2022年的集中供地市場呈現(xiàn)為高開低走的態(tài)勢。與往年相比，房企2022年在土地市場的分化幾乎前所未有。

2022年，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，土地市場的數(shù)據(jù)也與之正相關(guān)，實(shí)行集中供地的22個(gè)重點(diǎn)城市則詳細(xì)演繹了這種變化：經(jīng)歷過年初短暫的轉(zhuǎn)暖之后，熱度持續(xù)走低。

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整體來看，2022年22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金達(dá)成1.8萬億元，較2021年全年下降31.9%；市場表現(xiàn)方面，底價(jià)成交占比逐漸走高，五批次集中土拍中，有超過九成的地塊底價(jià)成交。

與2021年首次實(shí)行兩集中供地的土拍表現(xiàn)相比，2022年的兩集中供地出現(xiàn)了諸多新變化，“全年集中供地不應(yīng)超過3次”不再是一個(gè)硬性要求。為了降低房企資金壓力、提高成交的靈活度，多個(gè)城市增加了供地批次，四批次、迮?、六批次纷纷推秤z岸啻紊倭俊背晌恢中慮魘啤?

但這并不意味著常態(tài)化供地模式的明確回歸，從業(yè)人士表示，在新的發(fā)展階段，“兩集中”供地模式因城施策，“契合‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)整，也是長效化健康機(jī)制的一種體現(xiàn)”。

作為市場一線主體，房企2022年的投資意愿降至低谷。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企拿地金額同比下降48.9%，拿地百強(qiáng)的門檻值為48億元，較上年同期下降了50%。

另一方面，房企內(nèi)部的分化也愈加明顯，地方國資平臺(tái)成為2022年集中供地市場的拿地主力，但隨著財(cái)政部126號(hào)文限制，越來越多的本土民企加入到與地方國資聯(lián)合拿地的隊(duì)伍中，這種新的合作形式也助推了年底民營房企拿地金額占比翹尾的現(xiàn)象。

如果我們?cè)俅位仡?021年5月，彼時(shí)北京首輪集中供地的高光與火熱已經(jīng)成為上一個(gè)周期的縮影，“29宗地塊共吸引了超過230家房企參與競拍”的熱鬧場面與“逢地必?fù)尅薄胺科髲P殺”“地王”等詞匯一并遠(yuǎn)去。

土地市場買家的變化、集中供地制度的微調(diào)，都是新的市場環(huán)境與行業(yè)運(yùn)行模式下的具體表現(xiàn)。就像“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”不再行之有效，土地市場邏輯也隨之改寫，房企們?cè)凇鞍踩l(fā)展”的準(zhǔn)則下，審慎出手，積極尋求確定性更高的地塊，將“糧倉”精準(zhǔn)設(shè)在核心城市，這或許也決定了下一輪市場的運(yùn)行規(guī)律。

圖片來源：視覺中國

市場高開低走

與2021年三個(gè)批次集中土拍“火爆—冷淡—平穩(wěn)”的變化規(guī)律有相似之處，2022年的集中供地市場也呈現(xiàn)為高開低走的態(tài)勢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一批次集中供地的溢價(jià)成交率為39%，該比例盡管低于2021年一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于2021年的第二、第三批次。

這與各地積極調(diào)整供地策略、降低土拍門檻以及年初政策端利好消息積極釋放相關(guān)，也受到房企全年投資策略影響。

一位不愿具名的市場人士分析指出：“一般情況下，年初拿的地都會(huì)在當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，大家的節(jié)奏鋪排也會(huì)傾向于年初拿地，而且當(dāng)時(shí)對(duì)市場的預(yù)期不像下半年那么差。” 由此，房企在年初對(duì)市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對(duì)更為積極。

但自第二批集中供地開始，受期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱等三重影響，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，房企拿地積極性也有明顯減弱。在數(shù)據(jù)層面的反映上，底價(jià)成交率逐步走高，前四個(gè)批次分別為61%、69%、80%和84%，到了第五批次，底價(jià)成交率已經(jīng)達(dá)到9成。

另一方面，即便是熱門城市，非熱點(diǎn)區(qū)域或者操盤難度高的地塊也并不受房企的青睞，房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊。

克而瑞分析指出，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，在市場持續(xù)低迷下，房企依然面臨較高的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營難度，因此整體的投資積極性降至谷底。

不過流拍率并未一路高走，而是較2021年有大幅下滑，并逐步穩(wěn)定，熱點(diǎn)城市幾乎能夠?qū)崿F(xiàn)推出地塊全部“花落各家”的結(jié)果。

原因在于，2022年的集中供地制度有了更多靈活調(diào)整，“預(yù)申請(qǐng)”制度在22個(gè)集中供地城市廣泛推行。

所謂“預(yù)申請(qǐng)”機(jī)制，即供地部門提前通過預(yù)申請(qǐng)公告的形式公布地塊信息，如果地塊被企業(yè)預(yù)申請(qǐng)，則順利進(jìn)入掛牌環(huán)節(jié)，預(yù)申請(qǐng)公告包括每宗地的競爭方式、土地合理上限價(jià)格及各類競爭內(nèi)容上限、房屋銷售價(jià)格查詢方式以及相關(guān)競買規(guī)則等內(nèi)容，便于企業(yè)提前開展研究，另一方面也可為企業(yè)經(jīng)濟(jì)測算提供更加精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支撐。

北京市場尤其能夠體現(xiàn)“預(yù)申請(qǐng)”的保障作用，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，多個(gè)地塊均由當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)“申請(qǐng)激活”，并最終以底價(jià)成交的方式獲得妥善歸屬。

雖然全年市場相對(duì)冷淡，不過一些新的變化也在發(fā)生。

2022年11月以來，包括“央行16條”“六大行萬億授信”“房企股權(quán)融資”等在內(nèi)的多項(xiàng)重磅政策落地，中央層面多次定調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，提出“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”，多項(xiàng)利好政策同步覆蓋需求端與供應(yīng)端。

12月，上海、成都、天津、蘇州、廈門等多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市進(jìn)行了2022年第四、五批次集中供地地塊，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，代表房企拿地總額較上月略有增加，部分本土民企在各自深耕的地區(qū)表現(xiàn)比較積極，例如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)搶眼。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，50家代表企業(yè)拿地總額有所回升，環(huán)比增長92.1%，但較2021年同期仍下降63.7%。

誰在逆市拿地

與往年相比，房企2022年在土地市場的分化幾乎是前所未有，重點(diǎn)房企總體拿地額“腰斬”，央、國企的拿地金額占比隨批次逐步降低，地方國資平臺(tái)罕見地成為拿地主力。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅有0.18，創(chuàng)2017年以來的最低水平，有超過四成百強(qiáng)房企2022年投資幾乎暫停，此外，百強(qiáng)拿地金額占全國土地成交的比重降至34.3%，而過去三年始終保持在50%左右。

22城集中供地中，地方國資成為拿地主力，拿地金額占比達(dá)到42.0%，超過了央、國企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)為4.8%。

“在2022年的集中供地中，地方國資‘托底’成為貫穿始終的主旋律，即使在過去幾輪土地市場低位時(shí)，也少見有如此大量的地方國資企業(yè)進(jìn)行兜底?！笨硕鹬赋?。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此分析表示，國企央企主導(dǎo)，地方國資平臺(tái)活躍，可以起到托底土地市場的作用，避免地價(jià)下行對(duì)土地市場和樓市的沖擊，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

不過值得注意的是，地方國資平臺(tái)的拿地節(jié)奏也有其變化。

2022年9月，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提到“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。業(yè)內(nèi)人士分析表示，該通知對(duì)城投無效托底和依賴土地出讓金返還的城投平臺(tái)影響較大，未來地方國資托底力度或有所減弱。

隨即，在2022年第四、第五批次的集中供地中，越來越多的本土民營房企與當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)聯(lián)合拿地，“地方國資+民企”的新組合在多個(gè)城市均有出現(xiàn)，例如蘇州的第五輪集中出讓了10宗地，其中半數(shù)為“地方國資+民企”聯(lián)合體所競得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與地方國資企業(yè)合作拿地，可以借助地方國資企業(yè)的渠道和資金成本優(yōu)勢，而民營房企通過此舉能夠?qū)崿F(xiàn)補(bǔ)充土儲(chǔ)的目的，后續(xù)開發(fā)中，民營房企的操盤能力則會(huì)得到重用，這也為民營房企如何在艱難的環(huán)境下謀求發(fā)展，帶來了新的機(jī)會(huì)。

央企的表現(xiàn)也相對(duì)不俗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從新增貨值來看，保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口(001979)占據(jù)前三位，新增貨值分別為2240億元、2219億元和1584億元。

中指研究院總結(jié)2022年房企拿地特點(diǎn)指出：一是大型央國企、區(qū)域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投四類企業(yè)拿地力度較大；二是拿地金額TOP100格局發(fā)生變化，民企銳減三成，地方城投增至三分之一；三是代表企業(yè)投資規(guī)模和力度顯著下降，布局換倉一線城市。

其中，換倉一線城市、更加聚焦熱點(diǎn)城市與高確定性地塊，是房企2022年拿地邏輯的共性。

50家百億代表企業(yè)在一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個(gè)百分點(diǎn)至40.4%，投資強(qiáng)度陡增。市場人士分析認(rèn)為，這主要源于一線城市市場支撐度更強(qiáng)，有望率先企穩(wěn)復(fù)蘇。

供地制度微調(diào)

2023年1月9日，天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)單獨(dú)掛出了1宗涉宅用地，也是自2021年2月份實(shí)行“兩集中”供地以來，天津首次推單獨(dú)地塊。從業(yè)人士觀點(diǎn)認(rèn)為，此次掛地或許意味著天津“集中供地”模式走弱，未來可能逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化供地模式。

實(shí)際上，2022年全年，根據(jù)市場情況而調(diào)整推地節(jié)奏的舉措已經(jīng)比較普遍。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、杭州、南京、蘇州等15個(gè)城市都推出了第四批集中供地，南京、蘇州、武漢、無錫推出了五批次集中供地，而武漢更是在年底前完成了六個(gè)批次的集中供地，反觀北方城市中的沈陽和長春，2022年僅推出了兩批次集中供地。

對(duì)此現(xiàn)象，受訪的多位分析人士認(rèn)為，“兩集中”供地模式隨市場表現(xiàn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并給到各個(gè)城市更多自主權(quán)，也是一種“因城施策”的一種表現(xiàn)。

“2021年初土地市場‘過熱’的問題已不復(fù)存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限，因此部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”東方金誠分析師唐曉琳表示。

2022年12月22日，自然資源部召開會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，其中提到緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”總體目標(biāo)，適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策。

李宇嘉分析指出，階段性調(diào)整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應(yīng)的地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實(shí)際成本。同時(shí)，在需求端對(duì)開發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對(duì)已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開發(fā)，以回補(bǔ)土地市場的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。

“但集中供地是長效機(jī)制，調(diào)整不意味著退出，下一步需要結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的‘向新模式過渡要平穩(wěn)’對(duì)集中供地政策進(jìn)行優(yōu)化，但集中供地要達(dá)到的‘讓土地市場更加健康、可持續(xù)’的目標(biāo)不會(huì)改??！崩鈑羆尾鉤淥怠?

展望2023年土地市場，張凱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場面預(yù)期邊際改善，但土地市場熱度難在短期內(nèi)顯著恢復(fù)，未來土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松，房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。

克而瑞方面也預(yù)計(jì)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，而對(duì)于頭部央企、以及小部分民企來說，此刻也仍是獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補(bǔ)倉核心城市和深耕城市的窗口期。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）