草長(zhǎng)鶯飛三月天。經(jīng)歷了2021跌宕起伏一年的物管行業(yè)，似乎也泛起春意。

樓市資本論注意到，有物企另辟蹊徑，從物業(yè)扎堆的港股，將目光對(duì)準(zhǔn)了A股，就是上海上房物業(yè)服務(wù)股份有限公司。

在新三板摘牌離場(chǎng)3年后，探究其招股書(shū)，在管面積不足1800萬(wàn)方，營(yíng)收剛剛突破8億元的上房服務(wù)，不僅業(yè)績(jī)出現(xiàn)頹勢(shì)，還存在實(shí)控人張圣哲3700萬(wàn)資金被司法凍結(jié)、董事長(zhǎng)周超周邊風(fēng)險(xiǎn)破萬(wàn)條，以及存在經(jīng)營(yíng)成本壓力大、業(yè)務(wù)區(qū)域過(guò)于集中、屢次違規(guī)遭處罰等三大發(fā)展隱憂。

尤其關(guān)鍵的是，上房服務(wù)居然無(wú)“上房”相關(guān)物業(yè)類(lèi)商標(biāo)，這成為其上市路上的最大絆腳石。

同時(shí)，樓市資本論深入分析，作為女性企業(yè)家78歲的上房創(chuàng)始人李文潔，一手栽培起兩任董事長(zhǎng)56歲的張圣哲、49歲的周超，尤其是李文潔與張圣哲都有華東政法大學(xué)背景，師徒情深在業(yè)界頗有美名，這次要聯(lián)手成功實(shí)現(xiàn)A股IPO，依據(jù)目前的情況，上房服務(wù)要走的路還很長(zhǎng)。

PART

01

經(jīng)營(yíng)多年沒(méi)有“上房”商標(biāo)

經(jīng)樓市資本論查詢(xún)，目前“上房”的物業(yè)管理類(lèi)的商標(biāo)，竟然不在上房服務(wù)手里。

物業(yè)服務(wù)屬于商標(biāo)第36大類(lèi)3604小類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)管理、公寓管理，經(jīng)國(guó)家商標(biāo)查詢(xún)網(wǎng)查詢(xún)，目前“上房”物業(yè)商標(biāo)在上海金豐投資有限公司手里，對(duì)方早在1998年6月15日就申請(qǐng)注冊(cè)了。

而上海金豐投資有限公司的大股東居然是上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司，這是上海有名的國(guó)企，可謂滬城房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭。

直到2021年11月26日，上房服務(wù)在IPO期間，才匆忙申請(qǐng)了“上房服務(wù)”商標(biāo)注冊(cè)，目前仍然在審核中，幾乎可以認(rèn)定無(wú)法通過(guò)。

另一方面，可以確定的是，上房服務(wù)與上海地產(chǎn)也無(wú)商標(biāo)授權(quán)關(guān)系，從目前的招股書(shū)沒(méi)有體現(xiàn)。

其在招股書(shū)中1-1-157頁(yè)，僅僅表示注冊(cè)了上房服務(wù)的英文SFSI。

如此，也就意味著，上房服務(wù)經(jīng)營(yíng)多年，卻沒(méi)有上房商標(biāo)，而且目前使用的商標(biāo)名稱(chēng)是涉嫌侵權(quán)上海地產(chǎn)，存在著重大企業(yè)經(jīng)營(yíng)隱患。

之前就傳出，沒(méi)有第9類(lèi)注冊(cè)商標(biāo)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)無(wú)法上市的話題，此前郎酒IPO失敗也涉及到商標(biāo)的問(wèn)題。物業(yè)公司IPO卻沒(méi)有商標(biāo)，要成功上市肯定是個(gè)大問(wèn)題。

PART

02

三任董事長(zhǎng)的傳承

樓市資本論注意到，此次上房服務(wù)IPO，另一大被詬病的就是存在股權(quán)分散的隱患。

招股書(shū)顯示，上房方征直接持有公司49.49%的股份，為公司控股股東；背后實(shí)控人則足有六人，李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國(guó)、肖玉康通過(guò)直接和間接持有投資公司股權(quán)的方式，以合計(jì)84.62%可支配股份額度，共同支配公司的經(jīng)營(yíng)決策。

雖然可以避免“一言堂”式管理模式，但也容易帶來(lái)治理結(jié)構(gòu)不清晰等問(wèn)題，還可能導(dǎo)致控制權(quán)發(fā)生變化讓企業(yè)出現(xiàn)重大權(quán)屬糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)上房服務(wù)形成這樣的股權(quán)模式，與其發(fā)展歷史有著分不開(kāi)的關(guān)系。

早在上世紀(jì)80年代，上房服務(wù)的前身就開(kāi)始涉及政府辦公、賓館與居住相關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)，到了1992年先后與臺(tái)灣、美國(guó)及新加坡等物管公司合資；實(shí)控人之一李文潔正是企業(yè)的創(chuàng)始人、首任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

年輕時(shí)的張圣哲

李文潔與另一實(shí)控人張圣哲，以及現(xiàn)任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周超的權(quán)力交接，在業(yè)界極具特色。

據(jù)了解，1986年，張圣哲以測(cè)估員的身份開(kāi)啟了自己的職業(yè)生涯，很快就獲得李文潔的特殊栽培。時(shí)年21歲，剛到新單位不久的張圣哲，獲得部門(mén)經(jīng)理李文潔（時(shí)年33歲）的青睞，并被悉心教導(dǎo)委以重任。

后來(lái)也是在李文潔的啟蒙提拔下，剛31歲的張圣哲就擔(dān)任起上海銳翔上房物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理的職務(wù)?；蛟S，正是這種栽培，讓張圣哲對(duì)李文潔充滿感激，時(shí)隔26年仍深情刊文《主管，你的另一個(gè)名字叫老師》。

在2013年刊發(fā)的《中國(guó)物業(yè)管理》雜志上，張圣哲聲情并茂的回憶了董事長(zhǎng)李文潔對(duì)他這個(gè)毛頭小子的關(guān)愛(ài)，“匯報(bào)的時(shí)候，還是有意無(wú)意地在尋找董事長(zhǎng)的目光，董事長(zhǎng)回應(yīng)的還是持續(xù)的鼓勵(lì)，我的表達(dá)也再一次順暢起來(lái)?！?/p>

張圣哲發(fā)表在《中國(guó)物業(yè)管理》上的文章

后來(lái)，這樣的接班安排也被張圣哲傳承，其在任職總經(jīng)理10年后，從李文潔手中接過(guò)董事長(zhǎng)的重任，再將總經(jīng)理一職托付給了時(shí)年35歲復(fù)旦大學(xué)背景的周超。

張圣哲（左一）和周超（右一）

創(chuàng)立至今，上房服務(wù)的股權(quán)更迭了10次?，F(xiàn)在的掌舵人周超，還一度將上房服務(wù)推入新三板，后又摘牌。上房服務(wù)經(jīng)過(guò)多番股權(quán)騰挪，最終由六位股東成為實(shí)際控制人并組成一致行動(dòng)人，掌握公司超八成的股權(quán)。

PART

03

董事長(zhǎng)司法風(fēng)險(xiǎn)上萬(wàn)條

如此復(fù)雜漫長(zhǎng)的股權(quán)變化，也給如今上房服務(wù)的IPO留下了重大隱患。

招股書(shū)顯示，公司實(shí)控人涉及2起重大訴訟。2020年12月，中民物業(yè)以侵占其股東權(quán)益為由，起訴銳翔上房董事張圣哲、銳翔上房股東上海德召企業(yè)管理合伙企業(yè)以及其他14個(gè)關(guān)聯(lián)方。并在2021年6月，增加了訴訟請(qǐng)求，其中李文潔、張圣哲及周超均位列被告。

上房服務(wù)招股書(shū)截圖

這不僅使得張圣哲名下合計(jì)3704.23萬(wàn)元的銀行賬戶(hù)存款處于司法凍結(jié)狀態(tài)，實(shí)控人涉及重大訴訟，也給中房服務(wù)此番A股征程伊始，就蒙上了一層厚重的陰影。

除此外，天眼查還顯示，目前擔(dān)任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理的周超，自身風(fēng)險(xiǎn)有2條，周邊風(fēng)險(xiǎn)竟多達(dá)9999+條，大多數(shù)是擔(dān)任銳翔上房高管期間的開(kāi)庭公告。

在樓市資本論看來(lái)，一方面股權(quán)清晰是A股IPO的基本要求，與中民物業(yè)這種存在涉及控股股東股權(quán)糾紛的重大訴訟，無(wú)論是對(duì)擬上市公司，還是擬上市公司大股東的申報(bào)和審核都會(huì)有影響。另一方面，除公司實(shí)控人涉重大訴訟外，董事長(zhǎng)還身纏數(shù)萬(wàn)條風(fēng)險(xiǎn)，就算上房服務(wù)成功上市，也不免令投資者擔(dān)心自身權(quán)益能否得到保障。

PART

04

業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意埋3大隱憂

樓市資本論注意到，目前在A股上市的4家物企新大正、特發(fā)服務(wù)、南都服務(wù)以及招商積余后，多專(zhuān)注于住宅和公共物業(yè)；上房服務(wù)則將定位對(duì)準(zhǔn)了“稀缺的”商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)。

從2021上半年來(lái)看，上房服務(wù)的在管面積已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，從2020年末的1799.56萬(wàn)平方米下降至1731.78萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，2019年-2020年的營(yíng)業(yè)收入同比分別增長(zhǎng)21.96%和13.30%，也出現(xiàn)下滑，其擴(kuò)張速度明顯正遭受行業(yè)紅海競(jìng)爭(zhēng)的制約。

但是，在分紅這件事上，上房服務(wù)一向大方，且逐年加大。2018至2020年度，公司向全體股東股利分配分別為4050萬(wàn)元、5405萬(wàn)元、2415萬(wàn)元（均含稅）。這三年，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)15581.28萬(wàn)元。

在樓市資本論看來(lái)，如此這般的企業(yè)治理，也讓上房服務(wù)的未來(lái)發(fā)展積累出3大隱憂。

隱憂一：成本劣勢(shì)明顯

對(duì)于主要靠獲取第三方物業(yè)項(xiàng)目的上房服務(wù)而言，品牌號(hào)召力有限，項(xiàng)目獲取艱難。在其獲取第三方項(xiàng)目管理成本大之外，物管行業(yè)勞動(dòng)力密集的模式特點(diǎn)，也在加重其成本壓力。

招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)上房服務(wù)人工成本占總成本的比例從77.85%上升至83.37%，成本金額也幾乎翻倍。

此外，上房服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)勞務(wù)外包的費(fèi)用也持續(xù)上漲，從2018年的1.19億元上漲時(shí)2020年的1.7億元。

為了節(jié)約成本，上房服務(wù)則出現(xiàn)了未及時(shí)為部分員工繳納“五險(xiǎn)一金”的情況。據(jù)招股書(shū)披露，上房服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)未繳納“五險(xiǎn)一金”的金額共計(jì)2406.94萬(wàn)元，而2020年上房服務(wù)的凈利潤(rùn)為7222.17萬(wàn)元。這也意味著，上房服務(wù)需補(bǔ)繳的“五險(xiǎn)一金”金額已經(jīng)占到了2020年凈利潤(rùn)的約三分之一。

隱憂二：業(yè)務(wù)區(qū)域集中

此外，對(duì)于上海單一地區(qū)的業(yè)務(wù)依賴(lài)，也為上房服務(wù)的成長(zhǎng)性埋下隱憂。

招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)上海地區(qū)營(yíng)收占比一直在72%以上，對(duì)華東地區(qū)的營(yíng)收占比更是高達(dá)94%以上。

上房服務(wù)曾試圖擺脫對(duì)上海市場(chǎng)的依賴(lài)，但從結(jié)果來(lái)看并不理想。

從2003年至今，上房服務(wù)注銷(xiāo)了12家分支機(jī)構(gòu)，自2014年起，公司注銷(xiāo)了包括位于麗江、溫嶺、贛州、邯鄲、武漢、北京、桂林、聊城的8家分公司，全國(guó)化布局實(shí)際上有所萎縮。對(duì)上海區(qū)域的深度依賴(lài)，疊加在全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展頹勢(shì)，上房服務(wù)的未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)令人擔(dān)憂。

在樓市資本論看來(lái)，盡管不少物企在IPO中一度把“獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)”視作亮點(diǎn)，但對(duì)于真正的獨(dú)立物企而言，不僅沒(méi)有母公司給予有效內(nèi)生增長(zhǎng)，也無(wú)法支持其實(shí)現(xiàn)收購(gòu)或整合。

隱憂三：多次違規(guī)被罰

對(duì)于需補(bǔ)繳“五險(xiǎn)一金”，上房服務(wù)稱(chēng)，部分員工是基于個(gè)人原因自愿放棄繳納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金。但從其經(jīng)營(yíng)管理屢次遭到行政機(jī)關(guān)的處罰來(lái)看，或許真相并非如此。

招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)，上房服務(wù)受到上海市、南京市、蘇州市、杭州市、紹興市等多地消防部門(mén)處罰。據(jù)上海市浦東新區(qū)出具的滬監(jiān)管浦處字[2019]152018011946號(hào)處罰決定書(shū)，上房服務(wù)因停車(chē)庫(kù)收費(fèi)超標(biāo)被處以沒(méi)收違法所得13.4萬(wàn)元。

此外，上房服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)還受到廈門(mén)市、福州市、杭州市等多地稅務(wù)部門(mén)的處罰，其中福州市鼓樓區(qū)稅務(wù)局因上房服務(wù)保管不善丟失2019年8月增值稅專(zhuān)用發(fā)票對(duì)上房服務(wù)處以5000元罰金。

樓市資本論看來(lái)，僅從從招股書(shū)就能發(fā)現(xiàn)，上房服務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、人力及相關(guān)法律問(wèn)題上暴露出的問(wèn)題不可小覷。尤其是在物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、智能化、高效化的大趨勢(shì)下，上房服務(wù)能否從多方面興利除弊，改善經(jīng)營(yíng)狀況，將是其能否在激烈的物管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。

顯然，上房服務(wù)距離讓市場(chǎng)及投資人滿意，尤其是搞定商標(biāo)問(wèn)題，還有很長(zhǎng)的一段路要走，或許現(xiàn)在上市對(duì)其未必是很好的策略。

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