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(相關(guān)資料圖)

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這兩天掛在大灣區(qū)熱搜上的，一定是東莞樓市回暖。

全城熱賣，甚至在東莞的限購(gòu)區(qū)南城，因?yàn)樾路康怯浫藬?shù)超過(guò)房源的3倍，出現(xiàn)了鐵定需要積分搖號(hào)的新盤！

這也是東莞發(fā)布新政后，第一個(gè)需要積分搖號(hào)的項(xiàng)目！

市場(chǎng)的火爆，確實(shí)已經(jīng)超出我們的想象，市場(chǎng)用真金白銀投票，證明了這一波救市的有效性。

隨著這次關(guān)注東莞的粉絲朋友越來(lái)越多，很多人也有疑問(wèn)：

為什么東莞樓市這么火熱？到底是誰(shuí)支撐起來(lái)東莞龐大的購(gòu)買力？現(xiàn)在買東莞到底買哪里？

那么，東莞樓市的真相到底是什么樣？

過(guò)去的這個(gè)周，東莞樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)起死回生。

7月4日，東莞新政出臺(tái)，解除了28個(gè)區(qū)域的限購(gòu)，同時(shí)將非限購(gòu)地區(qū)的貸款首付比例降至最低兩成。

如今，新政發(fā)布滿一周，東莞周成交量環(huán)比大增86%，排隊(duì)看樣板房、一天狂賣20套、深圳客包車進(jìn)場(chǎng)、全款買下的火爆場(chǎng)面，我就不多說(shuō)了，橫幅都拉得滿大街了。

外面td的事情鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，悲觀情緒彌漫，人人自危，而這邊的東莞市場(chǎng)因?yàn)橘I房的人太多，觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制，市場(chǎng)得火熱一批。

真的是不禁讓人感慨，世界的參差真的大不相同。

然而回溯2022年的東莞樓市，可以說(shuō)是上半年瘋狂救市，下半年終于救火。

從近5年的上半年數(shù)據(jù)看，今年上半年供需同處低位，供應(yīng)面積、供應(yīng)套數(shù)大降四成多，成交面積、成交套數(shù)和成交金額全部腰斬。

但是，新房成交價(jià)格卻逐年攀升，從2018年上半年的不到1.7萬(wàn)，上漲到今年上半年的2.7萬(wàn)多元。

圖源：合富研究院

供應(yīng)越來(lái)越少，價(jià)格卻水漲船高，再疊加今年市場(chǎng)行情遇冷，購(gòu)房者一尋思，也躺平了，算了，不買了。

導(dǎo)致成交量越來(lái)越少，根據(jù)之前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，不少地方鎮(zhèn)區(qū)一周成交都是0套或者零星幾套，壓根不夠去庫(kù)存的。

?

所以面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，救市的難度之大，可想而知。

還記得今年?yáng)|莞的第一個(gè)大動(dòng)作，是3月份的第一次土拍，那天早上剛起床就看見(jiàn)東莞的土拍正式取消限價(jià)的消息。

震驚我全家之下立馬打開(kāi)電腦碼字，想回顧的朋友可以點(diǎn)擊藍(lán)字看看3月的文章回憶一下。（突發(fā)！新房取消限價(jià)！這個(gè)大灣區(qū)城市率先救市了？?。?/p>

救市的政策就像一個(gè)心臟起搏器，摁壓的第一次沒(méi)反應(yīng)，你肯定也不會(huì)放棄治療吧，還是會(huì)哭著喊著求求醫(yī)生救他的。

然后，東莞摁壓的就越來(lái)越多，越來(lái)越多，堅(jiān)持不放棄治療。

直到今年赫赫有名的“莞7條”出爐，解決了遺留多年的雙拼房問(wèn)題和生孩子能多買套房，限售改2年等一系列問(wèn)題。

當(dāng)天凌晨3點(diǎn)政策發(fā)布，4點(diǎn)就有業(yè)主坐起來(lái)改價(jià)，上漲100萬(wàn)。

然而，這些“起搏器”搶救就是治標(biāo)不治本，業(yè)主有心漲價(jià)，購(gòu)房者根本無(wú)心買。

他漲任他漲，我清風(fēng)拂山崗。

隨著時(shí)間的推移，日歷已經(jīng)撕到了7月份，正式邁入2022年下半年，再這么病懨懨，扛不住了。

大夫好一頓手拿把掐，終于妙手回春了一把，28鎮(zhèn)取消限購(gòu)，首套首付降至兩成，落戶即可購(gòu)買限購(gòu)區(qū)。

用藥之猛，尤其是政策端推出一系列刺激手段，這個(gè)力度，這個(gè)頻率，在國(guó)內(nèi)城市中屬于是相當(dāng)大膽，大有離開(kāi)廣深老大哥自己展翅高飛的勁頭。

目前東莞樓市已經(jīng)全面回暖，如今東莞買房不需房票，首付更是低至2成，無(wú)疑進(jìn)場(chǎng)的好時(shí)機(jī)，我們考察東莞市場(chǎng)已久，整理了東莞當(dāng)下最值得入手的項(xiàng)目，詳細(xì)的直接掃碼聯(lián)系老師來(lái)聊。

東莞離開(kāi)了老大哥的扶持，單飛下的市場(chǎng)那么火爆。

那么，到底是誰(shuí)在買買買，頑強(qiáng)的支撐著東莞的飛翔呢。

根據(jù)東莞合富院最新的成交套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，在眾多鎮(zhèn)區(qū)中，獨(dú)獨(dú)臨深片區(qū)的成交勢(shì)頭非常的好。

比如臨深片區(qū)的鳳崗、塘廈等，漲幅高達(dá)329％。

濱海灣新區(qū)的厚街、長(zhǎng)安、虎門、沙田，成交的漲幅都在110％以上，特別是長(zhǎng)安的成交環(huán)比上周最高漲幅達(dá)到了1100％。

根據(jù)上周的新房住宅成交前10區(qū)域來(lái)看，臨深片區(qū)+濱海灣新區(qū)幾乎已經(jīng)包攬榜單。

東莞上一波樓市大漲，跟深圳客殺入東莞有很大關(guān)系，不過(guò)從2016年年?yáng)|莞出臺(tái)限購(gòu)政策后，深圳客開(kāi)始銳減。

只有目前南城等老城區(qū)的本土客戶仍為成交主導(dǎo)，而隨著政策放開(kāi)再加上項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)加大、本地客入市有所疲軟，不限購(gòu)區(qū)域目前的“深圳客”入市比例一定是有所回升。

再結(jié)合上東莞市場(chǎng)目前鋪天蓋地的深圳客專場(chǎng)，我們基本可以下這個(gè)結(jié)論。

現(xiàn)在，深圳客開(kāi)始回歸東莞樓市。

東莞目前的市場(chǎng)已經(jīng)火熱，或許你還在猶豫，或許資金還不是很充足，但這都不是問(wèn)題，買不買再說(shuō)，至少真的要去看看了，我們的東莞線下考察團(tuán)已經(jīng)陸續(xù)發(fā)車，詳細(xì)的掃碼聯(lián)系老師了解，名額有限先到先得！

分析了現(xiàn)在東莞的市場(chǎng)現(xiàn)象，那么對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于，如果現(xiàn)在買入東莞，應(yīng)該考慮哪些板塊？

展開(kāi)東莞的地圖，買入東莞的邏輯，我們可以用3條線來(lái)看。

1.臨深

2.產(chǎn)業(yè)

3.臨深+產(chǎn)業(yè)

第一條線，如果只是臨深，沒(méi)有一定的產(chǎn)業(yè)和發(fā)展規(guī)劃，其實(shí)并不是很夯實(shí)的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。

比如深圳東南臨深片區(qū)的鳳崗、塘廈板塊。

因?yàn)闆](méi)有一定量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群，作為深圳的睡城，只是單純依靠地價(jià)差，以此來(lái)吸引深圳的外溢客戶。

比如根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，東南臨深片區(qū)的塘廈、鳳崗單價(jià)已經(jīng)到了3.7萬(wàn)/㎡。

而這個(gè)房?jī)r(jià)的后期發(fā)展?jié)摿δ?？漲上去，翻一倍呢？

那深圳客肯定不愿意接盤了。

因?yàn)樵贊q，那不如直接上車龍崗的親兒子板塊大運(yùn)新城了。

所以從這我們幾乎可以預(yù)見(jiàn)到，東南臨深板塊后期的房?jī)r(jià)升值發(fā)展空間，非常的小。

而第2條線，如果是純依靠產(chǎn)業(yè)集群帶來(lái)的人口流入發(fā)展呢，比如現(xiàn)在已經(jīng)赫赫有名的松山湖板塊。

說(shuō)真的，目前板塊的價(jià)格已經(jīng)到了6-11萬(wàn)/㎡的價(jià)格，均價(jià)8萬(wàn)/㎡+。

同樣是手持1000萬(wàn)買100平3房，你覺(jué)得買東莞的人多還是買深圳的人多，會(huì)更看好誰(shuí)呢？

于是，目光就來(lái)到了最后一條線，產(chǎn)業(yè)+臨深板塊。

也就是東莞的另一個(gè)臨深板塊，濱海灣片區(qū)——厚街、虎門、長(zhǎng)安、沙田。

他就不僅僅是臨深，還有非常多的概念等待兌現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)正在聚集，他連接的是深圳發(fā)展重心，西部前海。

首先從臨深的地緣上看，深圳前海與濱海灣的合作更有優(yōu)勢(shì)。

在交通上，前海擴(kuò)容后，緊靠著濱海灣，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的距離成本更低。

目前已規(guī)劃深圳18號(hào)、20號(hào)地鐵線直通濱海灣，并在濱海灣設(shè)立多個(gè)地鐵站。

同時(shí)深茂鐵路設(shè)站濱海灣站、深圳機(jī)場(chǎng)(000089)站和西麗站，也能承擔(dān)一部分的運(yùn)力。

前海與濱海灣之間還有一條沿江高速，從濱海灣站上高速，約20分鐘即可達(dá)前海CBD。

前海與濱海灣之間：兩地鐵（已規(guī)劃）+1鐵路（在建中）+1高速（已通車），整體的規(guī)劃還是非常完善的。

其次，我們站在大灣區(qū)視野下。

從8倍前海擴(kuò)容，到濱海灣新區(qū)建設(shè)的熱火朝天，從中山馬鞍島的熱度不減到各類通道的密切串聯(lián)。

大灣區(qū)城市的發(fā)展重心都不斷往灣區(qū)“內(nèi)環(huán)”聚攏，也就是被大家俗稱的“黃金內(nèi)灣”。

這條主線緊跟國(guó)家核心規(guī)劃，敏銳的深圳人自然早早領(lǐng)悟，早已開(kāi)始布局。

其實(shí)東莞這次重磅救市政策出臺(tái)前，最初流傳的限購(gòu)區(qū)劃分實(shí)則還包含虎門、長(zhǎng)安。

從擴(kuò)容后的前海直接無(wú)縫連接濱海灣新區(qū)，到兩地人流、產(chǎn)業(yè)已在互相密集轉(zhuǎn)移。

而濱海灣片區(qū)的虎門長(zhǎng)安最終劃入非限購(gòu)區(qū)，不妨猜測(cè)或是政府也考慮到濱海灣在莞深融合過(guò)程中扮演的重要角色。

除了南連大前海外，同樣與廣州南沙隔海相望，于大灣區(qū)內(nèi)環(huán)中，占據(jù)著得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)。

而濱海灣新區(qū)，也正在兌現(xiàn)他當(dāng)時(shí)畫下的大餅。

成立僅4年，濱海灣新區(qū)已引入OPPO全球總部、OPPO智能制造中心、vivo智慧終端總部、小天才智能科技中心，以及正中科技園等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并與華潤(rùn)、天安、華僑城等一批知名企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

而就房?jī)r(jià)而言，深圳前海的房?jī)r(jià)就不用說(shuō)了，動(dòng)輒十幾二十萬(wàn)一平，又有幾個(gè)深圳人買得起，而濱海灣新區(qū)目前3w+的均價(jià)，這就是看得見(jiàn)摸得著的價(jià)差。

有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)+地緣臨深+地價(jià)差，這才是最后買入東莞的最優(yōu)解。

對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇一個(gè)城市，永遠(yuǎn)不能孤立地看待一個(gè)城市。

聰明的錢要看準(zhǔn)城市升級(jí)背后的邏輯，然后把握機(jī)會(huì)窗口，果斷出手。

選對(duì)區(qū)域后，選擇合適的板塊甚至項(xiàng)目，也并不是一件容易的事，即使是普漲的片區(qū)，依舊會(huì)有領(lǐng)漲的項(xiàng)目和不漲的項(xiàng)目，如果你對(duì)東莞的價(jià)值肯定，想了解當(dāng)下東莞最新的價(jià)值清單，掃碼聯(lián)系老師詳聊，我們有最新的市場(chǎng)資訊和你分析。

所以如果你對(duì)東莞的價(jià)值定位還有問(wèn)題，或者對(duì)東莞的發(fā)展定位不是很確定，歡迎掃碼和我們專業(yè)的房產(chǎn)置業(yè)老師詳聊。

了解我們賬號(hào)的老粉都知道，我們團(tuán)隊(duì)每個(gè)月都會(huì)外出考察，實(shí)地踩盤。去看看每個(gè)城市的規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)分布、樓盤實(shí)況。

上半年已經(jīng)去過(guò)了蘇州、鄭州、長(zhǎng)沙、西安、武漢5個(gè)城市，去年更是跑了所有省會(huì)、強(qiáng)二線、二線城市。

東莞的線下考察團(tuán)，我們已經(jīng)陸續(xù)發(fā)車，想要了解的朋友直接掃碼聯(lián)系老師，每天前十名是我們一對(duì)一的免費(fèi)咨詢名額！

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以上為正文，來(lái)自粵海街道周主任

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