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文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

(資料圖片)

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兩個(gè)月前，有個(gè)朋友說(shuō)，“北京樓市就像A股里的茅臺(tái)(600519)，房住不炒后，沒(méi)有大漲也沒(méi)有大跌，就矗在那里?！?/p>

兩個(gè)月以后，茅臺(tái)股價(jià)跌破1400，而北京樓市，卻還像是一潭碧波一樣，不急不噪。

哪怕像中建玖和府、華曦府、北京悅府、望京樾、中建宸園這樣的倒掛紅盤(pán)，在短暫的喧囂過(guò)后，也只是凸顯北京樓市的靜水流深。

然而，偶然間看到鏈家的一組數(shù)據(jù)，我卻心里大驚：這次，是真的要起波瀾了嗎？

究竟是一組什么樣的數(shù)據(jù)？原來(lái)，北京鏈家二手房源，掛牌總套數(shù)創(chuàng)新高，首次突破了10萬(wàn)套...

▲從二手房掛牌走勢(shì)可以看出，2021年上半年，大部分二手房賣(mài)家都處于猶豫的狀態(tài)，部分先知先覺(jué)的賣(mài)家搶先出手。從9月開(kāi)始，醒悟的賣(mài)家終于開(kāi)始進(jìn)入集體掛牌的高潮期。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京大房子。

坦白說(shuō)，就算是10萬(wàn)套，于北京而言也不算多。畢竟，北京擁有超2000萬(wàn)人口、近500萬(wàn)戶(hù)家庭，擺在那隨便摳一點(diǎn)就是巨大的體量。

但是，按照往常經(jīng)驗(yàn)，二手房掛牌量一旦趨勢(shì)創(chuàng)新高，只會(huì)繼續(xù)新高。杭州、蘇州等地超18萬(wàn)二手房掛牌數(shù)據(jù)的樓市，就說(shuō)明了這一點(diǎn)。

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為什么北京二手房掛牌，會(huì)從9月進(jìn)入快車(chē)道？

從表面看，這源于財(cái)政部在9月底出臺(tái)的930救市新政：賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅。

▲差額20%個(gè)稅將取消，出售自有住房并在1年內(nèi)購(gòu)房繳納個(gè)稅的，可以退稅！

目前，北京房子不滿(mǎn)五年或者不唯一，征收差額20%的個(gè)人所得稅，如果是低原值不唯一的房子，個(gè)稅通常很高，為了避稅，只能采用假離婚等方法做成唯一住房，或者做低網(wǎng)簽價(jià)格盡量提高首付、少貸款。所以這個(gè)政策的直接影響是，低原值不唯一可以高貸款，也就是降低了首付！置換鏈條也就由此轉(zhuǎn)起來(lái)了......

事實(shí)上，“‘賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅’新政落地后，不少‘滿(mǎn)二唯一’‘滿(mǎn)三唯一’房主置換需求都被刺激出來(lái)。

2002年第三季度的二手房成交量，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了33.3%。

▲北京二手房成交季度表

但是另一方面，盡管這一輪二手房行情是置換推動(dòng)，但最需要置換的“老破小”業(yè)主，卻依舊推不動(dòng)。

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，目前北京存量的這10萬(wàn)套二手房里，房齡在20年以上的老破小占到四成。

由此，雖說(shuō)房齡老化對(duì)置換需求是個(gè)推動(dòng)力，但誰(shuí)來(lái)接盤(pán)卻是個(gè)問(wèn)題。真正好置換且進(jìn)入流通快車(chē)道的，多是10年來(lái)的次新房。

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那么，二手房掛牌量增加，是否意味著炒房客們按捺不住，想要落袋為安？是否意味著，北京樓市即將下行？

二手房掛牌，本質(zhì)上反映著房東的心態(tài)。

尤其是“賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅”政策的出臺(tái)，讓房東們覺(jué)得這是一個(gè)比較好的套利時(shí)機(jī)，不論他們是賣(mài)掉房子再買(mǎi)房還是賣(mài)掉去干嘛，掛牌變現(xiàn)后把現(xiàn)金主動(dòng)權(quán)拿在手里才是硬道理。

此外，今年3月份，北京出臺(tái)了一條很重要的新規(guī)，要求以后新過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)證上的“附記頁(yè)”上，必須注明房子的建成年代。這就使得老破小的貸款年限大大縮減，業(yè)主們不得不加速出清手里的不良資產(chǎn)，客觀上也增加了二手房的掛牌。

然而，盡管掛牌量增多，但北京樓市目前仍然供小于求——按照當(dāng)前二手月均1.2萬(wàn)套的消化速度，這10萬(wàn)套二手房的去化僅需要8.5個(gè)月，更何況里面有近4萬(wàn)套老破小，真正優(yōu)質(zhì)的次新房其實(shí)是供不應(yīng)求的，比如朝陽(yáng)的朝青板塊、亞運(yùn)村板塊、太陽(yáng)宮的改善房，都是市面上的緊俏貨。

因此，雖然掛牌量增加，但市場(chǎng)回應(yīng)的成交量也在增加，目前新增的掛牌量，還不會(huì)導(dǎo)致二手房源議價(jià)空間明顯增大。

也許，只有當(dāng)掛牌量達(dá)到一個(gè)頂峰（個(gè)人預(yù)判是15萬(wàn)套以上），成交量無(wú)法再相應(yīng)擴(kuò)大，到那個(gè)時(shí)候，一些著急變現(xiàn)的房東才會(huì)真正從決策上影響市場(chǎng)。

▲近年房?jī)r(jià)下行的城市，武漢、杭州、蘇州、天津、青島、南京等城市，二手房掛牌量都超過(guò)了15萬(wàn)套。由此簡(jiǎn)單粗略判斷，北京的二手房掛牌，最起碼要超過(guò)15萬(wàn)套（甚至可能要超過(guò)20萬(wàn)套），才會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有實(shí)際影響。

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另一個(gè)基本面，北京2023年一手房的供應(yīng)量，其實(shí)并沒(méi)有大很多。

今年半年度北京的土地成交仍然保持著30宗上下的規(guī)模，規(guī)劃建面和樓面均價(jià)和去年相差無(wú)幾。雖然新房市場(chǎng)因?yàn)樯习肽甑囊咔椋热ツ瓿山簧倭?2%，但成交均價(jià)卻高了12%，屬于“縮量上漲”的單邊行情。

而且從目前預(yù)售證的發(fā)放來(lái)看，一手房的價(jià)格，仍然被建委控制得死死的。

事實(shí)上，從今年海淀學(xué)府公館、太陽(yáng)宮中建玖合府，以及麗澤北京悅府、中建宸園的表現(xiàn)來(lái)看，北京核心區(qū)不僅放售價(jià)格被嚴(yán)控，產(chǎn)品形態(tài)也被無(wú)形中把控，這就導(dǎo)致北京一手房性?xún)r(jià)比很高。

例如，北京悅府、中建宸園的位置和配套不如太陽(yáng)宮，但市區(qū)的優(yōu)質(zhì)大平層項(xiàng)目已經(jīng)很少了，選擇寥寥。和黃御翠園這樣的“詐尸盤(pán)”都要賣(mài)11萬(wàn)/平，而且戶(hù)型早已過(guò)時(shí)，轉(zhuǎn)頭去看悅府還是挺香的，中建宸園的產(chǎn)品則更是碾壓太陽(yáng)宮，導(dǎo)致大平層產(chǎn)品都需要找關(guān)系去搶房。

所以，今年沒(méi)有搶到海淀學(xué)府公館和太陽(yáng)宮的中建玖合府的一批人，仍然堅(jiān)定不移的做出了選擇，轉(zhuǎn)向北京悅府和中建宸園。原因無(wú)它，太香了。

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整體來(lái)看，北京樓市正在進(jìn)入一個(gè)改善良性循環(huán)的市場(chǎng)。由打壓老破小貸款年限和“賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅”帶來(lái)的置換需求集中釋放，客觀造成了北京二手房掛牌增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，可能還有部分人不理解，疫情期間，大家收入和收入預(yù)期開(kāi)始下滑，為什么獨(dú)獨(dú)北京還這么強(qiáng)？

與普通人的想法相反，慘淡的大環(huán)境，讓北京和上海成了有錢(qián)人抱團(tuán)取暖的核心標(biāo)的（成都另有原因）。

▲抱團(tuán)取暖，這是今年北京樓市的主基調(diào)。

北京最不缺的就是有錢(qián)人。以最直觀的資金總量看，北京金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額，是廣州的3倍、深圳的2倍。

這樣優(yōu)秀的基本面，加上今年央行持續(xù)放水，貸款利息更是降至歷史最低，這都意味著北京的有錢(qián)人，可以放手加油干。

自此，居住條件差的老破小被拋棄，地段優(yōu)良的避險(xiǎn)資產(chǎn)，成了有錢(qián)人的香餑餑。

這也是為什么，今年的北京豪宅市場(chǎng)異常亮眼，基本每個(gè)月都會(huì)被10W+新房“屠榜”，大戶(hù)型比小戶(hù)型好賣(mài)得多的深層原因。

而順著這條思路，我們可以知道，北京二手房破十萬(wàn)，并不意味著北京樓市就要下行。

二手房破十萬(wàn)的主要原因在于置換和改善，作為不良資產(chǎn)的老破小，賣(mài)不動(dòng)就是賣(mài)不動(dòng)。

而豪宅和高品質(zhì)的次新二手，則會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)北京樓市。

至于剛需市場(chǎng)，也許會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，疫情影響下工資收入不見(jiàn)起色，一時(shí)陷入困境。但對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，目前的掛牌量還不足以讓剛需盤(pán)價(jià)格瓦解。

最后需要說(shuō)明的是，北京二手房掛牌量超10萬(wàn)，在一定程度上反應(yīng)了當(dāng)前買(mǎi)房選籌的思路變化：

過(guò)去“老破小”的上車(chē)盤(pán)邏輯已經(jīng)不存了，老破小未來(lái)會(huì)無(wú)人問(wèn)津，未來(lái)買(mǎi)房，要么攢錢(qián)一步到位，要么買(mǎi)城市界面友好的郊區(qū)新房，之后再做打算。

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