文/樂居財經(jīng) 呂秀倫

在京城第二輪土拍中，出現(xiàn)了神奇的一幕。一家名不經(jīng)傳的民營房企，打敗了首開、保利、華潤，從國資房企口中搶到了一塊地。

它，就是懋源。6月7日，北京懋源宏展房地產(chǎn)和北京懋源置業(yè)聯(lián)合體以19.55億元+3萬平現(xiàn)房銷售面積競得北京順義區(qū)地塊，成為二拍獨立拿地的民企獨苗。

實際上，早在去年秋天，蟄伏許久的懋源就已卷土重來，參與京城4宗地塊角逐，并最終以43.34億元競得豐臺周莊子村舊村改造地塊。

“X源是誰？是來打醬油的嘛！”彼時，一位年輕的開發(fā)商投拓人士說。對于一些涉地產(chǎn)行業(yè)不久的人士來說，“懋”字怎么讀？懋源是做什么的？它究竟什么來頭？

作為一家老牌房企，懋源地產(chǎn)曾經(jīng)是北京土拍市場上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。但迅速躥紅的懋源，后期卻拿地勢頭不增反減，以至于逐漸淡出北京土拍市場，更是披上了一層神秘低調(diào)面紗。

與懋源一樣低調(diào)神秘、出手闊氣的還有它背后的董事長陸挺宇，他被稱為京城豪宅教父。

去年懋源豐臺拿地后，僅隔一天，陸挺宇就立馬為他的母校華北水利水電大學(xué)捐資5000萬元建“挺宇樓”，并出席該儀式。

令人不解的是，懋源官網(wǎng)卻未掛出公司大boss，官微也只字未提陸挺宇。眼下，到底誰是懋源地產(chǎn)掌舵人？各路信息眾說紛紜。除了陸挺宇，有指向民生銀行(600016)董事陳建，也有指向資本大佬曹俊生。

左手拿地 右手收購

在剛結(jié)束的北京第二批次集中供地中，懋源一口氣參與奶西村、小瓦窯、薛大人莊村三宗地塊角逐。

雖然奶西村、小瓦窯這兩宗地都被國資拿下，但懋源并不是來“陪標(biāo)”或打醬油，而是實打?qū)嵉南胍@取土地。畢竟報名了三宗地競價，它單單保證金就交納了不少數(shù)額。

最終，順義區(qū)薛大人莊村地塊在懋源、首開、保利和華潤等房企經(jīng)過28輪競價之后，總價和現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂，進入高標(biāo)準(zhǔn)商品房住宅建設(shè)方案投報程序。但因為僅有懋源一家民企遞交了高標(biāo)準(zhǔn)方案，它自然如愿喜提了這宗地塊。

實際上，懋源在2021年京城土拍中就被幸運女神眷顧，迎來了它的“揚名”之戰(zhàn)。

去年金秋十月，在北京第二輪土拍中，不被看好的懋源耗重金43.34億元競得豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化周莊子村舊村改造項目二期ZZZ-06等地塊。

彼時，為了在集中供地中有所斬獲，懋源一口氣報名了4宗地塊，包括了海淀京昌路1地塊、海淀西北旺0004地塊、豐臺周莊子地塊和豐臺萬泉寺地塊。據(jù)悉，那段時間，懋源投拓部已經(jīng)忙到飛起，經(jīng)常開會到半夜。

而它最終所獲地塊建筑規(guī)模22.96萬平米，指導(dǎo)價高達10.6萬元/平。值得注意的是，周莊子地塊所處豐臺西南地區(qū)，正是懋源深耕的西南三環(huán)豪宅片區(qū)，它曾在此打造了釣云臺、璟岳等項目。

令人驚嘆不已的是，今年1月底，該地塊便取得建筑工程施工許可證。從懋源競得該地塊到獲證僅用時108天；今年3月，地塊案名公布。

豪氣的懋源，除了左手在招拍掛市場上揮金拿地，右手還玩起收并購，充當(dāng)暴雷房企的白武士。

樂居財經(jīng)查詢獲悉，北京潤逸嘉置業(yè)有限公司成立于2020年12月，注冊資本100萬元。最初由當(dāng)代置業(yè)旗下原綠攀登置業(yè)（北京）、懋源旗下北京懋源置業(yè)各持股51%、49%。

不過，去年10月底，當(dāng)代置業(yè)暴雷序幕拉開。次月初，當(dāng)代置業(yè)便悉數(shù)退出了北京潤逸嘉置業(yè)，并將這部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予北京懋源置業(yè)。

作為接盤方的懋源，在一定程度上起到了白衣騎士的作用。但離奇的是，進入2022年，北京潤逸嘉置業(yè)曾在年初申請簡易注銷，但在3月28日卻又被撤銷了。

背靠銀行大樹

拿地、收購兩不誤的懋源，在資金上就沒有壓力嗎？

通常而言，未上市房企往往通過股權(quán)出質(zhì)方式進行融資，懋源自然不列外。它與浙商銀行、民生銀行等金融機構(gòu)關(guān)系匪淺，存在多筆巨額股權(quán)出質(zhì)。

數(shù)據(jù)顯示，去年1月25日，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源控股、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司將同一標(biāo)的北京懋源宏展房地產(chǎn)股權(quán)出質(zhì)予浙商銀行北京分行，合計股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價值高達16億元。

要知道的是，一家未上市的區(qū)域中小規(guī)模房企能拿到十幾億元的股權(quán)出質(zhì)融資，實屬罕見。

而這也并非懋源首次將北京懋源宏展擺上“貨架”進行股權(quán)出質(zhì)。諸如，2020年10月，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源宏展投資管理中心（有限合伙）也曾將北京懋源宏展股權(quán)出質(zhì)予民生銀行北京分行，合計股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價值高達16億元（目前此筆出質(zhì)已無效）。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，北京懋源宏展也是此次懋源狂擲19.55億元拿下順義地塊的主體公司之一。

此外，它目前還開發(fā)懋源·璟璽項目，在售單價約8.6萬元/㎡。但該項目公司在3月被北京朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局處以2萬元的罰款，違反了《奧林匹克標(biāo)志保護條例》第五條第（三）項;以及第四條第二款。

所謂有人的地方就有江湖，就有人情世故。除了背靠浙商銀行，懋源與民生銀行有著關(guān)系巨大的淵源。早年間，原民生銀行董事陳建為北京懋源房屋開發(fā)董事長。

2009年底，民生銀行將向關(guān)聯(lián)方軍華房地產(chǎn)提供9.5億抵押貸款，用于“環(huán)球財訊中心”裝修等后期工程款支付及置換他行貸款。彼時，民生銀行稱，北京軍華房地產(chǎn)為北京懋源房屋開發(fā)控股子公司，控股比例為70%，本行董事陳建為北京懋源房屋開發(fā)董事長。

樂居財經(jīng)查詢獲悉，成立于2001年的北京軍華房地產(chǎn)背后股東并不簡單，除了北京懋源房屋開發(fā)持股70%外，新華通訊社旗下中國圖片社還持有剩余30%股權(quán)。

但蹊蹺的是，民生銀行提供貸款后的次年，關(guān)鍵人物陳建便于2010年10月卸任北京懋源房屋開發(fā)董事長職位，似乎在極力撇清與懋源的關(guān)聯(lián)。

豪宅難過質(zhì)量關(guān)

即便融資暢通無阻，項目也要經(jīng)過業(yè)主檢驗。不過，以做豪宅而聞名的懋源，在質(zhì)量上卻常常被業(yè)主詬病，甚至走到對簿公堂的地步。

業(yè)主李明（化名）就是將懋源訴至法庭的業(yè)主一員。2017年2月，李明與北京懋源房屋開發(fā)簽訂了豐臺釣云臺現(xiàn)房買賣合同。買房子本是一件開心的事情，令李明萬萬沒想到的是，這成了煩惱的開端。

3個月后，李明辦理了收房手續(xù)，并繳納物業(yè)費27049.68元；次月初，繳納了兩個車位管理費3600元。但在現(xiàn)場驗房時，他發(fā)現(xiàn)房屋大理石、地板、壁紙、木作等存在近50處問題，特別是客餐廳及廚衛(wèi)大理石斷裂變色問題非常嚴(yán)重，完全無法入住。

后續(xù)雙方就賠償問題存在爭議，李明便將北京懋源房屋開發(fā)告上法庭，要求其支付所購房屋因不能入住造成的租房損失，按照每月35000元的標(biāo)準(zhǔn)計算13個月，以及相關(guān)物業(yè)管理費、車位租金損失等。

但在懋源方看來，“所售房屋已通過竣工驗收，涉案房屋沒有質(zhì)量問題。我公司未違反合同約定及裝修規(guī)定，假使存在問題，合同約定我公司僅負責(zé)維修，無需承擔(dān)任何賠償責(zé)任?！?/P>

去年7月底，裁判文書顯示，李明的大部分訴求得到了法院支持，北京懋源房屋開發(fā)需要賠償給李明不能入住造成的租房損失44.8萬元，以及相關(guān)物業(yè)費、車位管理費、車位損失等。

除此之外，在北京懋源房屋開發(fā)被執(zhí)行人信息中，2014年6月，它因“140元”成了被執(zhí)行人，次年還成為了失信被執(zhí)行人。更有意思的是，數(shù)年時間過去后，今年1月，這則執(zhí)行標(biāo)的為140元的被執(zhí)行人信息再次出現(xiàn)。

有媒體指出，該事件源于18年前，彼時一位先生購買了北京懋源房屋開發(fā)前身公司在豐臺開發(fā)的一套房產(chǎn)。

但房子交付后，這位業(yè)主入住不久房子便出現(xiàn)了各種問題，包括，墻體有裂縫，主臥、客廳高度有9厘米的差距等。該業(yè)主便花了140元訴訟費把業(yè)主告上法庭。

輸?shù)艄偎镜捻捶叫枰嬖摌I(yè)主支付的140元訴訟費，但數(shù)年過去，這筆錢依舊沒有被支付。懋源是真的付不起敗訴費用嗎？其實不然。

2021年度，“懋源”系網(wǎng)簽金額就高達53.6億，主要包括懋源·璟岳、懋源·璟璽兩個項目的簽約額。其中，懋源·璟璽更是憑借31.06億元網(wǎng)簽金額，斬獲北京2021年度7萬+別墅銷冠和朝陽區(qū)別墅銷冠的雙料冠軍。

正主之謎

比起懋源本身，其背后老板或更為惹人關(guān)注。到底誰是懋源地產(chǎn)掌舵人？各路信息眾說紛紜。有指向陳建、曹俊生，也有指向陸挺宇。

最早外界有猜測，懋源地產(chǎn)的老板是上文提到的陳建。他曾任中國中小企業(yè)投資有限公司副董事長兼總裁；北京懋源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長；北京城鄉(xiāng)(600861)華懋娛樂有限公司董事長、湖南老爹農(nóng)業(yè)科技有限公司董事長、全國工商聯(lián)執(zhí)行委員、中國民生銀行董事等。

但據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，陳建目前并未在懋源系公司持有任何股權(quán)。

另外，還有指向曹俊生的。此人事跡頗具傳奇色彩，從下海開辦個體印刷廠，到合資生產(chǎn)“霹靂彈”玩具、到轉(zhuǎn)產(chǎn)火腿腸腸衣膜，再到后來進軍地產(chǎn)，他從不放過眼前晃過的機遇。

據(jù)了解，曹俊生早年便移民加拿大，是加拿大河南同鄉(xiāng)會會長。上世紀(jì)90年代初期，為了滿足雙匯集團對腸衣膜的需求，并使其國產(chǎn)化，曹俊生在加拿大多倫多注冊了懋源公司，投資120萬美元與雙匯集團合資興建的漯河華懋雙匯塑料包裝有限公司建成投產(chǎn)。

此外，他還是國內(nèi)最早參與國企改制和混改項目的投資者之一，曾通過投資萬洲國際、國浩發(fā)展，深入?yún)⑴c雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場化混改項目。

而曹俊生還曾任萬洲國際及雙匯集團董事，其發(fā)起、設(shè)立及控制投資載體的總投資及管理規(guī)模目前已達近百億。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，曹俊生與雙匯發(fā)展(000895)前董事長張俊杰等五人一起創(chuàng)立了北京懋源資本投資管理；此外，2019年，高瓴持股格力電器的主體珠海明駿里，有家叫珠海熠輝的公司，持有其3.65%的股份。珠海熠輝背后，也有曹俊生的身影。

可見曹俊生在資本圈的能耐有多大。有了這位大金主在背后加持，懋源在京城地產(chǎn)圈自然順風(fēng)順?biāo)?/P>

早年間，懋源地產(chǎn)在北京土地市場曾是黑馬的存在，以出手闊綽著稱。在北京開發(fā)了著名的高端住宅，還一度在北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)制造了當(dāng)年的地王。

眼下，雖然曹俊生本人低調(diào)神秘，但其投資版圖卻紛繁復(fù)雜，他旗下共存續(xù)6家子公司，間接持股154家企業(yè)，包括珠海熠輝投資、上海秉鴻峰匯投資、杭州富陽嵐宇投資、珠海融恒股權(quán)投資等。

此外，曹俊生還是懋源系運作主體平臺北京懋源控股股份有限公司（下稱“懋源控股”）背后大股東的實控人。

樂居財經(jīng)查詢獲悉，懋源控股背后股東為北京懋源投資（39%）、北京嘉宇鴻業(yè)投資（29.0769%）、北京天陸禾潤投資控股（21.9231%）、北京鵬美摩托車文化傳播（10%）。

與曹俊生同為加拿大華僑的陸挺宇，則通過北京嘉宇鴻業(yè)投資、北京天陸禾潤投資控股間接持有懋源控股50.6392%股份，不僅作為公司實控人，還是該公司董事長、總經(jīng)理、法定代表人。

從股權(quán)、職務(wù)層面來看，陸挺宇是名副其實的懋源老板。但也有外界懷疑，陸是代持，背后老板還是曹俊生。

據(jù)媒體報道，陸挺宇畢業(yè)于華北水利水電學(xué)院，因每年向?qū)W校捐款100萬元，成了了一只基金，一直被學(xué)校樹立為校友典型。他畢業(yè)以后是在北京一家國企，從事住宅的工程工作，具有干建筑的專業(yè)出身，曾擔(dān)任懋源置業(yè)總經(jīng)理。

由此也說明，陸挺宇并不是懋源的創(chuàng)始人，而是空降到這家房企，并一步一個腳印爬到了懋源控股董事長之位。

但眼下，無論掌舵者是誰，卷土重來的懋源都應(yīng)在產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫，做業(yè)主信得過的品牌地產(chǎn)。

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