)期較弱。

對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期較弱的內(nèi)在原因，許小樂(lè)分析，一是，當(dāng)前疫情反復(fù)、地緣沖突給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)更多不確定性，居民預(yù)期收入降低導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低；二是，二手房交易量雖有所好轉(zhuǎn)，但仍處于歷史低位，新房市場(chǎng)銷售未有明顯起色，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未得到有效緩解，加重了市場(chǎng)觀望情緒。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)，張波認(rèn)為，市場(chǎng)已處于低部回升階段，預(yù)計(jì)二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)明顯好于一季度，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市，以及調(diào)控放松力度偏大的三四線城市。張大偉稱，市場(chǎng)底部有望在2022年第三季度出現(xiàn)，但也需警惕疫情影響。

文：薛宇飛編輯：雷宗潤(rùn) 審校：羅琨

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：中新經(jīng)緯。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。