近期多地持續(xù)出臺支持政策維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)對于維護宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的重要性愈發(fā)凸顯。在房地產(chǎn)行業(yè)整體進一步止跌回穩(wěn)、核心一二線城市市場企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，為提升發(fā)展質(zhì)量、助力行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，今年以來已有多家房地產(chǎn)上市公司推進股權(quán)融資，招商蛇口（001979）作為2023年房企融資政策“第三支箭”下首個落地股權(quán)融資的房企，在新的關(guān)鍵時期下推出其創(chuàng)新性的融資計劃。

(資料圖)

9月12日晚間，招商蛇口披露了《向特定對象發(fā)行優(yōu)先股預案》，擬向不超過200名市場投資者發(fā)行優(yōu)先股，募集資金規(guī)模不超過82億元。招商蛇口此次融資，有利于其發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)作用，同時保障資本結(jié)構(gòu)安全與高質(zhì)量開發(fā)，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、支持穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤、滿足廣大居民的“好房子”需求、為投資者持續(xù)創(chuàng)造價值回報。

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的“蛇口方案”，凸顯擔當與信心

招商蛇口過往開展過多次創(chuàng)新性資本運作，本次選擇優(yōu)先股這一前期尚未有房企嘗試的融資工具，對于一家有著豐富資本運作經(jīng)驗的房企來說，顯然是深思熟慮之后的結(jié)果。

根據(jù)招商蛇口公告，優(yōu)先股是與普通股相區(qū)別的股份，且后續(xù)不能轉(zhuǎn)換為普通股，因此在發(fā)行后，不會增加招商蛇口股票在二級市場上的供給，契合一二級市場協(xié)調(diào)平衡發(fā)展的政策理念，也避免了對現(xiàn)有股東股權(quán)比例的攤薄，彰顯了招商蛇口對廣大二級市場投資者的擔當。

招商蛇口本次優(yōu)先股方案中，優(yōu)先股股東在利潤分配方面優(yōu)先于普通股股東，優(yōu)先股股東獲得的股息為固定股息、不參與剩余利潤的分配，一方面體現(xiàn)出招商蛇口對本次發(fā)行投資者的收益保障，另一方面也鎖定了對普通股股東享有利潤的影響，使得普通股股東在行業(yè)企穩(wěn)回升期可以更加充分地分享公司業(yè)績回升的成效，良好平衡了各類型投資者的利益。同時，優(yōu)先股采取固定股息、通過市場化詢價方式確定的安排，透露出招商蛇口對后續(xù)盈利企穩(wěn)回升的信心，也顯現(xiàn)出作為行業(yè)內(nèi)融資成本最低的房企之一，招商蛇口對于自身在資本市場信用能力的信心。

招商蛇口在公告中明確，本次發(fā)行的優(yōu)先股在會計核算上作為權(quán)益工具，可以充實其權(quán)益資本、增厚其凈資產(chǎn)水平。本次優(yōu)先股在獲得注冊后可以分期發(fā)行，招商蛇口有權(quán)在每個股息支付日贖回部分或全部已發(fā)行優(yōu)先股，這種靈活的安排，使得招商蛇口在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方面有著更大的空間與自主性，可以更加從容的打造“堡壘式”的資產(chǎn)負債表，顯示出作為一家有著近五十年深厚積淀的央企把握市場規(guī)律與趨勢的信心。

拓展資源，保障高質(zhì)量發(fā)展

招商蛇口在公告中表示，按照本次優(yōu)先股募集資金總額82億元(暫不考慮發(fā)行費用)的發(fā)行規(guī)模和截至2025年6月30日公司的凈資產(chǎn)規(guī)模靜態(tài)測算，本次發(fā)行成功后，預計公司的凈資產(chǎn)將增加2.94%，資產(chǎn)負債率將下降0.64個百分點。本次融資可以顯著優(yōu)化招商蛇口的資本結(jié)構(gòu)，顯著增強財務(wù)的安全與韌性，提升抗風險能力，并助力其整體資金成本持續(xù)保持行業(yè)頭部優(yōu)勢，有助于招商蛇口把握未來市場機遇，為持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。

招商蛇口本次發(fā)行的募集資金擬用于核心一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)項目，具體為北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、鄭州等城市的11個房地產(chǎn)開發(fā)項目，有助于增強招商蛇口資本實力，隨著募集資金的充分運用和主營業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，有助于提升招商蛇口在核心區(qū)域的市場占有率，提升盈利能力。本次11個募投項目中，8個位于北京、上海、廣州、深圳等核心一線城市，充分體現(xiàn)了招商蛇口近年來資源投放聚焦的成效。

此外，資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)是招商蛇口構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)是能夠穿越周期的長期業(yè)務(wù)。從長期資本結(jié)構(gòu)匹配上看，招商蛇口歸母凈資產(chǎn)約1042億元，本次融資在資產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)上可以提升權(quán)益資本對資產(chǎn)的覆蓋，有利于在周期波動中保障整體資產(chǎn)-資本結(jié)構(gòu)的安全性與穩(wěn)健性。

業(yè)績穩(wěn)中有進，發(fā)展根基牢固

早些時候，招商蛇口發(fā)布的2025年上半年財報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億元，同比增長2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點；開發(fā)業(yè)務(wù)稅前毛利率16.27%，同比提升3.38個百分點。

2025年1—6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約面積335萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額889億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第四。今年前8個月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額達到了1240億元。在行業(yè)向止跌回穩(wěn)邁進的過程中，招商蛇口持續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，其在開發(fā)業(yè)務(wù)上的區(qū)域聚焦、城市深耕策略成效顯著，尤其在高能級核心城市的市場地位持續(xù)鞏固，上半年核心10城銷售業(yè)績貢獻占比70%，同比提升4個百分點，并在全國12個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中多個城市進入TOP3或TOP5。

資源投放聚焦，頻獲核心地塊

今年以來，招商蛇口拿地規(guī)模相較去年同期顯著提升，頻獲市場核心地塊，為后續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。據(jù)悉，9月5日，由招商蛇口、中海地產(chǎn)、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合組成的開發(fā)主體，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權(quán)交易，徐匯東安項目位于上海市徐匯區(qū)核心位置，約50萬方開發(fā)體量，體現(xiàn)出招商蛇口以高端產(chǎn)品力賦能城市更新的信心。就在不久之前，招商蛇口已經(jīng)接連斬獲前海桂灣片區(qū)住宅地塊、前海寶中住宅地塊。(文穗)