克而瑞深度解讀百瑞紀(jì)首本《住房租賃輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》
一、百瑞紀(jì)集團(tuán)攜手克而瑞租售發(fā)布《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》
(一)、住房租賃行業(yè)邁入新的發(fā)展階段,行業(yè)探討恰逢其時
回首整個住房租賃行業(yè)的發(fā)展歷程,可謂跌宕起伏。從2015年至今,住房租賃行業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷三個階段,2015-2017年,住房租賃行業(yè)業(yè)開始萌芽;2017-2019年,政府鼓勵住房租賃企業(yè)規(guī)?;l(fā)展;2019-至今,國家租售并舉,加大保障性租賃住房供給。近些年,中央及地方政府政策出臺密集,發(fā)布量逐年上升,政策顆粒度也在不斷變細(xì),“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放,不斷引導(dǎo)市場往“投建管服退”全鏈條發(fā)展。隨著土地、財稅、金融等配套政策的落地,住房租賃行業(yè)漸漸從一個完全市場化行為發(fā)展成國家極其關(guān)注的民生行業(yè),并逐漸走向規(guī)范化,邁入新的發(fā)展階段。
圖:住房租賃行業(yè)發(fā)展歷程

那些與周期共舞的住房租賃企業(yè)根據(jù)市場內(nèi)外變化適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗,為行業(yè)提供一些可借鑒的操作路徑;專業(yè)的行業(yè)研究機(jī)構(gòu),長期關(guān)注行業(yè)發(fā)展,積累了豐富的行業(yè)數(shù)據(jù)以及深度的研究報告。在此關(guān)鍵節(jié)點,兩者聯(lián)合對行業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的探討,助力行業(yè)實現(xiàn)更好的發(fā)展。
(二)、商業(yè)模式往輕重兩端轉(zhuǎn)型,運(yùn)營的價值不斷凸顯
住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷大浪淘沙后,市場參與主體愈加清醒,各企業(yè)發(fā)展的重心也逐漸由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。房企系、國企系依托自身資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢及產(chǎn)品打造優(yōu)勢,重點打造重資產(chǎn)類項目,在獲取租金收益的同時享受資產(chǎn)升值;而運(yùn)營能力卓越的品牌公寓運(yùn)營商,則通過不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力,與政府合作,快速搶占市場份額。
舉個例子,在相同假設(shè)條件下,項目總建面30000㎡;房間數(shù)1000間;租金單價3000元/間·月;年租金漲幅5%;三年出租率穩(wěn)定至100%;管理銷售費(fèi)用按收入的30%計提;包租模式下租金成本按租金定價60%計提;裝修成本按每間4萬元。通過不同資產(chǎn)模式的對比我們發(fā)現(xiàn),輕資產(chǎn)模式十年運(yùn)營的平均凈利潤率最高,中資產(chǎn)模式平均利潤率最低,而重資產(chǎn)模式,隨著自持年限的拉長,利潤率不斷攀高。值得注意的是,重資產(chǎn)模式下,對項目的運(yùn)營能力要求也極高。尤其是當(dāng)下,住房租賃的“大金融”市場逐漸形成,住房租賃REITs持續(xù)升溫,而保租房REITs成功發(fā)行的必要條件是要求運(yùn)營穩(wěn)定,現(xiàn)金流分派率不低于4%。隨著我國650萬套保障性租賃住房的陸續(xù)落地交付,未來將通過租賃住房公募REITs產(chǎn)品實現(xiàn)退出,市場必將催生對輕資產(chǎn)運(yùn)營的需求。因此,未來不管是走輕路線還是重路線,市場對輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的要求都將會越來越高。
表:相同假設(shè)條件下,不同資產(chǎn)模式運(yùn)作的租賃項目收入測算

此外,我們選取上海運(yùn)營成熟的四類不同類型的物業(yè)收益率對比發(fā)現(xiàn),長租公寓在兩年的運(yùn)營期內(nèi)收益率從2%躍升至4.5%,漲幅超過購物中心、物流資產(chǎn)和甲級寫字樓這三類物業(yè)。由此看出,住房租賃物業(yè)相對于其他物業(yè)有著相對的收益優(yōu)勢。
圖:2019-2021Q2上海四類物業(yè)收益率情況

百瑞紀(jì)集團(tuán)的運(yùn)營能力得到業(yè)界廣泛認(rèn)可,開業(yè)規(guī)模、管理規(guī)模連續(xù)多次穩(wěn)居酒店系運(yùn)營商TOP1,已成為中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)模式的先行者、領(lǐng)導(dǎo)者。克而瑞租售擁有強(qiáng)大的行業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)及研究深度,兩者結(jié)合撰寫發(fā)布《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》助力行業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。
《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》的核心內(nèi)容推介
《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》共分為三個章節(jié),通過對中國住房租賃行業(yè)發(fā)展背景、行業(yè)發(fā)展概況、市場需求變化等方面的分析,深刻了解中國住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢。在此背景下,對輕資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行深度探究,比較住房租賃市場三種主要運(yùn)營模式的優(yōu)劣勢,輕資產(chǎn)運(yùn)用模式的角色洞察以及思考輕資產(chǎn)運(yùn)營輸出與保租房的結(jié)合機(jī)遇與挑戰(zhàn)。最后,提出擴(kuò)散性思考,對于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的前景進(jìn)行預(yù)測。
(一)、第一章節(jié)主要闡述了中國住房租賃行業(yè)的發(fā)展背景及現(xiàn)狀分析
本書第一章節(jié)從租賃行業(yè)的發(fā)展背景進(jìn)行切入,分析了中國宏觀經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化率、以及長期的人口結(jié)構(gòu)變化以及消費(fèi)者住房觀念的轉(zhuǎn)變等方面,這些因素都促使住房租賃市場蓬勃發(fā)展。此外,從跨國比較、政策支持、租賃市場城市格局、房源供應(yīng)等維度對行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理。在國家“租售并舉”大的住房體系下,只有加快培育專業(yè)化、規(guī)?;淖》孔赓U企業(yè)才能更好地規(guī)范租賃市場發(fā)展。
1、住房租賃行業(yè)的發(fā)展背景
自“十九大”起,中國對房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向有了清晰的定位和規(guī)劃,多渠道保障和租購并舉的制度安排相繼提出,住房租賃行業(yè)自此受到市場的廣泛關(guān)注?;厥走^去十幾年,中國住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了萌芽期、起步期、擴(kuò)張期以及轉(zhuǎn)型期,隨著政府政策支持力度的加大,行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的時代,形成以保障性租賃住房為主,市場化和保租房并駕齊驅(qū)的狀態(tài)。
租賃行業(yè)的發(fā)展離不開發(fā)展環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看,中國宏觀經(jīng)濟(jì)向好,中國城鎮(zhèn)化率逐年上升GDP總量和增速均保持穩(wěn)步增長,人均可支配收入持續(xù)上升;從市場表現(xiàn)來看,人口向一二線城市飛速集中,流動人口規(guī)模不斷增加,且晚婚晚育成為普遍趨勢,剛需置業(yè)后延。同時,一二線城市購房門檻提高,住宅投資價值減弱,這些因素都導(dǎo)致人們的居住需求向住房租賃市場轉(zhuǎn)移,催生租賃需求。
2、住房租賃行業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展概況
與國際成熟住房租賃市場相比,中國整體住房租賃市場仍處于起步、發(fā)展和探索的階段。目前,我國的住房租賃房源主要有三類:集中式公寓、分散式和個人房源。個人房源供應(yīng)量主要集中在長三角、珠三角和環(huán)渤海,同比供應(yīng)負(fù)增長;分散式公寓自如大規(guī)模領(lǐng)跑,分散式因管理困難遭頻繁“暴雷”;集中式公寓運(yùn)營商主要發(fā)力一二線核心城市,開業(yè)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長,TOP30管理規(guī)模超百萬間,整體機(jī)構(gòu)化率較低,存在較大的提升空間。在國家“租購并舉”“租售同權(quán)”的頂層設(shè)計下,2021年以來,中國住房租賃市場在土地供應(yīng)、財政稅收、資本市場等各方面得到進(jìn)一步政策支持。中國住房租賃企業(yè)的盈利模式與資產(chǎn)管理模式將得到進(jìn)一步突破,住房租賃市場將進(jìn)一步向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。
(二)、第二章節(jié)主要闡述了住房租賃市場的商業(yè)模式,以及輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的角色洞察。
本書第二章節(jié)作為本書的重點章節(jié),詳細(xì)論述了住房租賃市場上輕資產(chǎn)模式的定義、表現(xiàn)形態(tài)、早期發(fā)展模式、跨國比較、必要條件、合作模式、發(fā)展機(jī)遇、核心優(yōu)勢、參與企業(yè)、行業(yè)格局以及相關(guān)案例等。
1、住房租賃行業(yè)的商業(yè)模式分析
住房租賃市場上商業(yè)模式分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種。由于不同背景運(yùn)營商自身優(yōu)勢、資源和運(yùn)營目的不同,在商業(yè)模式的選擇組合上也不同,三種商業(yè)模式也各有其優(yōu)劣勢。重資產(chǎn)模式由于對資金投入、項目獲取、設(shè)計建設(shè)能力有很高的要求,模式不易復(fù)制;中資產(chǎn)模式即包租模式,受周期影響較大,隨著市場專業(yè)化分工的加劇,現(xiàn)正逐步向輕資產(chǎn)模式聚焦;輕資產(chǎn)模式雖然整體看起來較輕,但在具體運(yùn)作中存在多種、多重因素的制約,對于企業(yè)的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻,需堅守長期主義精神,不斷塑造自身核心競爭力,方能在市場立足。隨著國家對租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快,運(yùn)營的鏈接價值逐步凸顯,市場對輕資產(chǎn)運(yùn)營需求也越來越多。
2、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式深度探究
輕資產(chǎn)運(yùn)營是市場競爭加劇后分工專業(yè)化輸出的必然選擇,縱觀全國的泛地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展歷程,從商業(yè)地產(chǎn)、酒店、住宅發(fā)展,本質(zhì)上都是資產(chǎn)的管理,在市場競爭加劇后,對專業(yè)化要求更加高,產(chǎn)生了分工。隨著住房租賃行業(yè)的縱深發(fā)展,我國租賃企業(yè)開始嘗試經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變,發(fā)力輕資產(chǎn)賽道。但輕資產(chǎn)模式管理輸出門檻較高,對“品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營管理能力以及獲客能力”的要求均比較高。
國內(nèi)住房租賃企業(yè)輕資產(chǎn)模式受酒店行業(yè)的發(fā)展影響較大,酒店系住房租賃品牌憑借得天獨(dú)厚的酒店基因優(yōu)勢,如:關(guān)注品牌價值體驗、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的精細(xì)化,會員制的社群關(guān)系,獲客的便利性等,在住房租賃市場上占據(jù)一定的份額。以百瑞紀(jì)集團(tuán)為例,在“品牌力、產(chǎn)品力、全鏈條運(yùn)營管理能力以及獲客能力”四大方面表現(xiàn)突出,覆蓋“項目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項目籌建、運(yùn)營管理”等方面,確保產(chǎn)品、服務(wù)不斷跟進(jìn),項目收益最大化。除此之外,百瑞紀(jì)集團(tuán)積極與國企、開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及公寓業(yè)主等取得合作,通過管理直營、委托管理和模塊化輸出等模式,成功運(yùn)營窩趣上海松江九亭地鐵站輕社區(qū)、窩趣桂林羅漢果小鎮(zhèn)人才公寓等多個輕資產(chǎn)項目。
(三)、第三章節(jié)結(jié)合國家大保租房體系,探究輕資產(chǎn)運(yùn)營模式與保障性租賃住房的適配性
本書第三章節(jié)結(jié)合當(dāng)下國家住房大保障體系,分析輕資產(chǎn)模式和保租房的適配性、在保障性租賃住房發(fā)展中的實際運(yùn)用以及運(yùn)營中各方的協(xié)同作用,并對輕資產(chǎn)模式的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。
1、輕資產(chǎn)與保租房的適配性
“十四五”期間國家大力增加保障性租賃住房供給,力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。各個城市積極部署,“十四五”期間全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)。事實上,保租房的大規(guī)模建設(shè),為市場化租賃機(jī)構(gòu)提供了輕資產(chǎn)模式發(fā)展的藍(lán)??臻g,而輕資產(chǎn)租賃企業(yè)長期積累的管理經(jīng)驗和社區(qū)運(yùn)營技術(shù),為保租房高起點、高質(zhì)量發(fā)展提供了保障。此外,對于部分計劃自建運(yùn)營團(tuán)隊的國企,與外部專業(yè)運(yùn)營商合作可以加快其運(yùn)營團(tuán)隊提升專業(yè)化水平,并能共享這些專業(yè)運(yùn)營商的成熟運(yùn)營體系和IT系統(tǒng)等資源。
百瑞紀(jì)集團(tuán)長期積累了大量的管理經(jīng)驗和社區(qū)運(yùn)營管理能力,通過政企銀、政企等合作模式,從項目定位到產(chǎn)品設(shè)計以及最終的落地運(yùn)營,全鏈條模塊化的運(yùn)營服務(wù)能力,賦能各地保租房發(fā)展。通過百瑞紀(jì)集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營滿足資產(chǎn)方、運(yùn)營方、房源和租客的需求,資產(chǎn)方實現(xiàn)了資產(chǎn)增值,運(yùn)營方收獲了委托管理費(fèi)用,租客匹配了需求房源,各方協(xié)同合作形成良性的輕資產(chǎn)運(yùn)營循環(huán)。
2、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的前景研究
輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢是以運(yùn)營為核心的價值體系。隨著國家對租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)籌的腳步加快,運(yùn)營的鏈接價值逐步凸顯,市場對輕資產(chǎn)運(yùn)營需求也越來越多,但同時輕資產(chǎn)模式也面臨無法享受資產(chǎn)升值紅利,對運(yùn)營能力要求高,并且需持續(xù)積累等的市場挑戰(zhàn)。在住房租賃這盤大棋中,資產(chǎn)和運(yùn)營都是必不可少的“棋子”。隨著住房租賃公募REITs的成功發(fā)行,首個住房租賃基金的落地,必將加速資產(chǎn)方與輕資產(chǎn)運(yùn)營商合作,從而加速催生對優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體的需求。“十四五”規(guī)劃明確指出,大力發(fā)展租賃住房,新增租賃用地供給,隨著地塊供給增加,大型租賃社區(qū)將成發(fā)展趨勢。輕資產(chǎn)運(yùn)營商也將順應(yīng)時代變化,朝著更加精細(xì)化的方向發(fā)展,從公寓運(yùn)營商拓足到多元業(yè)態(tài)的整合者。
首部《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》面世對整個住房租賃行業(yè)的影響
市場首部以輕資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展為主的白皮書的面世,填補(bǔ)了租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域研究的空白,對于構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重大意義。輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書的研究和編制,系統(tǒng)探究了中國住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式、保障性租賃住房對輕資產(chǎn)運(yùn)營的機(jī)遇與挑戰(zhàn)以及輕資產(chǎn)模式的發(fā)展前景。對政府而言,白皮書從行業(yè)發(fā)展的客觀實際出發(fā),提供了豐富的數(shù)據(jù)和案例,以及明確了行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險挑戰(zhàn)與前景,這為后期政策制定提供了很好的依據(jù);對于目前行業(yè)的各從業(yè)主體尤其是想進(jìn)入這個賽道的租賃企業(yè)而言,白皮書提供了詳盡的發(fā)展軌跡及發(fā)展模式,這將會是一個很好的參考范本,同時也將有利于激發(fā)輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)在運(yùn)營模式不斷復(fù)盤,不斷探索新的發(fā)展之道;對于租客而言,市場的需求變化、機(jī)構(gòu)化房源的房源優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢等亦在本書有所呈現(xiàn),這也將促進(jìn)租客、業(yè)主的居住理念迭代,從而激發(fā)市場推陳出新,有助于住房租賃市場的蓬勃發(fā)展。
免責(zé)聲明:市場有風(fēng)險,選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考,不作買賣依據(jù)。
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