開欄的話：龍湖遭遇黑色8月，旭輝10月債務(wù)違約，加之上坤、金科等接連告急，在剛剛過(guò)去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但沒(méi)有收獲預(yù)期之內(nèi)的金九銀十，反而遭遇了史上最難的三季度。因?yàn)楦劢凰粡?qiáng)制披露三季報(bào)，北京商報(bào)記者選取A股已經(jīng)披露的30余家房企三季報(bào)，以及追溯港股半年報(bào)以及近期的各種信息，我們?cè)噲D拆解出房企在三季度到底經(jīng)歷了什么？

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房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，各大房企也正面臨著利潤(rùn)“大縮水”的困境。2022年三季報(bào)披露后，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，A股已經(jīng)披露三季報(bào)的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企歸母凈利潤(rùn)錄得負(fù)增長(zhǎng)，有近一半房企為凈虧損狀態(tài)。其中，“招保萬(wàn)金”元老級(jí)的利潤(rùn)表現(xiàn)也不盡如人意。萬(wàn)科前三季度歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.17%、金地集團(tuán)(600383)同比微增0.83%，保利發(fā)展則同比下降3.61%、招商蛇口(001979)更是同比下降53.44%。毫無(wú)意外，出險(xiǎn)房企陽(yáng)光城(000671)、藍(lán)光發(fā)展(600466)等交出最差三季報(bào)成績(jī)單。

部分企業(yè)凈利漲幅標(biāo)出“不適用”

30家樣本房企中，9家房企實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，分別是萬(wàn)科、金地集團(tuán)、華發(fā)股份(600325)、金融街(000402)、南國(guó)置業(yè)(002305)、迪馬股份(600565)、濱江集團(tuán)(002244)、榮安地產(chǎn)(000517)以及天健集團(tuán)(000090)，但其中超過(guò)一半房企的增長(zhǎng)幅度在20%以下。南國(guó)置業(yè)今年前三季度歸母凈利潤(rùn)雖然較去年同期上漲13.55%，但仍延續(xù)虧損狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-5.31億元。

濱江集團(tuán)以歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)55.21%在30家樣本房企中高居榜首。濱江集團(tuán)在三季報(bào)中表示，歸母凈利潤(rùn)同比上升的主要原因系本期來(lái)自聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤(rùn)中占比較高所致。值得一提的是，濱江集團(tuán)今年前三季度營(yíng)收198.68億元，較去年同期下降18.69個(gè)百分點(diǎn)。

19家房企歸母凈利潤(rùn)錄得負(fù)增長(zhǎng)，陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)(000732)、北辰實(shí)業(yè)(601588)在30家樣本房企中收獲最大跌幅，上述三家歸母凈利潤(rùn)分別較去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。

華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展因去年同期歸母凈利潤(rùn)已是大幅虧損狀態(tài)，三季報(bào)中該項(xiàng)漲跌幅以“不適用”標(biāo)注。

“不適用是A股上市公司一種財(cái)務(wù)標(biāo)注手段，大多為去年同期已經(jīng)虧損的企業(yè)，即便今年減虧成功，該項(xiàng)數(shù)值會(huì)出現(xiàn)與負(fù)數(shù)相比的情況，企業(yè)也大多會(huì)使用這樣的標(biāo)注?！币晃皇煜し科筘?cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送內(nèi)容的前任董秘如此解釋。

藍(lán)光虧損超百億 招商大降超五成

30家樣本房企中，前三季度凈虧損的房企有14家，既有國(guó)央企背景的南國(guó)置業(yè)、世茂股份(600823)、首開股份(600376)等，也有如藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、華夏幸福(600340)等出險(xiǎn)房企。其中，歸母凈利潤(rùn)虧損最多的為藍(lán)光發(fā)展，前三季度虧損116.73億元。

尤為引起關(guān)注的是，“招保萬(wàn)金”元老級(jí)的存在，今年前三季度的利潤(rùn)表現(xiàn)也不盡如人意。萬(wàn)科前三季度歸母凈利潤(rùn)為170.5億元，同比增長(zhǎng)2.17%；金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)為33.36億元，同比微增0.83%。保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤(rùn)為130.94億元，同比下降3.61%；招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為29.57億元，同比大降53.44%。

對(duì)于業(yè)績(jī)下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。二是公司妥善落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免政策要求，結(jié)合公司實(shí)際對(duì)符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免；此外，公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少也是拉低利潤(rùn)的主要原因。根據(jù)招商蛇口的三季報(bào)，上年同期，該公司以萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

“單個(gè)企業(yè)很難對(duì)抗整個(gè)大勢(shì)”

在整體市場(chǎng)走弱的環(huán)境下，房地產(chǎn)徹底告別“暴利”，甚至普遍出現(xiàn)“盈利”都成為奢望的尷尬。

按照交易所的信披制度，房企扎堆的港交所并沒(méi)有三季報(bào)強(qiáng)制披露的程序，但從“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)身上也可見一斑。

10月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布今年三季度報(bào)告，三季度中海地產(chǎn)錄得營(yíng)收175.2 億元，同比下降59.5%；扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為18億元，要知道去年同期這一數(shù)值接近80億元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地產(chǎn)錄得營(yíng)收1213.1億元，同比下降19.7%；扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為258.1億元，同比下降34.5%。

而在半年報(bào)周期，中海地產(chǎn)于今年上半年歸母凈利潤(rùn)為167.43億元，同比減少19.42%。其他港股房企，如富力地產(chǎn)今年上半年虧損69.2億元，同比下降324.65%；建業(yè)地產(chǎn)上半年虧損56.05億元，同比下降868.78%。

“現(xiàn)在開源是基本無(wú)望，即便是央企也一樣，別看我們還在拿地，但也就是維持個(gè)基本打平?！蹦逞胱诸^房企北京公司財(cái)務(wù)總直言，現(xiàn)階段“節(jié)流”成了大多數(shù)房企的選擇，服務(wù)部門不花錢、營(yíng)銷部門少花錢是基本原則。據(jù)其透露，目前部分企業(yè)大區(qū)營(yíng)銷總級(jí)別月薪已經(jīng)有降至萬(wàn)元級(jí)別?！叭蝿?wù)完不成之前錢都別提，能不能有年終獎(jiǎng)也兩說(shuō)?！?/p>

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來(lái)，多重因素造成行業(yè)“跌多漲少”的基本面，單個(gè)企業(yè)其實(shí)很難對(duì)抗整個(gè)大勢(shì)的壓力。近幾年房企銷售額增速逐漸下降，部分房企房地產(chǎn)結(jié)算收入增速也將逐漸下降。此外，高地價(jià)壓低了房企盈利空間，房企結(jié)算毛利率持續(xù)走低。

劉水稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、市場(chǎng)下行、疫情反復(fù)和居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，銷售價(jià)格表現(xiàn)不及預(yù)期，2021年房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提力度，從而影響當(dāng)期凈利潤(rùn)水平。受市場(chǎng)下行影響，聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目收益也出現(xiàn)同步減少，導(dǎo)致上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。當(dāng)前為應(yīng)對(duì)確?，F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損。

北京商報(bào)記者 王寅浩