這是產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號(hào)的第1386篇原創(chuàng)內(nèi)容

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撰文 | 黃新云 編輯 | 王曉鳳

近期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)比較熱，感覺(jué)有點(diǎn)像回到了17、18年，有一批企業(yè)開(kāi)始重新往里面進(jìn)，甚至還有很一大批從地產(chǎn)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的人都認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)的一個(gè)機(jī)會(huì)。但我們一直認(rèn)為：如果說(shuō)地產(chǎn)是周期性的問(wèn)題，那二級(jí)園區(qū)特別是二級(jí)園區(qū)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是真正的系統(tǒng)性問(wèn)題。地產(chǎn)有一些核心邏輯是搏不倒的，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)一定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支撐的一個(gè)非常重要的組成部分。大家都說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)是夜壺，說(shuō)是夜壺，倒不如把它稱作經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候就壓一壓，經(jīng)濟(jì)冷的時(shí)候就抬一抬，所以地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生一些周期性的波動(dòng)，但不論如何，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)穩(wěn)健地存在。但二級(jí)園區(qū)開(kāi)發(fā)真正就是系統(tǒng)性問(wèn)題，特別是從2021年以后，這個(gè)特點(diǎn)就非常顯著。

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從幾個(gè)事件說(shuō)起

我們每季度都會(huì)跟企業(yè)去做一輪定期的交流，雖然現(xiàn)在上海疫情比較嚴(yán)重，但我們也在線上跟很多企業(yè)做了交流，今年一季度交流下來(lái)的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，一季度的機(jī)會(huì)都是不得不做，或者國(guó)資包攬。首先，今年一季度，大多數(shù)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括拿地的、招商的，它的邏輯都發(fā)生了變化，以前是很多企業(yè)主動(dòng)找政府去勾地，做的是勾地型的報(bào)告，但現(xiàn)在全都是落地型的，都是政府在逼著企業(yè)特別是城投國(guó)資平臺(tái)公司和園區(qū)平臺(tái)公司去做一些項(xiàng)目，這些公司不得不做這些項(xiàng)目，到一定的節(jié)點(diǎn)之前，必須要把這個(gè)東西完成，出一個(gè)形象，好向上面交差，所以它的需求非常落地。其次，很多項(xiàng)目之前都應(yīng)該是找民營(yíng)企業(yè)來(lái)做，但現(xiàn)在都是國(guó)資包攬。比如杭州很多項(xiàng)目以前還是想通過(guò)民營(yíng)企去做的，但現(xiàn)在基本都是政府領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)展的任務(wù)，然后國(guó)資企業(yè)直接包攬所有的工程，當(dāng)中其實(shí)就沒(méi)有這些二級(jí)園區(qū)企業(yè)的什么事了，可能會(huì)有一些輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的事兒，但對(duì)于二級(jí)園區(qū)開(kāi)發(fā)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，好像機(jī)會(huì)一下子就淡了下來(lái)。

第二，深圳、無(wú)錫商會(huì)拼單事件很多?，F(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩法中拼單這種玩法很多，比如深圳商會(huì)，三十幾家企業(yè)的聯(lián)合體，拿地蓋自己的企業(yè)總部；包括無(wú)錫商會(huì)拼單事件，基本就繞過(guò)了開(kāi)發(fā)商，由企業(yè)直接去拿，拿完之后找建筑商去蓋；包括杭州的一億中流，就是典型的拼單項(xiàng)目， 6個(gè)企業(yè)找到一些核心的企業(yè)，然后直接找政府去拿地，這種模式其實(shí)也做得比較多。

第三，很多企業(yè)戰(zhàn)略定不下來(lái)。我們今年一季度走訪的很多企業(yè)都跟我們說(shuō)他們的戰(zhàn)略定不下來(lái)。比如一些典型的快周轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)企業(yè)明確地就告訴我們戰(zhàn)略定不下來(lái)，戰(zhàn)略做了很久，不斷地調(diào)整，但所有領(lǐng)導(dǎo)也看不清楚前面的路。戰(zhàn)略定不下來(lái)背后其實(shí)就是企業(yè)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的機(jī)會(huì)在快速收窄，對(duì)于新模式未來(lái)發(fā)展又不確定，所以才會(huì)定不下來(lái)。

第四，很多輕資產(chǎn)企業(yè)發(fā)了財(cái)，和部分重資產(chǎn)企業(yè)形成鮮明反差。比如，上海某一家在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)方面比較有心得的企業(yè)，今年我們跟他們?nèi)ソ涣鳂I(yè)務(wù)，就發(fā)現(xiàn)他們今年業(yè)務(wù)都爆了，很多業(yè)務(wù)都是快速地發(fā)展，人手不夠用，需要快速的去做相應(yīng)的擴(kuò)招。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？因?yàn)樗褪亲鲚p資產(chǎn)，以建筑設(shè)計(jì)和前端的規(guī)劃咨詢?yōu)楹诵模蠖丝赡芤部梢枣溄右恍┹p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，它是不干開(kāi)發(fā)的，很多政府的企業(yè)，還是需要這些專業(yè)人士的服務(wù)的，而且他們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)方面也做出了自身的IP。而部分的小型重資產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在拿地，基本是畏首畏尾，拿不到地，一是本身市場(chǎng)機(jī)會(huì)就明顯減少，二是差的地不敢拿，好的地拿不到。二者形成了鮮明的反差。

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究其原因

為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的反差？我們認(rèn)為，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

（1）傳統(tǒng)模式遭遇發(fā)展瓶頸

一是傳統(tǒng)模式確實(shí)是遭遇了發(fā)展的瓶頸?，F(xiàn)在真正能活得好的企業(yè)是只有兩類，第一類是規(guī)模型的企業(yè)。規(guī)模型的企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，后端的招商渠道不斷完善，獲取信息的成本指數(shù)級(jí)地降低，所以，它會(huì)有相應(yīng)的機(jī)會(huì)。行業(yè)當(dāng)中機(jī)會(huì)再少，也會(huì)由這些頭部的企業(yè)包攬，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，如果真的需要開(kāi)發(fā)這些綜合性的園區(qū)又一定需要找民營(yíng)企業(yè)來(lái)做的話，它一定首選品牌型的企業(yè)，你有品牌、有成功案例、有規(guī)模，那自然可以讓政府更放心。但品牌其實(shí)也是一方面，更多的還是企業(yè)自身的專業(yè)能力、標(biāo)桿項(xiàng)目、區(qū)域的深耕、整體的規(guī)模，以及區(qū)域深耕與全國(guó)規(guī)模之間的聯(lián)動(dòng)等創(chuàng)造出來(lái)的一些機(jī)會(huì)。

第二類是很小的區(qū)域性的企業(yè)。有很多很小的企業(yè)，在區(qū)域上也能活得很好，這些企業(yè)可能只有幾個(gè)項(xiàng)目，但它有一部分是做租賃的，所以整體的現(xiàn)金流情況非常好。無(wú)論外面行業(yè)怎么動(dòng)，只要它能握緊那幾個(gè)項(xiàng)目，都能過(guò)得很好。反而是這些中型企業(yè)日子過(guò)得非常不好，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的機(jī)會(huì)正在減少，而且一旦減少之后，剩下的機(jī)會(huì)一定是被大型企業(yè)和小型企業(yè)拿走，因?yàn)榇笮推髽I(yè)有品牌、有規(guī)模、能低成本獲取信息。而小型企業(yè)之所以能存活在區(qū)域上，一定是有一些法寶的，它可能是地頭蛇，也可能是各種各樣的其他的法寶。這些法寶使得它自身的存在可能就是一些非市場(chǎng)化的行為，所以這些也做不了。最終，真正受擠壓的一定是中型的企業(yè)，這些企業(yè)的發(fā)展一定會(huì)有很大的問(wèn)題。以上都是傳統(tǒng)模式出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)真實(shí)的企業(yè)寫照。

（2）政府要求的業(yè)務(wù)門檻陡然提升

二是政府要求的業(yè)務(wù)門檻也在快速提升。首先是各地政策都在收緊，比如去年12月，江蘇省發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見(jiàn)》就要求高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地容積率一般不低于2.0；浙江3月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范小微企業(yè)園土地出讓管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》也對(duì)小微企業(yè)園土地出讓管理做了嚴(yán)格的規(guī)范。包括成都也是這樣，成都雙流機(jī)場(chǎng)旁邊其實(shí)有很多地，但成都現(xiàn)在已經(jīng)不敢像以前一樣放政策了，現(xiàn)在成都的工業(yè)用地全部完全不可售。

其次是以前很多項(xiàng)目是可以一事一議的，但現(xiàn)在隨著政府對(duì)于整個(gè)國(guó)有資產(chǎn)的管制以及政府終身追責(zé)政策的出臺(tái)，很多政府是不敢去放開(kāi)一些政策的，所以即使有需求也變成了一個(gè)政企互相觀望的狀態(tài)。政府在觀望，因?yàn)樗膊⒉皇悄敲粗保芏嗾貏e是成都政府并不著急，所以它手里握著地，也不一定往外放。企業(yè)也在觀望，一是因?yàn)樗旧碓跇I(yè)務(wù)方面發(fā)展就有一定的問(wèn)題，它也并不著急去交廠房，不著急去要項(xiàng)目，二是以前明明可以談的問(wèn)題，現(xiàn)在不可以談了，所以它肯定會(huì)緩一緩再去做一些未來(lái)的決策?；ハ嘤^望之下，業(yè)務(wù)門檻提升的非常高，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以前可以用非常簡(jiǎn)單的模型，把政企的模型搭起來(lái)，現(xiàn)在政府端的門檻提升了，企業(yè)端難說(shuō)話了，業(yè)務(wù)自身也受到了影響，政企的門檻都提升使得整體的業(yè)務(wù)門檻都出現(xiàn)了提升，企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到“好的地拿不到、差的地不敢拿”這種情況，這也是系統(tǒng)性問(wèn)題的一個(gè)非常真實(shí)的寫照。

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給企業(yè)留下的路不多了

在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商該如何突破？我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給企業(yè)留下的路其實(shí)已經(jīng)不多了，未來(lái)有4條路，我們認(rèn)為是可行的。

（1）向更輕走 - 所有的機(jī)制，收入都要大改革

第一條路是向更輕走。我們建議有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司可以轉(zhuǎn)型成咨詢公司，當(dāng)然轉(zhuǎn)型成咨詢公司并不是說(shuō)走我們這些行業(yè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)的道路。而是真正地有一些核心技術(shù)和能力（就像前面提到建筑設(shè)計(jì)企業(yè)），不要把輕資產(chǎn)只是看做后端的運(yùn)營(yíng)，后端的運(yùn)營(yíng)是塊肥肉，但我們應(yīng)該看到獲得這塊肥肉之前，有很多的比傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)更輕的一些業(yè)務(wù)甚至是咨詢業(yè)務(wù)是有很大的機(jī)會(huì)的。因?yàn)楫吘箛?guó)資企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候，可能不需要你的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但前端的這些定位之類的，它其實(shí)還不是那么懂，還是需要企業(yè)去做的，所以，這是還有機(jī)會(huì)的這么一條路。

但走這條路，企業(yè)需要有一定的IP，真正地在一個(gè)領(lǐng)域深耕，真正具備差異化的能力，能讓國(guó)資企業(yè)相信你?，F(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)有很多團(tuán)隊(duì)在這條路上創(chuàng)下了非常好的業(yè)績(jī)。而這背后是機(jī)制、收入等的大改革，傳統(tǒng)地產(chǎn)機(jī)制其實(shí)非常臃腫，很多傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)型的企業(yè)，筆者個(gè)人理解真正干活的人其實(shí)只有1/3，1/3是真正承擔(dān)重工作的，2/3的人在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)里面并不承擔(dān)什么非常重的工作，更多的是行政，甚至是有些人把他放在地產(chǎn)也可以，放在產(chǎn)業(yè)也可以，那這個(gè)其實(shí)就是存在問(wèn)題的，所以所有的機(jī)制包括人員的收入都要做一個(gè)大的改革，要跟隨著輕資產(chǎn)的模式。包括企業(yè)內(nèi)部的管理機(jī)制也要做相應(yīng)的改革，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)模式的溝通成本、試錯(cuò)成本在輕資產(chǎn)企業(yè)里面是不可接受的，輕資產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有那么大手大腳花錢的，摳每一分錢才是利潤(rùn)的真正來(lái)源。

（2）向更重走 - 三四線肯定還是缺錢的，看你的家底和能力了

第二條路是向更重走。目前來(lái)說(shuō)，三四線城市肯定還是缺錢的，三四線城市的開(kāi)發(fā)由城投全部負(fù)擔(dān)掉也不現(xiàn)實(shí)，肯定還是要找企業(yè)來(lái)做開(kāi)發(fā)的。但能不能走這條路還得看你的家底和能力，我們之前也跟一家做規(guī)?；钠髽I(yè)聊，他們就說(shuō)現(xiàn)在他們的想法很簡(jiǎn)單，第一就是有沒(méi)有能力做，第二就是有沒(méi)有錢，有沒(méi)有家底去做。因?yàn)槿木€城市可能回款并不是那么快，后期的銷售和周轉(zhuǎn)速度可能并不是那么好。有沒(méi)有家底、有沒(méi)有能力，你這個(gè)區(qū)到底能不能賣出去？你能不能招到資源？你能不能在三四線城市去做產(chǎn)業(yè)的招商和整合？你的自身能力如何？這都是向更重走需要重點(diǎn)探討的方向。這條路就是挑戰(zhàn)企業(yè)的專業(yè)能力，因?yàn)楝F(xiàn)在確實(shí)很多區(qū)域特別是三四線城市的投資區(qū)域，難度還是非常非常高的，很多三四線城市現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所有的需求都是來(lái)自環(huán)?；蛘卟疬w，只有拆了才有相應(yīng)的需求。那如何保證它的需求一定能來(lái)你這兒？如何確保政府能配合相應(yīng)的行動(dòng)？這都是需要解決的問(wèn)題。

（3）向資本走 - 門檻很高

第三條路是向資本走。類似資管模式，去鏈接一些資金。但是在國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)利率比較高的情況下，這條路的門檻其實(shí)是非常高的，不是說(shuō)想做基金就可以做基金，想找境外資本就可以找境外資本來(lái)的，而且這條路對(duì)于項(xiàng)目的獲取門檻也比較高，因?yàn)橐欢€城市核心土地都要靠并購(gòu)，那并購(gòu)能力、并購(gòu)信息來(lái)源、如何做好并購(gòu)之間的成本控制、如何確保并購(gòu)之后政府能按照你的思路來(lái)去做這件事情，不產(chǎn)生一定的麻煩，這些對(duì)企業(yè)都是一定的挑戰(zhàn)。

（4）向特色走 – 主題園區(qū)，相對(duì)成本低，但要標(biāo)桿項(xiàng)目，要核心資源

第四條路是向特色走，做主題園區(qū)。這條路成本相對(duì)低一些，而且整體也是非常好的一個(gè)方向。但做主題園區(qū)要標(biāo)桿項(xiàng)目，要有核心資源，因?yàn)槿绻皇歉ブv主題園區(qū)故事的話，政府也是不會(huì)相信的，除非你真的有核心資源去做相應(yīng)的支撐。當(dāng)你有了標(biāo)桿項(xiàng)目，有了核心資源，能在一條產(chǎn)業(yè)線扎下來(lái)的時(shí)候，其實(shí)也是有機(jī)會(huì)的，只要不選特別冷門的產(chǎn)業(yè)，即使是一般性的產(chǎn)業(yè)，哪怕市場(chǎng)不大，能把主題IP做出來(lái)，如果全中國(guó)的市場(chǎng)給到一到兩家企業(yè)，那對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)非常大的規(guī)模，未來(lái)也是有很強(qiáng)的發(fā)展機(jī)會(huì)的。

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