東莞樓市最近又開始熱鬧起來。

上周貝殼的東莞二手房不顯示指導價顯示真正的掛牌價，惹得我們都以為東莞要取消指導價，

但最后貝殼官方還是辟謠了，大家伙的愿望落了空，烏龍之后一地雞毛。

【資料圖】

不過，政策優(yōu)惠雖然最后沒有兌現(xiàn)，但是東莞的二手房成績卻早就翻了身。

根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)顯示，8月份東莞的二手住宅網簽量達到3101套，首次突破了2000套，環(huán)比7月份上漲了67.1%，創(chuàng)下今年的新高。

要知道，今年東莞二手市場可一直都是處于半死狀態(tài)，到目前為止前7個月，單月最高成交只有1856套，8月一個月就幾乎能抵上前兩個月成交量的總和。

圖源：樂有家

熟悉樓市的朋友都知道，二手房最能反映一個城市真正的樓市熱度，而過往東莞二手房的熱度，全看深圳臉色。

現(xiàn)在深圳還沒放開的動靜，東莞也沒有取消指導價，東莞的二手數(shù)據(jù)就爆了。

難道，東莞已經走出了獨立行情？

先分析一下上個月東莞的二手數(shù)據(jù)吧。

上個月各個片區(qū)二手房成交量雖然全部上漲，但是上漲的幅度大相徑庭。

我列了一個表，把好學生和差生的成績都放了出來，大家可以看看。

很明顯，環(huán)比增長幅度最大的是水鄉(xiāng)新城、濱海片區(qū)以及東南臨深片區(qū)，增長率最低都能達到91%；

增長幅度最小的反而是熱度很高的松山湖片區(qū)以及城區(qū)。

為什么之前的好學生今天都一起墊底了?

我覺得這恰恰說明了這一回東莞二手樓市回暖，與以往的市場回暖都不一樣。

過去東莞的熱度，一直都需要外來投資客參與，簡單說就是——

沒有投資客來炒，光靠本地人，壓根不可能支撐起那么高的房價、那么高的熱度！

而這一回，顯然是東莞的剛需扮演了關鍵角色。

看看這三個回暖最快的區(qū)域。

東南臨深片區(qū)和濱海片區(qū)臨深、水鄉(xiāng)新城片區(qū)臨廣。

都是緊靠一線的板塊。

六大片區(qū)分布

不僅板塊內有一定產業(yè)支撐剛需買房，靠近一線也能吸引一部分雙城生活的買家入場。

而松山湖、城區(qū)這兩個片區(qū)，不僅均價比較高，還有指導價攪局，

沒錢的人攀不上，有錢的人不想當冤大頭接盤，這兩個片區(qū)的二手房客群想要擴大，及其困難。

除了二手房成交之外，上個月東莞還有一個值得關注的數(shù)據(jù)，那就是二手房價格。

前幾天貝殼公布了真實掛牌價之后，也有不少人截圖了部分網紅盤具體房源的價格。

毫不意外，掛牌價都在跌。

比如松山湖的萬科金域松湖花園，90平的三房在21年最高價達到577萬，如今同戶型價格跌到了420萬。

圖源：鏈家

有雙證房的保利紅珊瑚，去年的時候81平的戶型成交價551萬，目前類似戶型只有410萬，降了140萬左右。

保利紅珊瑚掛牌價價格

再比如南城的萬科金域華府二期。

21年77平戶型最高成交價達到430萬，目前掛牌價跌到了350萬......

金域華府二期掛牌價價格

連價格最堅挺的南城、松山湖網紅盤都大幅下跌，更不用說其他片區(qū)了。

根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)顯示，8月份最新的二手掛牌價相比今年3月份的時候全部都下跌了。

這說明上個月東莞的二手房成交能迅速爆發(fā)，很大程度上是由房價下跌推動的。

從東莞樓市的歷史上看，雖然成交在漲，但單月3000套成交的記錄，和之前曾經月均5000套的記錄相比，并不算出彩。

歸根結底，東莞二手房的價格還是高了點，如果再跌一點，成交可能就更好了。

此刻東莞有指導價的二手房房源還是不能公布房價，市場信息還是不透明。

我們這邊有了解二手房價的具體渠道，如果你想了解東莞二手房具體的價格信息，可以掃碼咨詢我們的房產置業(yè)老師。

但與二手的成交大漲完全相反，東莞的新房卻顯得很乏力。

8月份東莞新房成交了3186套，并不算太差，但是和上個月相比成交量竟然下跌了15.13%。

而且從市場現(xiàn)象來看，東莞新房的熱度明顯不如上個月。

還記得7月份東莞剛開始設置限購區(qū)和非限購區(qū)的時候，東莞樓盤當時可是開著大巴車一車一車去接客的。

但僅僅過了一個月，根據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示，東莞8月份新房來訪量環(huán)比減少了49%，來訪量少了一半！

沒了客源，一切都白給。

開發(fā)商、政府拼命搞的優(yōu)惠，也沒人買單.....

比如道滘的首嘉鷺灣1號上個月搞了一個月供本金1元的活動，前2年，月供本金僅需1元，利息照常還，本金順延分攤到后面的月供中。

雖然沒有真正降房價，但起碼還是在兩年內減輕了買房負擔。

然而事后看也沒有什么效果，

再比如塘廈、石龍鎮(zhèn)上個月搞的購房節(jié)、道滘鎮(zhèn)出臺的人才購房補貼5萬元的優(yōu)惠，都沒有帶來一點點水花。

招數(shù)出盡了，姿勢也做足了，市場卻越來越萎靡。

說到底，還是因為新政紅利吃完了。

7月份是東莞設置非限購區(qū)新政的第一個月，由于非限購區(qū)包含了部分臨深板塊，一部分深圳投資客抓住政策時機入場。

這批人來投資，當然不會看未來未必還有市場的二手，肯定都是入場新房，直接推高了新房成交量。

但是，在低迷的市場信心下，這一批難得的多頭是買一個少一個，所以很快，購買力就被消耗殆盡，羊毛都被薅沒了。

剩下那些有錢的人都是沒底氣的，再怎么“加油打氣”，也沒有勇氣擠出一個銀元了。

如今的樓市，早不是兩年前的樓市；

如今的東莞，也早就不是以前的東莞了，

還以為一放開政策就能救市成功、就能萬事大吉？

還是太天真了。

如果不像二手房那樣持續(xù)降價，東莞新房的去化會越來越難。

而只要新房沒有回暖，東莞樓市就還不算真正的回暖。

新房慘淡、二手房倒是回暖。

這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)在東莞，真的很反常。

變化的核心原因在于：

東莞買房主力從投資客變成了剛需

以往東莞一直是深圳投資的替代品。

投資成本相對低，投資回報率也不錯，投資客揮著鈔票如果買不下深圳，那就會去買東莞，尤其是來自深圳的投資客，

如今大家對東莞的房價預期變了，沒錢的來不了，有一些資金的也不愿意來了。

看看深圳客在東莞新房市場的占比就知道了，2020年高的時候深圳投資客占比能達到27.7%，今年只剩下5%。

沒有深圳投資客入場，東莞市場注定是熱不起來的，這是過去十年東莞樓市的基本規(guī)律。

當下在樓市主要活躍的群體，大部分是東莞本地客戶，只有他們才能真正支撐二手市場。

外地投資者最多愿意買松山湖的二手或者臨深的二手房，但這些片區(qū)的二手樓盤不是有指導價，就是成本太高不劃算。

客觀地說，東莞的人口密度在國內城市中僅次于深圳，比起廣州、上海和北京等一線城市都還要更高。

這是東莞當下和未來二手市場最大的支撐。

現(xiàn)階段東莞的政策已經沒有什么調整空間了，接下來要調只能調整指導價，但從這一次貝殼的迅速表態(tài)辟謠的態(tài)度來看，指導價短期內調整應該是沒戲了，下一波政策調整還得等。

當然，東莞的基本面和深圳相似，都是高人口密度，都有強產業(yè)支撐。

長期看，東莞市場的最低谷基本過去了，此刻算是一個階段性低位，新房愿意打折，二手業(yè)主價格預期也不高。

所以對購房者而言，現(xiàn)在是買入東莞的一個節(jié)點，但是板塊和項目的選籌要選對，

如果現(xiàn)在有買東莞的想法和需要，可以掃碼咨詢我們如何在東莞選板塊和項目，只要選對了，下一波行情到來之后也會有不錯的收益。

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