編者按

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加速。與此同時(shí)，城市發(fā)展中的交通擁堵、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等“城市病”愈發(fā)明顯，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長點(diǎn)。

存量時(shí)代下，企業(yè)是如何布局城市更新的？城市更新作為補(bǔ)民生短板的重要舉措，城更企業(yè)應(yīng)該扮演好怎樣的角色？他們又是如何以城市發(fā)展共建者身份與城市共生共融的？

和訊網(wǎng)推出地產(chǎn)民生系列之《城市更新·共建師》，揭秘城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展脈絡(luò)，記錄深度參與并推動城市更新發(fā)展的企業(yè)。

時(shí)代更替，對城市空間提出了新的要求，城市更新成為城市化進(jìn)程的重要命題。存量時(shí)代，消化和盤活城市存量資產(chǎn)，是身處其中的每一家企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必修課。

2018年1月，愿景明德（以下稱愿景集團(tuán)）成立，同年，北京朝陽區(qū)勁松街道引入了愿景集團(tuán)，對40余年樓齡的勁松北社區(qū)進(jìn)行綜合改造，這也是全國率先引入社會資本的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，為北京乃至全國老舊更新項(xiàng)目開創(chuàng)了社會資本介入的全新模式。隨著在城更領(lǐng)域的持續(xù)深耕，愿景集團(tuán)成為賽道上備受關(guān)注的力量。

從孤獨(dú)的探路者到入局者眾多，城更賽道經(jīng)歷了哪些變化？在這樣一個(gè)資金沉淀周期長的領(lǐng)域，錢的問題如何解決？成立四年，愿景明德探索出了一條怎樣的發(fā)展路徑？能否成為后來者的參考樣本？帶著市場普遍關(guān)注的問題，我們與愿景集團(tuán)總裁倉梓劍進(jìn)行了交流。

01

行業(yè)趨于成熟

企業(yè)入局門檻仍在

2018年，擁有20余年豐富、實(shí)用管理咨詢經(jīng)驗(yàn)的專家倉梓劍離開IBM，投身重資產(chǎn)投資管理與城市更新改造領(lǐng)域，成為愿景集團(tuán)的聯(lián)合創(chuàng)始人。

彼時(shí)的城更賽道，既無明確的政策支持，也無規(guī)?；某晒Π咐?，處于艱難的起步探索階段，近幾年，盡管城市更新上升到國家戰(zhàn)略層面，但萬億新藍(lán)海的市場規(guī)模仍難掩蓋回報(bào)周期長的資金“硬傷”，社會資本大多處于觀望階段。

盡管如此，對于整個(gè)行業(yè)發(fā)展至今的變化，倉梓劍感觸還是深刻的，這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是包括“十四五”規(guī)劃等在內(nèi)的政策支持力度前所未有，另一方面則是來自政府、金融機(jī)構(gòu)等方面的金融支持力度不斷加碼。

據(jù)了解，過去社會資本參與的很多項(xiàng)目，多以政府投資+自有資金為主，目前，金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)意識仍然較強(qiáng)，對主體信用要求較高；另外，由于很多改造項(xiàng)目都只有經(jīng)營權(quán)而非資產(chǎn)，有時(shí)這并不能受到銀行或者金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

但不可否認(rèn)的是，相較于過去，涉及城市更新的整體金融環(huán)境正穩(wěn)步向好。“目前金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行，很多股份制銀行都陸續(xù)投身到了這個(gè)領(lǐng)域，多家銀行還專門開始做城市更新相關(guān)的貸款產(chǎn)品?！眰}梓劍稱。

此外，城更企業(yè)積極嘗試的金融創(chuàng)新也在不斷取得突破。倉梓劍以愿景集團(tuán)為例介紹到，在山東濟(jì)寧，愿景通過和當(dāng)?shù)貐^(qū)屬企業(yè)合作，協(xié)助區(qū)屬企業(yè)拿到了國家開發(fā)銀行5億元貸款，這是國開行在山東支持老舊小區(qū)改造貸款的“第一單”；愿景集團(tuán)在重慶九龍坡白馬凼示范區(qū)則進(jìn)行了全國首個(gè)PPP模式的老舊小區(qū)改造，在該項(xiàng)目中，愿景集團(tuán)和政府平臺公司共同組建項(xiàng)目公司，由建行重慶分行給予主要貸款支持，這也是建行在老舊小區(qū)改造方面的首批貸款。

“銀行以社區(qū)未來運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為依據(jù)提供貸款，這在以前是不可想象的事情。城更的‘今天’與‘昨天’已經(jīng)產(chǎn)生了天壤之別，行業(yè)正在走向成熟。”倉梓劍認(rèn)為，從本質(zhì)上來看，城更是補(bǔ)民生短板的業(yè)務(wù)，需要有更多的社會力量進(jìn)入才能搞好這項(xiàng)事業(yè)。

不過，城更業(yè)務(wù)“慢”、“難”、“雜”的特點(diǎn)也在一定程度上為企業(yè)入局設(shè)置了條件和門檻。對此，倉梓劍將其總結(jié)為三個(gè)能力和一個(gè)意識，即：

投資和金融創(chuàng)新能力：此前有機(jī)構(gòu)測算，國內(nèi)城市更新市場規(guī)模已步入10萬億級，面對如此大的市場體量，倉梓劍認(rèn)為，只有企業(yè)具備足夠資本和資金實(shí)力，才能真正幫國家減輕負(fù)擔(dān)，并帶動資金循環(huán)利用起來。

更新改造能力：城市更新大多是帶戶工作，作業(yè)面有限，機(jī)器設(shè)備開展運(yùn)行壓力大，每個(gè)小區(qū)都有著“個(gè)性化”的問題，面對各種各樣的改造任務(wù)，設(shè)計(jì)和施工都是不斷發(fā)現(xiàn)問題不斷解決問題的過程，這些都增加了工作的復(fù)雜度。

運(yùn)營能力：能否算得過來賬，以及能否快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)，與項(xiàng)目后期的運(yùn)營有著密切關(guān)聯(lián)。

服務(wù)意識：城更涉及千家萬戶、需要大量溝通，如果沒有服務(wù)韌性支撐，很難長期把這件事情堅(jiān)持下去。

“城市更新是麻煩、瑣碎和困難的事，解決這些問題已經(jīng)內(nèi)化成為了愿景的核心能力?！币宦纷邅?，倉梓劍深有體會，正是通過這些能力的構(gòu)建和深入人心的服務(wù)意識，愿景建立起了屬于自己的優(yōu)勢和壁壘。

02

城更加速度

以終為始 一地一議

老車棚變身社區(qū)食堂、小公園鋪上塑膠步道、人臉識別等智慧物業(yè)“黑科技”分辨老人居家安全情況……作為北京市首個(gè)引入社會資本改造的老舊小區(qū)，勁松北社區(qū)極具創(chuàng)新性的改造模式已然成為行業(yè)內(nèi)“教科書”式的存在。

改造后勁松北社區(qū)的車棚和小廣場（疫情前）

改造后勁松北社區(qū)的兒童娛樂區(qū)

勁松示范區(qū)的改造完成后，愿景的城更業(yè)務(wù)不斷提速。截至4月20日，愿景明德老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略簽約項(xiàng)目68個(gè)，累計(jì)戰(zhàn)略簽約面積2.2億方，已實(shí)施項(xiàng)目54個(gè)，覆蓋14省22市。

盡管有“勁松模式”的成功經(jīng)驗(yàn)在先，并為城市更新提供了一條可復(fù)制的路徑，但老舊小區(qū)的情況千差萬別，在具體業(yè)務(wù)層面，愿景并非照方抓藥，而是堅(jiān)持“一地一議”，不斷拿出令市場驚嘆的改造方案。

在北京，除朝陽勁松外，愿景還接手了位于石景山、通州、大興和西城等地多個(gè)老舊小區(qū)改造的工作，僅從這些項(xiàng)目來看，改造模式就各不相同。

例如，勁松的操作邏輯就是通過對老舊小區(qū)的可經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行長期的經(jīng)營來收回投資。“在‘勁松模式’里，社會資本能夠用長期經(jīng)營、長期回報(bào)的思路來做老舊小區(qū)改造，企業(yè)可以獲利，老百姓(603883)可以受益，同時(shí)也減輕了政府的負(fù)擔(dān)，這三方都獲益的情況下，這個(gè)事情就可以持續(xù)?！眰}梓劍說，在勁松項(xiàng)目上，愿景采用“微利可持續(xù)”的模式，實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)，并得到了政府的認(rèn)可，推廣“勁松模式”被寫入北京市“十四五”規(guī)劃建議。

“像勁松這種大型老舊小區(qū)，規(guī)模大，位置好，可經(jīng)營的資源比較多，同時(shí)價(jià)值也比較高，這就意味著它自身就能平衡投資回報(bào)。但對于沒有可以運(yùn)營資源的小區(qū)來說，就要另辟蹊徑?！?/strong>倉梓劍以大興項(xiàng)目為例介紹到，該項(xiàng)目只有三棟樓，完全沒有可經(jīng)營性資產(chǎn)，租金和毗鄰CBD的勁松小區(qū)也沒法比，這就要靠企業(yè)去發(fā)現(xiàn)能夠協(xié)同的資源，還有哪些方面可以綜合運(yùn)營起來，來平衡企業(yè)的投入，最終，該項(xiàng)目跨片區(qū)實(shí)現(xiàn)資源統(tǒng)籌，通過盤活資產(chǎn)較豐富的小區(qū)來補(bǔ)足本社區(qū)的資源短板。

“有一些項(xiàng)目缺少基本的便民配套設(shè)施，我們就需要去研究有沒有可能增設(shè)，什么空間可以合規(guī)地建設(shè)設(shè)施，給居民提供便利。我們在大興的另一個(gè)項(xiàng)目就利用小區(qū)里面的空地建了兩座簡易低風(fēng)險(xiǎn)的建筑，一個(gè)用作菜市場，一個(gè)用作社區(qū)廚房，給居民提供便利。”倉梓劍說。

實(shí)際上，從愿景的城更案例中不難發(fā)現(xiàn)，解決老舊小區(qū)問題的核心在于突破創(chuàng)新，倉梓劍將其總結(jié)為“以終為始”的解決路徑，即從長期運(yùn)營出發(fā)，以運(yùn)營的需要和思路來指導(dǎo)改造設(shè)計(jì)，不斷打破設(shè)計(jì)邊界。

愿景的價(jià)值觀中有一項(xiàng)是“價(jià)值創(chuàng)造”，其中提到，要關(guān)注長期價(jià)值，時(shí)刻反問所做之事“對誰產(chǎn)生什么價(jià)值”。如今，愿景在老舊小區(qū)改造上形成了“通過對可經(jīng)營的資產(chǎn)資源進(jìn)行長期經(jīng)營來收回投資”的模式，而這一思路也正是對“價(jià)值創(chuàng)造”的回應(yīng)。

倉梓劍說，“愿景在城更方面的介入對于政府來說，一方面解決了部分資金來源，另一方面更重要的在于政府的財(cái)政投資有了維護(hù)者和保養(yǎng)者。同時(shí)，老百姓也擁有了長期的服務(wù)，老百姓的生活品質(zhì)、生活幸福感都得到了提升，化解了很多的矛盾?！?/p>

03

補(bǔ)租賃短板

可支付 且宜居

解決好大城市住房突出問題，除了發(fā)力城更之外，加快補(bǔ)齊住房租賃短板也是當(dāng)務(wù)之急。而在愿景集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中，租賃社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營亦是一條關(guān)鍵賽道。

梳理來看，愿景的租賃社區(qū)業(yè)務(wù)主要分兩條線：

一是通過集體用地來建設(shè)租賃社區(qū)，如去年10月投入運(yùn)營的北京大興瀛海項(xiàng)目“潤棠·瀛海”，該項(xiàng)目擁有20萬平方米，可提供3000多套租賃房源，為6000多人提供長期穩(wěn)定居所。

潤棠·瀛海項(xiàng)目

據(jù)悉，愿景擁有該項(xiàng)目70年的運(yùn)營權(quán)，大約14至15億的總投，靠租金回收投資。不過，去年集體建設(shè)用地被納入到新一輪REITs試點(diǎn)，也讓倉梓劍看到了新的希望，“國家鼓勵(lì)集租房建設(shè)，REITs和其他支持政策都會隨之而來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)上市，農(nóng)村集體用地REITs應(yīng)該會有很大希望，”他堅(jiān)信，隨著政策的不斷突破，“潤棠·瀛海”在經(jīng)歷一定時(shí)期的穩(wěn)定運(yùn)營之后，未來有機(jī)會做規(guī)?；瘶I(yè)務(wù)。

另一條線則是對新租賃社區(qū)模式的探索，如深圳龍華區(qū)元芬新村由存量項(xiàng)目更新改造而成的“微棠新青年社區(qū)”，該項(xiàng)目也成為了通過城中村整治建設(shè)規(guī)模化租賃社區(qū)的標(biāo)桿，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)也被深圳市龍華區(qū)寫入了“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

深圳微棠新青年社區(qū)

倉梓劍認(rèn)為，愿景從事的業(yè)務(wù)最大的效益就是創(chuàng)造了社會價(jià)值，“新青年、新市民只要1千多塊錢就能拎包入住大概20平米左右的高品質(zhì)城中村社區(qū)，而周邊同等面積的商品房租金都在2500塊以上。微棠社區(qū)是‘宜居可支付’的，這對于幫助深圳留住人才，保持城市活力也有著非常好的助力?！?/p>

遠(yuǎn)低于周邊的租金水平，愿景的盈利從何而來？據(jù)了解，愿景擁有該項(xiàng)目13年的運(yùn)營權(quán)，但收入并非來自單棟樓租金差，“城中村有三、四萬人的體量，住宅一層是底商可以運(yùn)營，此外，通過拓展商業(yè)購物、廣告投放和增值服務(wù)等多元收入，使投資回報(bào)大幅改善?！眰}梓劍介紹到。

自開展租賃社區(qū)業(yè)務(wù)以來，近幾年，愿景集團(tuán)持續(xù)發(fā)力，不斷探索，截至目前，愿景集團(tuán)擁有位于北京、上海、深圳的4個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目，在管租賃社區(qū)房間達(dá)31380套。

成立4年多，又有當(dāng)下兩大火熱賽道的加持，愿景的發(fā)展令外界充滿期待和想象。對此，倉梓劍坦言，愿景謀求創(chuàng)新與突破，規(guī)模發(fā)展速度非常快，商業(yè)模式也在慢慢成形，但對于愿景來說，未來一段時(shí)間仍將扎扎實(shí)實(shí)修煉內(nèi)功，提升服務(wù)能力和民生保障能力，不斷推動業(yè)務(wù)模式迭代。

“如果將過去聚焦老舊小區(qū)改造和社區(qū)的創(chuàng)業(yè)運(yùn)營定義為1.0版本的業(yè)務(wù)模式，那么，升級后的2.0版本則是利用金融創(chuàng)新工具，在城市更新改造中實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，而3.0版本的模式則更強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)，如有針對性的提供增值服務(wù)、優(yōu)化對社區(qū)群體類別的專業(yè)性服務(wù)等?！眰}梓劍說。