智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，1月12日，中指研究院發(fā)布法拍市場(chǎng)年終總結(jié)。2025年，法拍市場(chǎng)呈現(xiàn)掛拍量、成交量、成交金額及均價(jià)同比下滑態(tài)勢(shì)，全年掛拍71.9 萬(wàn)套(同比降 6.6%)，成交 16.9 萬(wàn)套(同比降 4.4%)，總成交金額 2536.2 億元(同比降 23.6%)，平均折價(jià)率 74.1%；物業(yè)類型以住宅為核心(成交金額占比 51.9%)，拍賣階段二拍成交占比最高(46.9%)。區(qū)域分布上，高價(jià)房源集中于一線及核心二線城市，深圳、上海、北京構(gòu)成第一梯隊(duì)。住宅細(xì)分市場(chǎng)中，全年掛拍 32.7 萬(wàn)套(同比降 10.7%)，成交 11.3 萬(wàn)套，成交均價(jià) 8082 元 /㎡；各能級(jí)城市分化顯著，一線城市成交均價(jià)達(dá) 36196 元 /㎡，三四線城市為 4750 元 /㎡。

高價(jià)法拍房扎堆北上深

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2025年全年成交總價(jià)top500房源集中在57個(gè)城市；其中，前 5 個(gè)城市(深 、滬 、京 、廣 、杭)成交約占 400套，占總數(shù)的 80%。第一梯隊(duì)深圳(119套)、上海(117套)、北京(115套)僅 3 個(gè)城市，總計(jì)成交約351套，占總計(jì)數(shù)的 70.2%；數(shù)值遠(yuǎn)超其他城市，是高價(jià)法拍房源成交核心，與第二梯隊(duì)形成 “斷層式差距”(北京比廣州高出88套)。

第二梯隊(duì)廣州(27套)、杭州(22套)2 個(gè)城市，top500中占 49套，占比約9.8%；屬于相對(duì)成交核心，但數(shù)值與第一梯隊(duì)差距較大。

第三梯隊(duì)廈門(8套)、成都 / 南京 / 蘇州(6套)、嘉興 / 金華等(4套)、昆明 / 紹興 / 西安(3套)、東莞 / 合肥等(2套)共19個(gè)城市，合計(jì)占67套，占總計(jì)數(shù)的 13.4%；以東部沿海、新一線 / 二線城市為主，成交套數(shù)集中在2-8套區(qū)間。

第四梯隊(duì)安慶、大連、恩施等33個(gè)城市數(shù)據(jù)長(zhǎng)尾，占城市總數(shù)的 57.9%，但合計(jì)僅成交33套，占總計(jì)數(shù)的6.6%；以三四線城市、中西部普通地級(jí)市為主，分布零散。

圖：2025年法拍住宅市場(chǎng)TOP500成交總價(jià)城市分布

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高價(jià)法拍住宅成交集中于一線城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳頂豪因地段不可復(fù)制性受高凈值買家爭(zhēng)搶，溢價(jià)顯著。

從房源成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，深圳、上海、北京的法拍房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他城市，并且成交總價(jià)最高法拍住宅房源位于上海；上海和深圳的成交總價(jià)較為接近，其他城市成交總價(jià)相對(duì)較低，與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值等因素相關(guān)。拍賣階段看，高價(jià)成交的法拍房一拍的房源數(shù)量最多，占據(jù)了較大的比例，大部分法拍資產(chǎn)首次拍賣進(jìn)入市場(chǎng)。二拍的房源數(shù)量次之，說(shuō)明有一部分資產(chǎn)在一拍時(shí)未能成功拍出而進(jìn)入二拍。變賣和重新拍賣的房源數(shù)量較少。

監(jiān)測(cè)看高總價(jià)成交房源多位于一線城市的核心區(qū)域，如上海浦東新區(qū)、北京海淀區(qū)，深圳南山區(qū)等。這些地區(qū)交通便利，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套資源豐富，土地稀缺性高，使得房產(chǎn)具有較高的價(jià)值。例如湯臣一品位于上海浦東新區(qū)，中糧海景壹號(hào)也在浦東新區(qū)，地理位置優(yōu)越。雖然是高價(jià)成交，但相較于評(píng)估價(jià)有一定的折扣，吸引了競(jìng)拍者參與競(jìng)拍，從而在競(jìng)爭(zhēng)中推高了成交價(jià)。

從這些高總價(jià)成交房源中可以看出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在波動(dòng)，但對(duì)于高端房產(chǎn)的需求始終存在。一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業(yè)有投資不動(dòng)產(chǎn)的需求，這些需求推動(dòng)了高價(jià)資產(chǎn)的成交。

表：2025年法拍住宅成交總價(jià)TOP案例

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各類法拍房量?jī)r(jià)走低，一拍階段成交提升

全年數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量71.9萬(wàn)套，同比下降6.6%，房源累計(jì)拍次共130.1萬(wàn)次(同一標(biāo)的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣)，最終成交拍品數(shù)量為16.9萬(wàn)套，同比下降4.4%，清倉(cāng)率23.5%(成交拍品/交易截止拍品)，總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%。各類法拍房源成交均價(jià)4653元/㎡，同比下降12.7%，平均折價(jià)率為74.1%。

12月，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源數(shù)量12.2萬(wàn)套，同比下降3.0%，最終成交拍品數(shù)量為1.7萬(wàn)套，同比下降10.6%，清倉(cāng)率14.0%，總成交金額287.6億元，同比下降22.0%。各類法拍房源成交均價(jià)4287元/㎡，平均折價(jià)率為73.4%。

圖：2022-2025年12月全國(guó)355城法拍市場(chǎng)掛拍、交易趨勢(shì)

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不同類型拍品來(lái)看，2025年，住宅房源新上拍品數(shù)量27.4萬(wàn)套，交易截止拍品數(shù)量32.2萬(wàn)套，成交拍品11.3萬(wàn)套，成交總金額1315.8億元，成交總金額占各物業(yè)類型成交51.9%。商業(yè)房源新上拍品數(shù)量13.7萬(wàn)套，交易截止拍品數(shù)量16.7萬(wàn)套，成交拍品3.1萬(wàn)套，成交總金額584.6億元，占各物業(yè)類型23.1%。土地成交拍品約811件，成交金額約127.8億元，占成交總金額5.0%。其他物業(yè)類型中，法拍工業(yè)廠房成交金額429.9億元，法拍車位車庫(kù)成交15.7億元，其他62.5億元。

表：2024；2025年各類法拍房掛拍套數(shù)及成交金額

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各類拍品拍賣階段中，可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，其中一拍流拍結(jié)束后需進(jìn)行二次掛拍，二拍仍流拍情況需在申請(qǐng)執(zhí)行人確認(rèn)后進(jìn)行變賣。一拍起拍折價(jià)率(起拍折價(jià)率=掛拍價(jià)/評(píng)估價(jià))在0.7-1折之間；二拍為一拍起拍價(jià)的0.8，二拍起拍折價(jià)率(起拍折價(jià)率=掛拍價(jià)/評(píng)估價(jià))在0.56-0.7折之間；一般情況下變賣起拍價(jià)等于二拍起拍價(jià)。二拍流拍后，拍品流入變賣階段，起拍價(jià)與二拍一致，變賣周期1-60天，期間內(nèi)任意時(shí)間點(diǎn)有報(bào)價(jià)即成交。

從成交拍品的拍賣過(guò)程來(lái)看，2025年在一拍階段成交的拍品共6.6萬(wàn)套，占成交總量比重為38.9%，較上年提升1.6個(gè)百分點(diǎn)；一拍成交均價(jià)6223元/㎡，價(jià)格同比下跌10.4%。二拍階段成交7.9萬(wàn)套，占比46.9%，成交均價(jià)4322元/㎡，同比下跌13.1%。變賣成交約1.8萬(wàn)套，占比10.8%。重新掛拍及其他情況成交約5575套，占比3.3%。

圖：2024、2025年全國(guó)法拍房各拍賣階段占比

法拍住宅減少，市場(chǎng)回暖前奏?

住宅類法拍房方面，2025年法拍住宅掛拍房源數(shù)量32.2萬(wàn)套，同比下降10.7%；成交拍品11.3萬(wàn)套，同比下降3.3%；清倉(cāng)率34.6%，較上年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)；成交總金額1315.8億元，同比下降19.8%。全年法拍住宅成交均價(jià)8082元/㎡，同比下降12.2%。

其中，12月份住宅法拍房源累計(jì)新上拍品2.8萬(wàn)套，掛拍拍品數(shù)量5.1萬(wàn)套，房源累計(jì)拍次共5.7萬(wàn)次，最終成交拍品數(shù)量為1.1萬(wàn)套，同比減少9.6%，清倉(cāng)率22.1%，成交總金額118.8億元。法拍住宅成交均價(jià)7252元/㎡。

總體來(lái)看，法拍住宅市場(chǎng)掛拍、成交拍品規(guī)模較上一年均收窄，成交均價(jià)受評(píng)估價(jià)影響走低。從趨勢(shì)上看，法拍住宅市場(chǎng)周期在2024年量?jī)r(jià)沖頂之后開(kāi)始回落，清倉(cāng)率回升反彈。

圖：2022-2025年法拍住宅市場(chǎng)趨勢(shì)

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各能級(jí)城市中，2025年一線城市法拍住宅房源成交7049套，成交總金額353.5億元，成交均價(jià)36196元/㎡。其中，北京交易截止掛拍拍品3256套，成交1374套，清倉(cāng)率42.2%，成交折價(jià)率75.9%，成交均價(jià)42916元/㎡，年總成交金額86.6億元。上海交易截止掛拍拍品2169套，成交1433套，清倉(cāng)率66.1%，成交折價(jià)率76.5%，成交均價(jià)42361元/㎡，年總成交金額98.8億元。廣州交易截止掛拍5640套，成交2496套，清倉(cāng)率44.3%，成交折價(jià)率75.3%，成交均價(jià)18471元/㎡。深圳法拍住宅成交1746套，清倉(cāng)率63.9%，成交折價(jià)率93.8%，成交均價(jià)48586元/㎡。

圖： 2025年各能級(jí)城市法拍住宅成交結(jié)構(gòu)

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表：2025年法拍住宅成交總金額TOP50

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2025年法拍市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)，量?jī)r(jià)雙降成主基調(diào)，區(qū)域分化加劇，重點(diǎn)城市表現(xiàn)分化顯著，交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化，二拍成為核心成交渠道，競(jìng)買人更傾向于在價(jià)格更具吸引力的階段出手。法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)獨(dú)立周期性趨勢(shì)，月度成交量、成交金額受法院執(zhí)行節(jié)奏影響較大，波動(dòng)特征顯著。近年法拍市場(chǎng)交易越來(lái)越受到市場(chǎng)重視，更多的機(jī)構(gòu)、銀行、以及購(gòu)房者參與到法拍市場(chǎng)中。