銷售目標(biāo)未完成，以長三角布局為主，盈利水平持續(xù)下降，保持三道紅線綠檔水平。

◎ 作者 / 沈曉玲 張少賢

■■■

核心觀點(diǎn)

【業(yè)績目標(biāo)未達(dá)成，未入發(fā)家地南京銷售金額10強(qiáng)】2021年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額872.2億元，較去年同期相比小幅上漲0.8%，高于百強(qiáng)房企-3.5%的規(guī)模增長率。根據(jù)2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的不低于15%的增長預(yù)售目標(biāo)計(jì)算，2021年銷售目標(biāo)完成率為87.7%，與行業(yè)平均88%的完成率相當(dāng)。2021年銷售回款率達(dá)到93%。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，長三角貢獻(xiàn)了70.1%的銷售，其中江蘇省占比49.3%。弘陽在發(fā)家地南京的銷售面積入圍當(dāng)?shù)胤科?0強(qiáng)，但銷售金額僅排在12位。

【依然以合作拿地為主，長三角投入占比超5成】對(duì)比土儲(chǔ)明細(xì)，2021年弘陽地產(chǎn)新增土地計(jì)容建面約330萬平方米，根據(jù)土儲(chǔ)建面計(jì)算，新增土儲(chǔ)權(quán)益為51.9%，2021年新增的22塊土儲(chǔ)中，20塊土儲(chǔ)為合作拿地，其中13幅地塊權(quán)益比例在30%左右。拿地銷售比為0.34，高于百強(qiáng)房企的0.25的平均水平。從新增土儲(chǔ)分布來看，長三角占比接近五成，其中江蘇省投資力度最大，新增土儲(chǔ)占比為41%，進(jìn)一步增加本土市場(chǎng)的土儲(chǔ)。

【長三角占比接近七成，總土儲(chǔ)權(quán)益比例為48.2%】截止2021年底，弘陽共擁有1878萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2020年末下降6%，權(quán)益建面約906萬平方米，總土儲(chǔ)權(quán)益比例為48.2%，與去年同期權(quán)益比例持平。按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售?？偼羶?chǔ)從區(qū)域布局來看，長三角土儲(chǔ)建面占比66%，其中江蘇省土儲(chǔ)占比過半，達(dá)52%。從城市能級(jí)來看，一二線城市土儲(chǔ)占比為73%，較2020年提升6個(gè)百分點(diǎn)。未來弘陽銷售仍以長三角為主，短期內(nèi)土儲(chǔ)分布不會(huì)產(chǎn)生較大的格局變動(dòng)。

【盈利能力持續(xù)下降，合作攤薄歸母利潤】2021年弘陽營業(yè)收入為266.7億元，同比增長32.3%，其中物業(yè)銷售收入為260.4億元，占比97.6%。2021年弘陽合同負(fù)債為331.9億元，較2020年同期增長13.0%，為未來營收提供了保障。2021年，弘陽地產(chǎn)毛利率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至19.1%，主要是由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)比例變少。2021年企業(yè)凈利率和歸母凈利率同比下跌2.2和3.6個(gè)百分點(diǎn)至7.0%和4.7%，歸母凈利率下降主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)較多合作項(xiàng)目。近年來弘陽合作拿地頻繁，截止到目前總土儲(chǔ)的權(quán)益比例依然不足50%，少數(shù)股東攤薄利潤的情況仍會(huì)持續(xù)。

【三道紅線維持綠檔水平，平均借貸利率7.43%】截止至2021年12月31日，弘陽地產(chǎn)三道紅線全部達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持“綠檔”。弘陽地產(chǎn)擁有現(xiàn)金160.39億元，相比2020年末減少13.42%。短期債務(wù)113.87億元，相比2020年末減少0.45%，現(xiàn)金短債比1.41。但貿(mào)易應(yīng)付款、應(yīng)付票據(jù)等其他短期應(yīng)付類債務(wù)接近300億，弘陽依然存在較大短期兌付風(fēng)險(xiǎn)敞口。此外，2022年3月惠譽(yù)將弘陽集團(tuán)及其子公司長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)調(diào)至“B”，并持負(fù)面展望。2021年加權(quán)平均借貸利率為7.43%，同比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科笃骄栀J利率水平。

【地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，協(xié)同賦能】2021年弘陽商業(yè)經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.8億元，同比增長16%；商業(yè)和酒店合計(jì)營收占比2.4%，相比2020年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。目前商業(yè)經(jīng)營板塊收入主要來自已經(jīng)開業(yè)的弘陽廣場(chǎng)。此外，位于常州、安慶等地的重資產(chǎn)項(xiàng)目正在籌備，其中，安慶弘陽廣場(chǎng)商業(yè)總建面7.9萬方，商業(yè)可租賃建面達(dá)4.9萬方，計(jì)劃于2022年開業(yè)。

01

銷售

業(yè)績目標(biāo)未達(dá)成

未入發(fā)家地南京銷售金額10強(qiáng)

銷售目標(biāo)未完成，回款率保持九成以上。2021年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額872.2億元，較去年同期相比小幅上漲0.8%，高于百強(qiáng)房企-3.5%的規(guī)模增長率。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積516.5萬方，同比下降12.7%，銷售均價(jià)達(dá)16887元/平方米，同比上升15.5%。業(yè)績穩(wěn)步增長，全口徑銷售金額排名較2020年上升1位至第48名。根據(jù)2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的不低于15%的增長預(yù)售目標(biāo)計(jì)算，2021年銷售目標(biāo)完成率為87.7%，與行業(yè)平均目標(biāo)完成率88%的水平相當(dāng)。另外弘陽2021年銷售回款率達(dá)到93%，保持良好水平。

長三角區(qū)域保持領(lǐng)先，其中江蘇省占比近五成。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2021年弘陽70.1%的合約銷售額分布在長三角，其中，江蘇省作為作為企業(yè)的發(fā)家之地，銷售額占比達(dá)到49.3%，較2020年下降5個(gè)百分點(diǎn)。從江蘇單城市的市場(chǎng)地位來看，弘陽在江蘇省13個(gè)城市中已布局11城【1】，根據(jù)CRIC發(fā)布的2021年各城市企業(yè)銷售排行榜【2】來看，弘陽在南京、常州、鹽城、徐州4個(gè)城市入圍該城市2021年度企業(yè)全口徑銷售金額排行榜，其中僅鹽城位列2021年全口徑銷售金額TOP5，在發(fā)家地南京的全口徑銷售面積榜單位列第9，但在銷售金額榜單排名僅12位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升，均提升了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

02

投資

依然以合作拿地為主

長三角投入占比超5成

新增土儲(chǔ)權(quán)益較低，積極拿地?cái)U(kuò)充土儲(chǔ)。對(duì)比弘陽地產(chǎn)2020年報(bào)和2021年業(yè)績報(bào)的土地儲(chǔ)備明細(xì)，2021年弘陽地產(chǎn)新增土地計(jì)容建面約330萬平方米，按照企業(yè)公布平均樓板價(jià)9025元/平米，拿地金額約300億元。根據(jù)土儲(chǔ)建面計(jì)算，新增土儲(chǔ)權(quán)益為51.9%，2021年新增的22幅土儲(chǔ)中，20幅土儲(chǔ)為合作拿地，其中13幅地塊的權(quán)益比例在30%左右。2021年拿地銷售比為0.34，高于百強(qiáng)房企的0.25的拿地銷售平均水平。

江蘇投資力度最大，以穩(wěn)定本土市場(chǎng)規(guī)模。從新增土儲(chǔ)分布來看，長三角占比接近五成，其中江蘇省投資力度最大，新增土儲(chǔ)占比為41%，進(jìn)一步增加本土市場(chǎng)的土儲(chǔ)，穩(wěn)定長三角銷售規(guī)模。此外聚焦大灣區(qū)和成渝等重點(diǎn)區(qū)域，中西部和環(huán)渤海土儲(chǔ)占比分別為19%和22%。

03

土儲(chǔ)

長三角占比接近七成

總土儲(chǔ)權(quán)益比例為48.2%

總土地儲(chǔ)備充足，可支撐未來三到四年銷售。截至2021年12月31日，弘陽共擁有1878萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2020年末下降6%，權(quán)益建面約906萬平方米，總土儲(chǔ)權(quán)益比例為48.2%，與去年同期權(quán)益比例持平。雖然土儲(chǔ)規(guī)?？s減，但按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。

總土儲(chǔ)從區(qū)域布局來看，與銷售分布基本一致。長三角土儲(chǔ)建面占比66%，其中江蘇省土儲(chǔ)占比過半，達(dá)52%。其次，中西部土儲(chǔ)建面占比為23%較2020年同期上升1個(gè)百分點(diǎn)，珠三角和環(huán)渤海占比較低，分別為5%和6%，與2020年同期相比變化不大。從城市能級(jí)來看，一二線城市土儲(chǔ)占比為73%，較2020年同期推升6個(gè)百分點(diǎn)。未來弘陽銷售仍以長三角為主，因此短期內(nèi)土儲(chǔ)分布不會(huì)產(chǎn)生較大的格局變動(dòng)。

04

盈利

盈利能力持續(xù)下降

合作攤薄歸母利潤

營收同比增長超三成，物業(yè)銷售部分占比97.6%。2021年，弘陽營業(yè)收入為266.7億元，同比增長32.3%。營收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為260.4億元，占比97.6%，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入分別為5.8億元和0.4億元，占比合計(jì)2.4%。同時(shí)，2021年弘陽合同負(fù)債為331.9億元，較2020年同期增長13.0%，為未來營收提供了保障。

毛利率和凈利率持續(xù)下滑。2021年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤50.8億元，同比上升12.7%，但毛利率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至19.1%，主要是由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)比例變少。2021年企業(yè)獲得凈利潤18.7億元，同比上升0.6%，但歸母凈利潤同比下降25.0%至12.5億元，同時(shí)期間內(nèi)凈利率和歸母凈利率同比下跌2.2和3.6個(gè)百分點(diǎn)至7.0%和4.7%，歸母凈利率下降主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)較多合作項(xiàng)目。近年來弘陽合作拿地頻繁，截止到目前總土儲(chǔ)的權(quán)益比例依然不足50%，少數(shù)股東攤薄利潤的情況仍會(huì)持續(xù)。

05

負(fù)債

三道紅線維持綠檔水平

平均借貸利率7.43%

三道紅線全部達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持“綠檔”。截止至2021年12月31日，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57%，與去年同期基本持平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.1%，較去年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)，屬于綠檔企業(yè)。

短期兌付壓力較大，惠譽(yù)展望負(fù)面。截止至2021年12月31日，弘陽地產(chǎn)擁有現(xiàn)金160.39億元，相比2020年末減少13.42%。短期債務(wù)113.87億元，相比2020年末減少0.45%，現(xiàn)金短債比1.41，處于合理水平。但貿(mào)易應(yīng)付款、應(yīng)付票據(jù)等其他短期應(yīng)付類債務(wù)接近300億，弘陽依然存在較大短期兌付風(fēng)險(xiǎn)敞口。此外，2022年3月惠譽(yù)將弘陽集團(tuán)及其子公司長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)調(diào)至“B”，并持負(fù)面展望，其認(rèn)為企業(yè)資本市場(chǎng)渠道仍然受限，償還2022年下半年到期債務(wù)存在較大不確定性。

融資渠道拓寬，平均借貸利率7.43%。2021年，弘陽地產(chǎn)在境外資本市場(chǎng)取得了突破，發(fā)行兩筆境外綠色優(yōu)先票據(jù)，其中2021年1月發(fā)行的4年期利率為7.3%的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，是弘陽集團(tuán)利率水平最低的境外債券。2021年加權(quán)平均借貸利率為7.43%，同比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于同等規(guī)模房企的平均借貸利率水平。

06

戰(zhàn)略

地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

協(xié)同賦能

堅(jiān)持“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略，商業(yè)酒店板塊營收占比合計(jì)2.4%。2021年弘陽商業(yè)經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.8億元，同比增長16%；酒店經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)營收0.42億元，同比增長11%。商業(yè)和酒店合計(jì)營收占比2.4%，相比2020年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，商業(yè)為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，商業(yè)與地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。

弘陽廣場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，輕重并舉，穩(wěn)健發(fā)展。在商業(yè)經(jīng)營方面，弘陽已實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)項(xiàng)目并駕齊驅(qū)、穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭，并完全覆蓋長江經(jīng)濟(jì)帶并完成區(qū)域深耕。同時(shí)弘陽商業(yè)推出弘陽茂、弘陽廣場(chǎng)、弘陽生活+三條主力產(chǎn)品線，針對(duì)年輕中產(chǎn)、成熟中產(chǎn)、親子家庭等不同目標(biāo)客群，打造區(qū)別于其他城市綜合體運(yùn)營商的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。目前商業(yè)經(jīng)營板塊收入主要來自已經(jīng)開業(yè)的弘陽廣場(chǎng)，期內(nèi)濟(jì)南弘陽廣場(chǎng)開業(yè)，三天內(nèi)客流突破50萬人次，銷售額超2500萬，引流效果明顯。此外，位于常州、安慶等地的重資產(chǎn)項(xiàng)目正在籌備，其中，安慶弘陽廣場(chǎng)商業(yè)總建面7.9萬方，商業(yè)可租賃建面達(dá)4.9萬方，計(jì)劃于2022年開業(yè)。

排版丨Jenny

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。