酒店行業(yè)已進入投資深水區(qū)，散兵游勇作戰(zhàn)的模式已成為過去式。

從原本的二線城市，發(fā)展至新一線城市，再到如今的“北上廣深杭”說法的出現(xiàn)，近10年中杭州的熱度居高不小。次方學社-投資晚餐第三期活動就選在了杭州，這座活力與底蘊兼具的互聯(lián)網(wǎng)之城。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，今年1-5月共簽約了671家酒店，中高端酒店占比高達28.9%。投資市場對中高端酒店的看好，無需贅言。品類之外，酒店投資人在城市選擇和未來趨勢上有有何新動向？本期投資晚餐，嘉賓們主要圍繞以下3個問題進行了探討。

【資料圖】

— 在眾多酒店品類中，為什么看好中高端酒店？

— 同樣是新一線城市，為什么看好成都和重慶？

— 預(yù)判酒店投資發(fā)展，因何樂觀，又為何悲觀？

本期分享嘉賓（按發(fā)言順序）

羅蔣源，杭州菩致酒店管理公司&華東及華南區(qū)域投資人

田孝偉，江蘇四季草堂管理有限公司董事長&華東資深投資人

安志偉，藍蓮花開民宿創(chuàng)始人&華東華南資深酒店及民宿投資人

丁曉宇，次方點評&住聯(lián)咨詢總裁

深耕中高端酒店領(lǐng)域

專注選擇頭部品牌

我個人目前的投資方向是深耕中高端酒店領(lǐng)域，同時專注選擇品類中頭部的酒店品牌，例如桔子水晶和希爾頓歡朋等。因為這類品牌的核心競爭力目前已經(jīng)構(gòu)建成功，在產(chǎn)品方面已經(jīng)展現(xiàn)出了更強的市場競爭力。同時背靠的大型酒店集團，也能為其帶來諸多賦能。

這樣的品牌，加上租金合適的物業(yè)，共同打造的酒店項目未來是可以在區(qū)域內(nèi)掌握競爭主導(dǎo)權(quán)，甚至擁有市場定價權(quán)，對周邊項目形成降維打擊。在我看來，用低價去搶占更多的市場份額，這種玩法在將會被逐漸淘汰。更高維的產(chǎn)品，搭配租金更合理的物業(yè)，才是未來能在中高端酒店市場擁有更大一席之地的王牌。

重點關(guān)注成都

重慶等中西部城市

我認為，成都和重慶等中西部城市，還有不少城市發(fā)展紅利。以成都為例，成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)的戰(zhàn)略紅利，天府新區(qū)等國家級新區(qū)的發(fā)展紅利，以及對年輕人的虹吸效應(yīng)帶來的人口紅利和消費紅利等。林林總總的城市發(fā)展紅利正在不斷釋放中，對投資人來說中西部是個值得關(guān)注的潛力區(qū)域。

相比之下，杭州的酒店投資市場現(xiàn)在是越來越卷，真的是卷得一塌糊涂，比高考還卷。甚至可以說，杭州整體市場可能比上海和深圳等一些城市投資機會更少，尤其是重資產(chǎn)酒店投資板塊。

杭州酒店投資的現(xiàn)狀背后是因為目前杭州酒店物業(yè)租金成本過高。雖然疫情之后，其他城市物業(yè)租金基本都是下降，但是杭州不降反升。而且，業(yè)主對于物業(yè)租金的預(yù)期可以說是相當高。正因為物業(yè)租金與房價之前的剪刀差縮小，所以必須從其他環(huán)節(jié)獲得更多的經(jīng)營收入，因此就出現(xiàn)了杭州酒店越來越卷的局面。

同時，從目前市場數(shù)據(jù)反饋來看，雖然租金持續(xù)上漲，但是酒店客房售價上漲有限。盡管有報復(fù)性旅游的市場機遇存在，但同時也要看到，同比2019年今年五一期間人均旅游每次旅游消費是下降的，這一點值得引起酒店投資人的重視。

當然，市場有危有機。今年下半年即將召開的亞運會，能為杭州酒店市場帶來可觀的客源支持。但是需要注意的是，這個利好是有一定時間局限的。

繼續(xù)看好市場

酒店投資沒有標準答案

對于未來酒店投資市場，我是繼續(xù)看好的。因為我只會拿掐尖的項目，但難點在于發(fā)現(xiàn)并發(fā)掘掐尖項目。

雖然現(xiàn)在三四線城市投資熱度很高，但我更偏好一二線和新一線城市。除了對發(fā)展趨勢的研判之外，個人投資喜好也是一個影響因素。

我認為，未來最理想的酒店投資模型是，絕對好的品牌加上合適的租金成就天花板房價。當然，關(guān)于絕對好的品牌標準，因人而異。至于具體投資組合，城市、商圈、客群以及品牌等關(guān)鍵投資要素，其實可以有千千萬萬種組合選擇。我一直認為，酒店投資從來沒有標準答案，更多的是投資人基于經(jīng)驗做出的不同判斷。

今年上半年，我接收到的所有酒店投資項目資源總量，已經(jīng)超過了我前年全年的數(shù)量，而且質(zhì)量都很高。同時，我也計劃今年投資1-2家重資產(chǎn)酒店，2-3家輕資產(chǎn)酒店。今年，是我進入酒店投資市場的第12年。我希望，這一年能成為打開個人酒店投資新局面的關(guān)鍵一年。

從經(jīng)濟型到中高端

投資品類不斷進階

疫情之后，我的主力投資陣地從中端酒店，轉(zhuǎn)向了中高端酒店。今年我投了2家桔子水晶酒店和1家漫心。其實我最初進入酒店行業(yè)，投資的是經(jīng)濟型酒店品牌。當時抓住了經(jīng)濟型酒店的發(fā)展紅利，2011年投資的一家經(jīng)濟型酒店僅用了不到2年的時間就實現(xiàn)了回本。

在2014年，我發(fā)現(xiàn)市場上出現(xiàn)若干變化，比如部分經(jīng)濟型酒店的Revpar做到了200元/晚，同時宏觀經(jīng)濟環(huán)境喜人，消費者也對酒店住宿提出了更多的需求。我意識到，是時候?qū)⑼顿Y重心從經(jīng)濟型轉(zhuǎn)向中端酒店了。所以在桔子品牌開放加盟的第一年，我選擇了桔子，并投資了自己的第一家中端酒店。

歸根究底，我轉(zhuǎn)變投資品類的關(guān)鍵判斷依據(jù)就是，所選品類是否能夠助力我在酒店投資這個市場上走得更遠，在未來創(chuàng)造更可觀的酒店投資收益。即便在我做出選擇的當下，這個品類不一定表現(xiàn)突出，我依舊會堅定地選擇它。除此之外，考量酒店品類是否能利好酒店行業(yè)發(fā)展，是我的又一個重要判斷標準。

重新看好一二線

及新一線城市

我以前的投資偏好是在下沉市場，且投資回報表現(xiàn)不錯。江蘇江陰是無錫市代管縣級市，屬于下沉市場領(lǐng)域。2019年，我投資的江陰濱江中路體育中心亞朵酒店正式開業(yè)。在疫情影響下，同時沒有參與防疫服務(wù)的前提下，這家酒店用了3年左右的時間就實現(xiàn)了回本?？陀^來說，在下沉市場能取得這樣的投資成績，我是比較滿意的。

不過，現(xiàn)在我將投資重點轉(zhuǎn)向了一二線和新一線城市。因為租金成本高昂，所以我原本對這兩類城市市場并不看好。但是疫情之后，兩個市場變化開始浮現(xiàn)。

一是經(jīng)過了疫情的洗牌，這兩類市場中部分不夠?qū)I(yè)的投資人退場，釋放出新的酒店投資機會。以杭州為例，我個人覺得單房租金在100元以內(nèi)的物業(yè)是可以接受的。要知道，疫情之前，杭州單房租金起步價基本在120元左右。此外，成都和重慶等熱門新一線城市都是可以試一試的。不過，用什么方法和方式進場，值得思考。

二是下沉市場本身市場空間有限，無法承載太多的酒店。投資酒店有個基本邏輯，投資酒店是為了賺錢，所以要在“有錢的地方”掙錢。必須承認的是，下沉市場中的確有錢，但與一二線和新一線城市不是同一量級。而且，一旦在某一個三線城市成功開出第一家酒店后，就會有很多人跟風進場，但這類城市本身經(jīng)濟發(fā)展和消費需求承載不了這么多的酒店。

我是在2017年進入下沉市場，當時我對市場的判斷是，5年左右會開啟第一輪洗牌。從目前來看，因為疫情的緣故，洗牌往后推遲了一些。但個人預(yù)判，明后年下沉市場可能就要直面洗牌的挑戰(zhàn)了。

做消費者想要的產(chǎn)品

選成長力更強的品牌

就個人而言，我對酒店投資市場的未來并不是很樂觀。因為從目前我投資的酒店營收來看，都有不同程度的下降。所以我覺得，未來酒店投資需要走更穩(wěn)健的路線。

從整體方向上來說，我會更傾向于核心區(qū)域的商務(wù)酒店。因為無論在任何環(huán)境下，商務(wù)住宿需求都是相對穩(wěn)定且恢復(fù)最快的。

從產(chǎn)品選擇上來說，我會更堅持以消費者需求為核心的打造標準?，F(xiàn)在的消費者有更清晰的評判標準，同時消費也更理性。比如原本消費者可能只需要房間，但是隨著需求愈發(fā)多元化，健身房，洗衣房等消費者想要的多功能空間，那就是產(chǎn)品應(yīng)該配備的必需。而且從現(xiàn)有的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，對于符合自己要求的酒店產(chǎn)品，消費者是愿意為高品質(zhì)買單的。

從品牌選擇上來說，我重點關(guān)注的是更具成長空間的中高端酒店品牌。因為酒店作為一個中長期投資產(chǎn)品，投資人不僅要關(guān)注當下的錢，還要考慮到未來10-15年的經(jīng)營收入。個人而言，我會更關(guān)注國際酒店集團中那些有一定發(fā)展空間的品牌。

比如剛剛在去年開放特許經(jīng)營的希爾頓花園酒店品牌，在我看來，除了成長空間之外，這個品牌在隱蔽工程和管理系統(tǒng)等方面做得很不錯。而且，特許經(jīng)營模式給了我們這些成熟的投資人更大的自由度，可以與品牌一同做得更好。

另外桔子水晶也是我會繼續(xù)投資的一個品牌，以產(chǎn)品一環(huán)為例，桔子水晶新版本的產(chǎn)品中在降低造價的同時，還強化了產(chǎn)品生命力，產(chǎn)品設(shè)計考慮更全面且長遠。

中高端酒店的

投資天花板更高

我之前投資主陣地是民宿，之后重資產(chǎn)的民宿肯定是不會繼續(xù)投資了，因為規(guī)模太重。但是我對中高端酒店是十分看好的。一方面，消費者對酒店品質(zhì)要求越來越高，但是對于價格相對來說還沒有那么敏感。另一方面，相對經(jīng)濟型酒店而言，中高端酒店的房價天花板更高，相對應(yīng)的，投資天花板也會越高。

雖然在一些節(jié)假日，也會出現(xiàn)經(jīng)濟型酒店賣出1000元/晚的房價，但是這并不是該品類的經(jīng)營常態(tài)。畢竟，只有更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，才能賣出更高的價格。

酒店競爭

從做減法回到做加法

現(xiàn)在來看，一些酒店在客房產(chǎn)品和裝修上幾乎已經(jīng)卷到了天花板。我個人覺得，接下來可能要回到過去，從做減法回到做加法。經(jīng)濟型酒店當初興起的重要契機之一，就是其對五星級酒店做減法，只留下Bed&Breakfast，甚至不少酒店將早餐也砍掉了。

但是，現(xiàn)在不少酒店開始逐步做加法。比如，重新配備了健身房和洗衣房，這兩者之前曾被精簡。一些不同功能的空間，正在以更契合當下消費和投資需求的新姿態(tài)重新回歸酒店。

在2015-2016年，我的差旅住宿首選就是一國際酒店集團旗下頭部中高端酒店品牌。因為相對來說，該品牌酒店的性價比很高，舍棄了泳池等成本高昂的配套。同時，酒店房間很不錯，早餐也很好。

因為我個人有個觀點，單人居住的情況下，客房面積達到30平米之后，新增的面積其實對于個人體驗提升效果就有限了，整體感覺干凈舒適就可以了。

但是，這幾年入住該品牌時，我發(fā)現(xiàn)早餐品質(zhì)有所下滑。所以在我個人看來，下一步，中高端酒店可能要卷早餐，將餐標提升，靠更優(yōu)質(zhì)的早餐服務(wù)體驗贏得消費者的好評。

投資區(qū)域的選取上，我與其他幾位投資人意見一致，覺得可以重點關(guān)注成都、重慶等西南區(qū)域。因為杭州雖然租金在漲，但房間賣價漲幅不明顯，甚至部分區(qū)域還在降低，這對于投資人來說并不是個好消息。

投資進入深水期

結(jié)構(gòu)化調(diào)整釋放兩大機會

與其說是變革，更準確的說法是酒店投資已經(jīng)進入了更成熟的深水期。在這個階段，投資信息越來越透明，原本粗放式的酒店投資不再是市場主流。

同時，在酒店集團中臺等力量的共同把控下，加上工程技藝的提升進一步壓縮了造價等投資工具的迭代，投資精細化的趨勢勢不可擋。正因如此，酒店投資人也愈發(fā)謹慎，反之會帶來高昂的犯錯成本。

這樣的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，向酒店投資市場釋放出了一些新的投資機會。

一是專業(yè)能力的提升，為投資人帶來更多投資選擇。

本金能力、合作能力以及與酒店集團之間的協(xié)同，這是投資人專業(yè)能力的重要三項。在提升投資認知和合作能力之后，投資人才能與頭部的酒店集團及品牌達成合作，共同創(chuàng)造更大的利益。

無論是國資酒店品牌尋求資深投資人共同經(jīng)營，或是如希爾頓花園等越來越多酒店品牌開放特許經(jīng)營，實際都從側(cè)面證明了行業(yè)對資深投資人專業(yè)的肯定和信任。自然而言，專業(yè)度更高的酒店投資人，未來在物業(yè)選擇和品牌選擇上會有更多的選擇。

二是機構(gòu)化的加速，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

在酒店投資市場難度提升之際，個體認知的局限性開始暴露，專業(yè)性更強的投資機構(gòu)優(yōu)勢越發(fā)明顯。在共同利益和契約精神的雙重加持下，酒店投資機構(gòu)化正在加速。同時，憑借著這些專業(yè)投資人聚合所產(chǎn)生的經(jīng)營管理壁壘，為業(yè)主提供完整的投資解決方案，其中包括但不限于咨詢、產(chǎn)品定位、運營管理等環(huán)節(jié)。

而且，如果在經(jīng)手優(yōu)質(zhì)的投資項目時，投資機構(gòu)還能以股東的身份參與其中，收獲咨詢管理之外的投資經(jīng)營收入。長此以往，在優(yōu)質(zhì)酒店項目和經(jīng)手項目數(shù)量的疊加作用下，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，專業(yè)的酒店投資機構(gòu)接收到的酒店資源質(zhì)量會越高，從而創(chuàng)造更大的投資價值，最終實現(xiàn)正向循環(huán)。

寫在最后

憶往昔，10年前的酒店投資規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。向前看，新的酒店投資玩法及組合正在不斷涌現(xiàn)。有人離開了牌桌，有人繼續(xù)在前行，時代與機遇，從來不等人。