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文 |研究員 陳悅

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2023年3月25日，綠城服務(wù)（2869.HK）披露了公司2022年全年業(yè)績報告。

據(jù)企業(yè)業(yè)績報告披露，綠城服務(wù)2022年營業(yè)總收入達(dá)148.56億元，同比增長18.2%；毛利達(dá)24.02億元，同比增長3.1%；核心經(jīng)營利潤達(dá)9.81億元，同比略有下降，面對復(fù)雜多變的外部市場環(huán)境，顯現(xiàn)了發(fā)展韌性。在報告期內(nèi)，新增拓展面積1.23億平方米，在管面積達(dá)3.84億平方米，同比增長26.3%，儲備面積達(dá)3.79億平方米，同比增長9.0%，為企業(yè)未來規(guī)模增長奠定基礎(chǔ)。

同時，綠城服務(wù)重點關(guān)注“組織創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量、市場拓展”，堅持長期主義，在高品質(zhì)服務(wù)基礎(chǔ)上，提升效能，強化生活轉(zhuǎn)型，將“韌性、向善、創(chuàng)新”深刻在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展脈絡(luò)中，謀定企業(yè)未來向善向好的局面，助力“中國最具價值幸福生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

韌性：“狠”市拓，發(fā)展穩(wěn)健、韌性

業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，保持頭部物企的優(yōu)勢占位。據(jù)2022年年報數(shù)據(jù)披露，綠城服務(wù)2022年營收達(dá)到148.65億元，同比增長18.2%。對比2019年營收85.82億元，增長了62.74億元，2019年－2022年復(fù)合增長率達(dá)到20.1%，增長穩(wěn)健。綠城服務(wù)營收規(guī)模及毛利，在已披露年度業(yè)績報告的上市物企中均位居首位。

數(shù)據(jù)來源：choice、克而瑞物管華南區(qū)域整理

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、克而瑞物管華南區(qū)域整理

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綠城服務(wù)一直強調(diào)發(fā)展的獨立性，不斷強化市場拓展能力，在2022年年度報告中，更是提出“以市場拓展之狠，激活發(fā)展航道之開闊”。截至2022年12月31日，綠城服務(wù)在管項目達(dá)到2630個，增長率達(dá)23.4%，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區(qū)，以及215個城市。

在管面積與儲備面積雙突破，為規(guī)?；l(fā)展奠定基礎(chǔ)。2022年報告期內(nèi)，綠城服務(wù)在管面積達(dá)3.84億平方米，同比增長26.3%，儲備面積達(dá)3.79億平方米，同比增長9.0%，合約面積近8億平方米，確定其規(guī)?；l(fā)展路徑。

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強勁市拓，打開多業(yè)態(tài)發(fā)展局面。據(jù)企業(yè)年報披露，2022年新增拓展面積達(dá)1.23億平方米，年度飽和營收約0.46億元。在多業(yè)態(tài)布局上，商寫服務(wù)進(jìn)一步升級，并且定向突破賽事運營、高校、醫(yī)院、交通樞紐等專業(yè)賽道，布局全域化、城市服務(wù)，打造多賽道標(biāo)桿項目，優(yōu)化全業(yè)態(tài)服務(wù)內(nèi)容。

向善：保持戰(zhàn)略定力，發(fā)展向善向好

優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，強化生活服務(wù)轉(zhuǎn)型。2022年綠城服務(wù)在原有的物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)三大業(yè)務(wù)模塊中，拆分出科技服務(wù)內(nèi)容，業(yè)務(wù)布局愈加清晰，并且構(gòu)建以物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)為抓手的四保工程，以園區(qū)升級服務(wù)為抓手的四樂規(guī)劃，以創(chuàng)新孵化業(yè)務(wù)為刷州的四新馬車，以精細(xì)運營管理為抓手的四強體系。

從2022年營收結(jié)構(gòu)上來看四大業(yè)務(wù)板塊收入均有顯著提高。其中，物業(yè)管理服務(wù)營收達(dá)到94.46億元，較2021年77.70億元，同比增長約21.6%，在總營收中占比達(dá)到63.6%，物業(yè)管理服務(wù)持續(xù)為綠城服務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入、利潤及良好口碑，也是綠城服務(wù)落實生活服務(wù)戰(zhàn)略的基石。

其次是園區(qū)服務(wù)，營收達(dá)到28.54億元，較2021年26.16億元，同比增長9.1%，在總營收中占比達(dá)到19.2%。圍繞業(yè)主的生活需求，綠城服務(wù)持續(xù)構(gòu)建以社區(qū)零售、居家生活、空間服務(wù)、資產(chǎn)運營和文化教育等五大生態(tài)于一體的生活服務(wù)平臺，報告期內(nèi)居家生活、文化教育、社區(qū)零售均取得良好增勢。

第三，是咨詢服務(wù)營收達(dá)到20.67億元，較2021年19.60億元，同比增長約5.4%，在總營收中占比達(dá)到13.9%。咨詢服務(wù)主要拆分在建物業(yè)和管理咨詢兩方面，圍繞房地產(chǎn)全生命周期，以資源整合、標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)與業(yè)務(wù)創(chuàng)新，持續(xù)提升咨詢服務(wù)的核心競爭優(yōu)勢，在綠城服務(wù)本身的發(fā)展中，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)品質(zhì)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新一直是其優(yōu)勢，故而咨詢服務(wù)模塊的發(fā)展幾乎可以預(yù)見。

第四，2022年科技服務(wù)營收達(dá)到4.89億元，較2021年2.21億元，同比增長約121.6%，在總營收中占比達(dá)到3.3%?？萍挤?wù)作為新呈列的業(yè)務(wù)模塊，主要是指為客戶提供的軟件開發(fā)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)和智能照明工程和設(shè)計服務(wù)，并且綠城服務(wù)將科技服務(wù)作為其差異化產(chǎn)品體系，突破效率瓶頸關(guān)鍵，以及實現(xiàn)“幸福生活服務(wù)商”戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)。

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深耕優(yōu)勢區(qū)域。秉持區(qū)域深耕的策略，在立足長三角、深耕京津冀、大力拓展大灣區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略下，2022年綠城服務(wù)的大本營，大杭州、長江三角區(qū)域在管面積約占總在管面積的57%，收入約占總收入的63%，核心區(qū)域貢獻(xiàn)值保持高位，且高質(zhì)量。

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強強聯(lián)合，共謀發(fā)展。在強力市拓的同時，重點深耕企業(yè)大客戶，通過綜合全委、專項合作、咨詢服務(wù)、股權(quán)合作等多種方式尋求發(fā)展，且不斷增強與央國企的戰(zhàn)略合作。報告期內(nèi)，與信達(dá)、西安高新等重磅央企、國企達(dá)成股權(quán)合作及戰(zhàn)略合作深度捆綁、強強聯(lián)合，夯實規(guī)模優(yōu)勢。

創(chuàng)新：組織創(chuàng)新，科技賦能，提效提質(zhì)

組織創(chuàng)新變革，促進(jìn)人員、業(yè)務(wù)的效能提升。綠城服務(wù)以區(qū)域化、扁平化、專業(yè)化為導(dǎo)向，加速推進(jìn)組織內(nèi)部的融合發(fā)展。優(yōu)化職能中心，強化條線垂直落地；專業(yè)公司精益求精，強化專業(yè)分工明確；城市公司強化管理扁平高效。從頂層設(shè)計確立融合發(fā)展策略，為業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型打下堅實基礎(chǔ)。

科技賦能，推動數(shù)智轉(zhuǎn)型。綠城服務(wù)推出“善數(shù)”，將業(yè)務(wù)場景數(shù)字化重構(gòu)，對內(nèi)全面賦能公司商業(yè)模式、服務(wù)體系、組織效能的優(yōu)化創(chuàng)新。以新一代數(shù)智技術(shù)為核心，為客戶優(yōu)化用戶體驗與服務(wù)感知，為員工提效減負(fù)與品質(zhì)提升，為管理橫向一體運營，縱向高效協(xié)同，逐步構(gòu)建數(shù)字化生態(tài)。并且，通過“數(shù)字空間+智慧服務(wù)”，聚焦物理空間的數(shù)字化與管理的智慧化，為外部客戶提供系統(tǒng)性、全周期方案，目前已形成全域平臺及智慧物業(yè)兩大產(chǎn)品體系。“善數(shù)”的應(yīng)用不僅僅是賦能、提質(zhì)、提效上，將數(shù)字化融入服務(wù)場景，它將在服務(wù)、經(jīng)營、管理以及賦能上為物業(yè)企業(yè)發(fā)展能夠提供強力支撐，并在未來業(yè)務(wù)發(fā)展和產(chǎn)品迭代中，或?qū)⑦\用到更廣闊的領(lǐng)域。

小結(jié)

2022年受房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及疫情反復(fù)影響，物業(yè)行業(yè)整體呈現(xiàn)增收不增利，規(guī)模化發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)向“有質(zhì)”發(fā)展，持續(xù)改善提升經(jīng)營效益成為新的關(guān)注點。2022年，綠城服務(wù)圍繞高質(zhì)量與高速發(fā)展，嚴(yán)控品質(zhì)底線，堅定市場化發(fā)展路徑，保持經(jīng)營獨立性。在激烈的市場環(huán)境競爭壓力下，綠城服務(wù)始終保持戰(zhàn)略定力，以高品質(zhì)為基底，不斷雕琢服務(wù)精度，拓寬服務(wù)廣度，挖掘服務(wù)深度，并且注重科技服務(wù)的內(nèi)外輸出，為客戶提供智慧物業(yè)服務(wù)和全域平臺服務(wù)，以數(shù)智轉(zhuǎn)型推動經(jīng)營效能。堅定價值導(dǎo)向的市場化發(fā)展路徑，圍繞中國最具價值“幸福生活服務(wù)商”戰(zhàn)略目標(biāo)，憑借規(guī)模力、產(chǎn)品力、品牌力、科技力，在行業(yè)發(fā)展新周期中表現(xiàn)出了高安全邊際和高成長韌性。在品質(zhì)管理上綠城服務(wù)已經(jīng)先于行業(yè)從“有質(zhì)”邁向“高質(zhì)”發(fā)展，并且堅守服務(wù)價值，關(guān)注客戶體驗與價值，推進(jìn)企業(yè)高質(zhì)、有序發(fā)展。未來，綠城服務(wù)將圍繞“兩個核心、四個強化”，高密度、精細(xì)化開啟新年度篇章。

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