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當(dāng)我們判斷房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫，或者泡沫有多大，我們可以看房子的價(jià)格和居民收入的比例，也可以看房地產(chǎn)的供需關(guān)系。本文主要討論后者。

房地產(chǎn)的供需關(guān)系可以用兩種方法來觀察。一種是用靜態(tài)的方法，我們可以看一共蓋了多少房子，每人平均的居住面積是多大。第二種是用動(dòng)態(tài)的方法，我們可以看房地產(chǎn)的增長速度，同時(shí)把它和人口的增長速度做比較。

研究房地產(chǎn)的一個(gè)很大問題是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整、不精確，不同的數(shù)據(jù)來源出入很大。這也跟中國的住房性質(zhì)的多樣性有關(guān)：實(shí)際上我們平時(shí)所關(guān)注的城市里的商品房只是整個(gè)中國房地產(chǎn)供給的一小部分，大部分的住房屬于保障房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、棚改安置房、廉租房、公租房）或者自建房（擁有自有土地的單位和個(gè)人，通過雇用他人施工而建造的房屋）。

對房地產(chǎn)供給的動(dòng)態(tài)觀察

我國有關(guān)住宅竣工面積的統(tǒng)計(jì)有三種主要數(shù)據(jù)源。第一種來自《建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，統(tǒng)計(jì)的是建筑企業(yè)完成的住宅竣工面積（建筑業(yè)口徑）。第二種來自《固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，統(tǒng)計(jì)的是房地產(chǎn)企業(yè)完成的全社會住宅竣工面積（房地產(chǎn)口徑）。第三種來自《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》或《固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的房地產(chǎn)開發(fā)部分，統(tǒng)計(jì)的是每年商品房住宅竣工面積（商品房口徑）。從規(guī)模上看，三種口徑相差甚遠(yuǎn)：從2004年至2020年，建筑業(yè)口徑下共計(jì)竣工350億平方米，房地產(chǎn)全社會口徑下共計(jì)竣工275億平方米，商品房口徑下共計(jì)竣工110億平方米。

由于商品房只是房地產(chǎn)的一種，我們的分析必須依賴建筑業(yè)口徑和房地產(chǎn)口徑的數(shù)據(jù)。我們發(fā)現(xiàn)，從2004年至2010年，建筑業(yè)口徑明顯小于房地產(chǎn)口徑，該期間建筑業(yè)口徑累計(jì)竣工85億平方米，房地產(chǎn)口徑累計(jì)竣工106億平方米；2011年至2020年，情況相反，建筑業(yè)口徑明顯大于房地產(chǎn)口徑，該期間建筑業(yè)口徑累計(jì)竣工264億平方米，房地產(chǎn)口徑累計(jì)竣工169億平方米。

形成這種差異的原因有兩個(gè)：第一，建筑業(yè)口徑只統(tǒng)計(jì)具有建筑業(yè)資質(zhì)的企業(yè)所施工完成的竣工面積，由資質(zhì)外建筑企業(yè)承建的，不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，但是后者承建的比例越來越小。這一點(diǎn)可以通過農(nóng)村建筑隊(duì)的產(chǎn)值情況來印證，農(nóng)村建筑隊(duì)的資質(zhì)等級一般在四級以下，從1985年至2001年，我國農(nóng)村建筑隊(duì)的總產(chǎn)值占全部建筑產(chǎn)值的比重從31.5%下降到23%，2002年以后統(tǒng)計(jì)局沒有再公布農(nóng)村建筑隊(duì)的產(chǎn)值，但是我們有理由相信，這種下降的趨勢是持續(xù)的。所以，在2004年至2010年期間，房地產(chǎn)口徑比建筑業(yè)口徑遺漏的部分更少，這段時(shí)間應(yīng)該采納房地產(chǎn)口徑的數(shù)據(jù)。

第二，從2011年開始，建筑業(yè)口徑大于房地產(chǎn)口徑，而且差距越來越大，統(tǒng)計(jì)局的解釋是，建造房屋不一定都通過房地產(chǎn)企業(yè)，但通過建筑業(yè)企業(yè)的情況比較普遍，因此建筑業(yè)口徑略大。這個(gè)解釋是可信的，比如自建房就不太可能通過房地產(chǎn)企業(yè)建造，但大都會經(jīng)由建筑企業(yè)建造。我國還存在著為數(shù)不小的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建造的房子，這類房子盡管有鄉(xiāng)或村一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，但由于未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，從而無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房更有可能通過建筑企業(yè)建造從而統(tǒng)計(jì)在建筑業(yè)口徑下，而不是房地產(chǎn)企業(yè)。所以，在2010年至2020年期間，盡管建筑業(yè)口徑仍然遺漏了資質(zhì)外企業(yè)承建的部分，但是相比房地產(chǎn)口徑遺漏的要少，這段時(shí)間應(yīng)該采納建筑業(yè)口徑。

綜上所述，從2004年至2010年，按照房地產(chǎn)口徑，我國累計(jì)竣工住宅面積106億平方米，年均竣工15億平方米；2011至2020年，按照建筑業(yè)口徑，累計(jì)竣工264億平方米，年均竣工26億平方米；兩者合計(jì)，17年間，總共竣工371億平方米，平均每年竣工22億平方米。

對房地產(chǎn)的靜態(tài)觀察

關(guān)于住宅總面積的統(tǒng)計(jì)也有兩個(gè)數(shù)據(jù)源。第一個(gè)是國家統(tǒng)計(jì)局每隔10年進(jìn)行的人口普查，目前官網(wǎng)上可以直接獲得2000年、2010年和2020年三次人口普查結(jié)果。普查分為短表和長表，短表是住戶的大致信息，由全部住戶填寫，包括家庭戶數(shù)和人數(shù)，以及每戶住房建筑面積，只需用家庭總戶數(shù)乘以戶均建筑面積就可以得到全國家庭戶的住宅建筑總面積；長表是更加詳細(xì)的信息，包括住宅建筑類型、建成年代、住宅設(shè)施狀況(廚衛(wèi)等)、住房來源(購買/自建等）、房租費(fèi)、戶主信息等，長表只在全部住戶中抽取10%填報(bào)。統(tǒng)計(jì)局每隔5年還會進(jìn)行一次1%的人口抽樣調(diào)查，除樣本量與普查不同外，調(diào)查的內(nèi)容完全一致。但是，普查和抽樣調(diào)查只提供家庭戶的住宅情況，不包含集體戶。根據(jù)2020年的普查結(jié)果，全國家庭戶住宅建筑總面積約542億平方米，其中，城市185億平方米，鎮(zhèn)124億平方米，農(nóng)村233億平方米。

第二個(gè)住宅總面積來自統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查》，該調(diào)查每年在全國范圍內(nèi)抽選1800多個(gè)調(diào)查縣/市/區(qū)、共16萬戶，只發(fā)布城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住宅建筑面積，必須乘以人口數(shù)才能得到總住宅建筑面積。2019年，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為39.8平方米，乘以城鎮(zhèn)人口約8.8億，城鎮(zhèn)住宅總面積約350億平方米。農(nóng)村人均住宅建筑面積48.9平方米，人口5.2億，住宅總面積254億平方米。加上城鎮(zhèn)的面積，全國住宅建筑總面積約604億平方米。

把兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，顯然人口普查的結(jié)果小了最少60億平方米。我們認(rèn)為集體戶住宅是形成這種差異的重要原因。人口普查只包括家庭戶的住宅情況，不包括集體戶。集體戶以一個(gè)住房單元為一戶進(jìn)行登記，成員之間僅限于集體居住共同生活，沒有家庭關(guān)系。我國集體戶分為四類：現(xiàn)役軍人、學(xué)校集體戶口、單位集體戶口和人才市場集體戶口。2020年，我國屬于集體戶的人口總數(shù)約1.2億。假設(shè)這類人群的人均居住面積與城鎮(zhèn)人均水平一樣（39.8平方米），則總住宅建筑面積約48億平方米，加上普查住宅總面積的542億平方米，就是590億平方米，這和城鄉(xiāng)住戶調(diào)查的數(shù)據(jù)相仿。

動(dòng)態(tài)和靜態(tài)觀察的邏輯自洽

我們得到的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)觀察的數(shù)據(jù)是否能夠邏輯自洽？我們可以按如下方式進(jìn)行估算：2020年住宅存量=2010年普查基數(shù)+累計(jì)竣工數(shù)-累計(jì)拆遷數(shù)。

《固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了2004年至2017年歷年農(nóng)村住宅竣工面積，2018年開始提供農(nóng)村住宅投資的同比增速，假設(shè)面積增速與投資增速一致，由此我們可以獲得完整的農(nóng)村住宅竣工面積，全國住宅竣工面積扣減農(nóng)村部分就是城鎮(zhèn)住宅竣工面積。另外，普查和抽樣調(diào)查為我們提供了一份時(shí)間間隔為5年的、城市和鎮(zhèn)的住宅面積分布，可以按此比例對城市和鎮(zhèn)的住宅竣工面積進(jìn)行拆分。

在普查以及抽樣調(diào)查中，統(tǒng)計(jì)局分別提供了城市、鎮(zhèn)和農(nóng)村建成于不同年代的住宅面積，假設(shè)只拆遷2000年之前的住宅，2000年以后建造的住宅不予拆遷，這樣，只要對比兩次調(diào)查中建造于2000年之前的住宅的面積差異，就可以估算出城市、鎮(zhèn)和農(nóng)村的拆遷面積。

按此方式，我們的估算結(jié)果如下：2010年全國住宅存量388億平方米，其中，城市住宅102億平方米，鎮(zhèn)住宅78億平方米，農(nóng)村住宅207億平方米；2011至2020年，全國住宅累計(jì)竣工287億平方米，分拆后，城市住宅累計(jì)竣工122億平方米，鎮(zhèn)累計(jì)竣工91億平方米，農(nóng)村累計(jì)竣工75億平方米；對比2020年和2010年兩次普查中建成于2000年之前的住宅面積，估算的全國拆遷面積68億平方米，城市拆遷6億平方米，鎮(zhèn)拆遷12億平方米，農(nóng)村拆遷50億平方米；由此得到2020年末全國住宅存量約607億平方米，城市218億平方米，鎮(zhèn)157億平方米，農(nóng)村232億平方米。

我們估算的住宅總面積約607億平方米，與城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查(604億)非常接近。在拆分歷年城鎮(zhèn)和農(nóng)村住宅竣工面積時(shí)，農(nóng)村住宅竣工面積用的是房地產(chǎn)口徑，所以估算的農(nóng)村住宅面積(232億)略低于城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查(261億)，而估算的城鎮(zhèn)住宅面積(375億)略高于城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查(350億)。

農(nóng)村有巨大的房地產(chǎn)泡沫

要看房地產(chǎn)的供需是否平衡不能光看全國的平均數(shù)，因?yàn)槿丝谑橇鲃?dòng)的，從農(nóng)村向城市流動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)流動(dòng)。人口流出的地方，住宅就很可能過剩；人口流入的地方，住宅就相對稀缺。

根據(jù)人口普查和抽樣調(diào)查提供的家庭戶人均住宅建筑面積，從2005年至2020年，農(nóng)村人均住宅建筑面積年均增長3.3%，同一時(shí)期農(nóng)村常住人口年均減少2.3%。從2004年至2011年，農(nóng)村住宅年竣工面積從6.2億平方米提高至9.5億平方米，年均增長6%，但到了2020年，年竣工面積已經(jīng)下滑至4.8億平方米，平均下降7.3%。

人口從農(nóng)村流出，都去了哪里？如果比較各地級市、縣級市以及縣的人口增速，我們發(fā)現(xiàn)人口流動(dòng)具有兩個(gè)特征：一是人口向地級市聚集，二是人口向地級市、縣級市和縣各自的中心城區(qū)聚集。2006年至2020年間，地級市的市轄區(qū)人口年均增長2.4%，其中，城區(qū)人口年均增長2.5%；縣級市的市轄區(qū)人口年均增速只有0.6%，但是縣級市的城區(qū)人口年均增長1.5%；縣的人口年均下降1%，但是縣城人口年均增長1.8%。

未來的城鎮(zhèn)化趨勢會不會持續(xù)？我國目前的城鎮(zhèn)化率約64%，綜合國際情況來看，未來尚有10~15個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，這意味著仍將有1.5億~2億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)，在人口遷出的同時(shí)，農(nóng)村的住宅將被大量空置。這種人口流動(dòng)趨勢會不會逆轉(zhuǎn)？比如，這些進(jìn)城務(wù)工人員退休后會不會返回農(nóng)村養(yǎng)老？我們認(rèn)為很難。城鎮(zhèn)化之所以是全球的發(fā)展趨勢，是因?yàn)槿丝诘木奂軌蚋行实貫槔习傩?603883)提供各種必需的服務(wù)：工作機(jī)會、教育、醫(yī)療。年輕人進(jìn)城是為了工作和子女教育。老年人退休了醫(yī)療就變成了極其重要的需求，再加上與子女貼近帶來的天倫之樂，很難想象退休的進(jìn)城務(wù)工人員會自覺自愿回農(nóng)村養(yǎng)老。

那么，如果城鎮(zhèn)化的趨勢持續(xù)下去，農(nóng)村的大量住房將會永久性閑置。從這個(gè)意義上講，農(nóng)村的房產(chǎn)實(shí)際上是個(gè)巨大的泡沫。農(nóng)村的房產(chǎn)沒有杠桿，也沒有很高的價(jià)格，所以不會引爆金融危機(jī)。但是，由于農(nóng)村房產(chǎn)的供需失衡是結(jié)構(gòu)性的，大量的已有供給將因?yàn)槭バ枨蠖兊脽o用。所以農(nóng)村房產(chǎn)泡沫的破裂將是緩慢的、長期性的。

（劉勁系長江商學(xué)院教授，陳宏亞系長江商學(xué)院研究員）