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新年新氣象。經(jīng)歷了一年多筑底運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正努力以嶄新的面貌開啟2023年。

2023年以來(lái)，多地召開穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議及住建工作會(huì)議，把穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、提振住房消費(fèi)納入新一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架中，同時(shí)也為今年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。

梳理這些表態(tài)發(fā)現(xiàn)，“穩(wěn)投資、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生”是各地房地產(chǎn)政策的主要思路，為提振信心，不少地方繼續(xù)推出取消限制性措施、下調(diào)房貸利率等利好政策。這既說(shuō)明各地對(duì)穩(wěn)樓市的需求迫在眉睫，也凸顯出房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中將起到重要作用。

從去年末開始，監(jiān)管部門多次重申房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位。如今，隨著各地陸續(xù)確定新一年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)中的作用將更加凸顯，這也能從各地對(duì)房地產(chǎn)工作的部署中見到端倪。

市場(chǎng)層面，“低谷中有亮點(diǎn)”是近期的主旋律。今年1月，新房市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)不佳，但部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)仍有熱度，一些“促銷”力度較大的二線城市也表現(xiàn)較好；二手房市場(chǎng)的帶看、價(jià)格等指標(biāo)則較為樂(lè)觀。

2023年的房地產(chǎn)，能否恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行，并在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮積極作用，仍是值得關(guān)注的話題。

穩(wěn)增長(zhǎng)下的房地產(chǎn)

在各地的經(jīng)濟(jì)工作中，對(duì)房地產(chǎn)工作的部署向來(lái)是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶等地，通過(guò)召開高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)、住建工作會(huì)議，及出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)文件等方式，對(duì)2023年的房地產(chǎn)工作進(jìn)行了部署。江蘇蘇州、云南昆明、河南濟(jì)源等城市也在春節(jié)前后出臺(tái)了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)文件，包含對(duì)房地產(chǎn)工作的部署。

1月31日，山東省召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)工作做出部署。其中明確，各地要進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，一城一策、分類調(diào)控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放。

同時(shí)，各地要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國(guó)家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

在防風(fēng)險(xiǎn)方面，山東要求，要加強(qiáng)在建在售開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管，全面排查梳理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，對(duì)新風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目及時(shí)納入臺(tái)賬、實(shí)行銷號(hào)管理；嚴(yán)厲查處購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、違規(guī)提取、抽逃資金等行為；強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析研判，對(duì)出現(xiàn)異常波動(dòng)的城市及時(shí)提醒警示。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志還強(qiáng)調(diào)，今后五年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡要取得顯著進(jìn)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，提升住房品質(zhì)，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

從已披露的內(nèi)容看，山東是目前對(duì)房地產(chǎn)工作部署最全面、細(xì)致的省份。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，山東的政策內(nèi)容，從宏微觀、長(zhǎng)短期等角度明確了工作思路，同時(shí)提出了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、人房地錢聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等制度性創(chuàng)新內(nèi)容，具有非常好的借鑒意義。

江蘇、遼寧、上海、重慶等地則將房地產(chǎn)工作安排置于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總框架下，取消限制住房交易的各類措施，并在房貸方面落實(shí)（首付比例、貸款利率）雙降政策。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，地方政策的特點(diǎn)是，快馬加鞭、主動(dòng)把提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心嵌入到經(jīng)濟(jì)工作安排之中。

值得注意的是，在不同地區(qū)的文件中，房地產(chǎn)被置于不同的工作項(xiàng)目下。比如，遼寧將房地產(chǎn)工作納入“推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖”的工作大項(xiàng)之下；上海納入“擴(kuò)大有效投資行動(dòng)”的工作內(nèi)容中；江蘇則單列“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一章，重慶也將房地產(chǎn)工作單列。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明房地產(chǎn)具有多重屬性，不僅在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)方面能起到重要作用，同時(shí)也與民生息息相關(guān)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的“支柱地位”也由此得以體現(xiàn)。

從近期各地政府工作報(bào)告披露的信息來(lái)看，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要性更加凸顯。2023年，各地公布的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)多在5%-8%之間，部分省份高于上述水平。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，盡管有2022年的低基數(shù)，但由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、消費(fèi)信心不足、外需疲弱等因素的拖累，實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)還是有很大的壓力。

房地產(chǎn)再次被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，與這一背景關(guān)系密切。李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不可忽視。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%，銷售降幅則在兩成以上?！皬亩唐诮?jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的角度看，如果能將房地產(chǎn)的‘負(fù)貢獻(xiàn)’扭正了，2023年GDP目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度就會(huì)降低。”

分析人士普遍認(rèn)為，基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2月依然會(huì)是房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)的月份，“提振信心”是政策的精髓所在。上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，“房地產(chǎn)業(yè)要緊跟經(jīng)濟(jì)提振的大部隊(duì)，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動(dòng)力的角色，尤其是住房消費(fèi)的地位要進(jìn)一步上升?！?/P>

市場(chǎng)現(xiàn)暖意

各地對(duì)房地產(chǎn)做出積極性部署，與中央的定調(diào)是一致的。

整個(gè)2022年，“穩(wěn)樓市”都是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)之一，當(dāng)年全國(guó)共有超過(guò)200個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市措施，力度和頻次均堪稱空前。年末，融資政策“破冰”，房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資“三支箭”陸續(xù)釋放，樓市政策在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，開始致力于“保市場(chǎng)主體”。同時(shí)，監(jiān)管部門也數(shù)次重申，“房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。

李宇嘉表示，從2022年下半年開始，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整，即從“防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型、打造新模式”，開始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需、打造新模式”。他認(rèn)為，穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需的權(quán)重上升了。體現(xiàn)在政策上，包括退出或收縮限制性措施、延長(zhǎng)貸款集中度過(guò)渡期、釋放房企融資“三支箭”等，政策扶持的力度超出預(yù)期。

歲末年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”，并首次提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等相關(guān)部委也針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了積極表態(tài)。此舉再度推動(dòng)一波穩(wěn)樓市政策出臺(tái)。

1月5日，央行發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，賦予房?jī)r(jià)疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限。由于當(dāng)前的首套房貸最低利率已經(jīng)位于歷史低位，這一動(dòng)作令市場(chǎng)既意外又振奮。

隨后，多個(gè)符合要求的城市陸續(xù)下調(diào)房貸利率。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)。其中有4個(gè)城市的最低首套房貸利率達(dá)到3.7%，為當(dāng)前商業(yè)貸款利率的最低水平。與此同時(shí)，各地的穩(wěn)樓市政策繼續(xù)推出，不少城市還因應(yīng)春節(jié)假期推出其他特定優(yōu)惠措施。

這些措施的疊加，使得近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一絲暖意。

多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，全國(guó)房地產(chǎn)交易規(guī)模仍然處于較低水平。但得益于政策的作用，春節(jié)長(zhǎng)假期間，部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)出現(xiàn)一定熱度，成都、合肥等二線城市的交易規(guī)模也有所提升。

價(jià)格方面，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1月，全國(guó)百城新建、二手住宅售價(jià)繼續(xù)環(huán)比下跌，但跌幅雙雙收窄。

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)則顯示，1月，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌。該機(jī)構(gòu)還指出，代表市場(chǎng)預(yù)期的景氣指數(shù)、經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)等先行指標(biāo)明顯改善。預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，樓市“小陽(yáng)春”可期。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也持樂(lè)觀態(tài)度，她認(rèn)為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。