當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，狂熱的物業(yè)賽道也逐漸降溫?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預(yù)期”。一方面，港交所對(duì)物企的門(mén)檻有所提高；另一方面，物企正尋求新的變革。

截至2021年4月20日，分別以同花順(300033)iFinD恒生行業(yè)分類(lèi)中的物業(yè)服務(wù)及管理、申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)中的物業(yè)管理為基準(zhǔn)，共取得64家上市物企數(shù)據(jù)。其中，恒大物業(yè)（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、榮萬(wàn)家（02146.HK）4家停牌延期，特發(fā)服務(wù)（300917.SZ）、皇庭國(guó)際(000056)（000056.SZ）延期至4月下旬發(fā)布，以及Gsn Corp（08242.HK）、*ST綠景（000502.SZ）、8家物企暫未公布2021年年報(bào)。

在資本市場(chǎng)對(duì)物企估值逐步回歸理性，物企之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈之時(shí)，2021年的物企行業(yè)已然進(jìn)行了一番洗牌。如2020年在管面積大幅領(lǐng)先的彩生活和2020年百億營(yíng)收成員恒大物業(yè)仍在停牌中，而2020年?duì)I收增速排在23位的合景悠活（03913.HK）則沖上了營(yíng)收增速和在管面積增速的榜首。

優(yōu)勝劣汰之下，曾經(jīng)表現(xiàn)亮眼的物企轉(zhuǎn)眼消失不見(jiàn)，而此前并不亮眼的小型物企卻成功突圍。那么在受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響下，物企行業(yè)又形成了怎樣的新格局呢？

營(yíng)收差距進(jìn)一步拉大

2020年，排名第一的碧桂園服務(wù)（02007.HK）與尾部的時(shí)代環(huán)球集團(tuán)（02310.HK）營(yíng)收差值為155.4億元。2021年，同樣是這兩家企業(yè)占據(jù)營(yíng)收的一頭一尾，但營(yíng)收差值進(jìn)一步拉大至287.4億元，而碧桂園服務(wù)的總營(yíng)收即為288.4億元。也就是說(shuō)，營(yíng)收為0.85億元的時(shí)代環(huán)球集團(tuán)，不及碧桂園服務(wù)的零頭。

具體來(lái)看，2021年，已披露業(yè)績(jī)的56家物企的總營(yíng)收達(dá)到1825億元，同比上漲45.6%；總凈利潤(rùn)達(dá)到23487億元，同比上漲48.2%。收入水平TOP10物企的總收入為1174.78億元，占56家物企的比重為64.4%；收入水平TOP10物企的總凈利潤(rùn)為96.89億元，占56家物企的比重為41.3%。

其中，營(yíng)收過(guò)百億元的物企共有5家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)（03319.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）及招商積余（001914.SZ），保利物業(yè)和招商積余首次躋身百億營(yíng)收。另一方面，有21家物企的營(yíng)收不到10億元，營(yíng)收尾部的10家物企總營(yíng)收僅為32.7億元，只比營(yíng)收第15位的合景悠活多了0.1億元。

五分之一的物企占據(jù)總營(yíng)收的六成以上，近四成的物企營(yíng)收不到頭部物企的十分之一，物企之間業(yè)績(jī)分化明顯?！?strong>隨著行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)現(xiàn)象頻頻發(fā)生，優(yōu)質(zhì)資源逐漸向頭部物企聚集。強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面形成，頭部物企在規(guī)模和布局上更具優(yōu)勢(shì)，中小物企競(jìng)爭(zhēng)力處于弱勢(shì)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析道。

就增速而言，2021年，營(yíng)收增速最高的物企為合景悠活，增速高達(dá)114.57%，其次為德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）的98.01%，以及碧桂園服務(wù)的84.89%。而去年以101.93%領(lǐng)跑營(yíng)收增速的世茂服務(wù)（00873.HK）跌至第7位，雅生活服務(wù)（03319.HK）從第2跌至第26位，旭輝永升服務(wù)（01995.HK）從第3跌至第18位，行業(yè)洗牌明顯。

值得注意的是，雖然營(yíng)收增速排在碧桂園服務(wù)前面，但德商產(chǎn)投服務(wù)2021年的營(yíng)收僅為2.5億元，不及碧桂園服務(wù)的百分之一。此外，還在等待上市的萬(wàn)物云招股書(shū)顯示，2021年，萬(wàn)物云營(yíng)收為237億元。頭部企業(yè)規(guī)模效應(yīng)明顯。

營(yíng)收增速前10

廣東省住房政策研究中心高級(jí)研究員李宇嘉分析認(rèn)為，頭部企業(yè)盈利較強(qiáng)主要基于兩點(diǎn)原因。一是依托于母公司提供的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，二是依靠增值服務(wù)獲得市場(chǎng)口碑，進(jìn)而增加其他企業(yè)的在管面積。

盈利能力下滑

雖營(yíng)收在不斷攀升，但高盈利卻并未應(yīng)聲而來(lái)。在管規(guī)模不斷擴(kuò)張之后，物企還面臨著毛利率下滑等盈利質(zhì)量下降問(wèn)題。

梳理上述56家物企凈利潤(rùn)可知，僅兩家物企凈利潤(rùn)下滑，但從凈利潤(rùn)增速來(lái)看，康橋悅生活（02205.HK）、朗詩(shī)綠色生活（01965.HK）、第一服務(wù)控股（02107.HK）、佳兆業(yè)美好（02168.HK）等9家物企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，增收不增利的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。

凈利潤(rùn)增速前十

“作為物企收入來(lái)源之一的物業(yè)費(fèi)收入行業(yè)本身的毛利率水平并不高。加上部分企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大了規(guī)模及收入，但收并購(gòu)來(lái)的企業(yè)盈利水平參差不齊，反而可能會(huì)拉低毛利率?！本皶熤菐?kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，“還有一點(diǎn)原因是受疫情影響，社區(qū)增值服務(wù)板塊，如裝修、家政等收入在去年并沒(méi)有大規(guī)模增加?！?/p>

值得注意的是，上述56家物企的平均毛利率為33.18%，同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，毛利率高于平均值的物企共有16家。諸葛找房研究院指出，企業(yè)的凈利潤(rùn)和毛利潤(rùn)水平均實(shí)現(xiàn)了顯著上漲，但是毛利率卻較去年小幅回落，企業(yè)的盈利能力面臨下滑。一方面企業(yè)收并購(gòu)加速稀釋了利潤(rùn)率，通過(guò)收并購(gòu)得來(lái)的第三方項(xiàng)目短期內(nèi)運(yùn)營(yíng)不完善影響整體盈利水平，另一方面，疫情反復(fù)也是毛利折損的一個(gè)重要影響因素。

毛利率增速前十

毛利率增速倒十

從毛利率增速來(lái)看，金茂服務(wù)（00816.HK）、宋都服務(wù)（09608.HK）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）分別以19.82%、16.26%、13.28%成為增速最快的前三，而興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)（02165.HK）則分別以22.16%、19.98%、18.01%的負(fù)增長(zhǎng)墊底。

興業(yè)物聯(lián)稱(chēng)，2021年毛利率減少是由于整體收益增加而言不同收益類(lèi)型的貢獻(xiàn)產(chǎn)生變動(dòng)，“該等收益主要來(lái)自向售樓處及樣板房提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的新收益來(lái)源（主要按成本加成基準(zhǔn)收費(fèi)）；及向住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)產(chǎn)生的新收入來(lái)源，其毛利率一般較向非住宅物業(yè)收取者為低。”

作為2022年首個(gè)上市物企，金茂服務(wù)則表示，業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)主要源于旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三大板塊的齊頭并進(jìn)。而因業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展使得盈利水平有所提高的，不止金茂服務(wù)一家。

中指院數(shù)據(jù)顯示，從盈利結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是毛利貢獻(xiàn)中的主力，超四成毛利來(lái)源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。但同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)毛利占比持續(xù)提升，社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來(lái)源?？藸柸鹞锕軘?shù)據(jù)指出，從項(xiàng)目業(yè)態(tài)看，2019年至2021年，33家詳細(xì)披露業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的上市物企，非住宅物業(yè)在管面積占比由30.84%增長(zhǎng)至38.78%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

多元化發(fā)展成趨勢(shì)

另一方面，營(yíng)收結(jié)構(gòu)的多元化也讓不少物企對(duì)母公司的依賴(lài)程度有所下降。

胡景暉指出，當(dāng)下，物企對(duì)第三方業(yè)務(wù)拓展的重視程度日益加深，亦有不少物企開(kāi)始進(jìn)入城市管理領(lǐng)域，正在和母公司劃清界限。

第三方合同管理面積占比前十

從已披露第三方合同管理面積占比的企業(yè)來(lái)看，獨(dú)立性最高的物企為銀城生活服務(wù)（01922.HK），為89.8%；其次為88.2%的合景悠活和81.2%的旭輝永升服務(wù)（01995.HK）。銀城生活服務(wù)年報(bào)顯示，2021年，新拓展的近2000萬(wàn)平方米在管面積中，超過(guò)91%來(lái)自第三方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。從新增第三方在管面積來(lái)看，碧桂園服務(wù)2021年新增3.16億㎡，占比擴(kuò)大27.4%，成為上述物企中第三方面積新增量最多的企業(yè)。

陳霄直言，減輕對(duì)母公司依賴(lài)度，可以說(shuō)是行業(yè)內(nèi)的共識(shí)和必經(jīng)之路，尤其是在地產(chǎn)行業(yè)加速調(diào)整，行業(yè)景氣度不高的背景下，物企提升其自身的獨(dú)立性，逐步擺脫對(duì)母公司的依賴(lài)才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

雖對(duì)母公司的依賴(lài)程度有所下降，但并未影響物企在管規(guī)模的增加。上述56家物企中，有50家披露了詳細(xì)的在管面積，47家披露了合約面積指標(biāo)。50家物企的總在管面積為51.2億㎡，47家物企的總合約面積為143.56億㎡。其中，在管規(guī)模超過(guò)1億㎡的物企有15家，占到3成；合約面積超過(guò)1億㎡的物企有16家，占比超過(guò)3成。此外，TOP10物企在管面積為33.5億㎡，占比65%，頭部物企占據(jù)多數(shù)市場(chǎng)份額，規(guī)模向頭部物企加速聚集，行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)上演。

在管面積增速前十

值得一提的是，碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云合約面積均突破10億㎡，在管面積則超過(guò)7億㎡，位列第一梯隊(duì)。而從增速來(lái)看，合景悠活以395.4%的在管面積增速和420.4%的合約面積增速再次占據(jù)榜首。至于合景悠活在管與合約面積得以雙雙極速上漲，則是因?yàn)榇笠?guī)模收并購(gòu)擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模。通過(guò)對(duì)雪松智聯(lián)、上海申勤等物業(yè)的收購(gòu)，合景悠活的在管面積從2020年的0.4億㎡擴(kuò)展至2.06億㎡，新增外拓項(xiàng)目數(shù)量272個(gè)，一舉成為在管面積破億的規(guī)模物企。

追求規(guī)模效應(yīng)

對(duì)于物企而言，借由收并購(gòu)的方式擴(kuò)張規(guī)模并不少見(jiàn)。這一趨勢(shì)在2022年也還在繼續(xù)。據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè)，2022年一季度，上市物企共計(jì)公告11起并購(gòu)事件，總計(jì)交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。其中，交易總金額超10億元的大額并購(gòu)事件共有3起，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹佳生活、中南服務(wù)，以及碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳。

在李宇嘉看來(lái)，物企想要得到生存和發(fā)展就必須靠標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模，形成規(guī)模效應(yīng)之后，會(huì)帶來(lái)品牌溢價(jià)，而品牌溢價(jià)又會(huì)吸引更多的在管面積。“物企仍在追求規(guī)模效應(yīng)。一是物業(yè)的估值要比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的估值要高；二是物業(yè)可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金的援助；三是物企可以為房開(kāi)商的品牌支撐和商品房銷(xiāo)售起到引流的作用?！?/p>

陳霄則指出，頭部物企不斷收并購(gòu)其他物企，究其根本，還是出于擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，提升行業(yè)影響力，在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)?！?strong>在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，收并購(gòu)的標(biāo)的比較豐富，價(jià)格也比較實(shí)惠，所以收并購(gòu)事件頻發(fā)。”胡景暉補(bǔ)充道。

值得一提的是，部分預(yù)備上市的物企或者體量較小的上市物企也在被收購(gòu)的名單中，如招股書(shū)失效的富力物業(yè)和“撤回”招股書(shū)的陽(yáng)光智博，以及通過(guò)聆訊后又“賣(mài)身”的中梁百悅智佳。陳霄分析認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)在經(jīng)歷了2020年的大熱之后不可避免的面臨板塊估值回調(diào)，物企登錄資本市場(chǎng)的難度越來(lái)越大，甚至部分企業(yè)還出現(xiàn)退市現(xiàn)象。“同時(shí)，港交所對(duì)物企上市的審核也更加嚴(yán)格?！崩钣罴窝a(bǔ)充道，“此外，凡是出售物企的開(kāi)發(fā)商資金鏈都比較緊張，需要用出售物企換取活動(dòng)資金?！?/p>

隨著物企行業(yè)收并購(gòu)現(xiàn)象加速上演，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，資源向頭部物企集中特征凸顯?！霸谶@種情況下，優(yōu)勝劣汰的分化也越來(lái)越明顯，而物業(yè)管理公司越來(lái)越向著多元化經(jīng)營(yíng)，從住宅管理到商辦管理，再到城市管理啊及社區(qū)增值服務(wù)，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、裝修、社區(qū)生活等多元化經(jīng)營(yíng)豐富收入結(jié)構(gòu)?！焙皶煼Q(chēng)。

“2022年，預(yù)計(jì)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面形成，但同時(shí)，企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后，后期如何提升物業(yè)管理水平以及尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)成為物企必須思考的問(wèn)題?！标愊鎏嵝训馈?/p>

2021年，物企行業(yè)發(fā)生了不少改變。隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物企在追求規(guī)模之外，還在不斷加強(qiáng)對(duì)多元化經(jīng)營(yíng)及獨(dú)立性提升的重視度。而在行業(yè)集中度進(jìn)一步提升的情況下，2022年的上市物企又將如何發(fā)展，也值得期待。