2022年下半年開(kāi)局，東莞樓市迎來(lái)了今年的又一次房地產(chǎn)政策優(yōu)化。

7月4日凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，將東莞市住房限購(gòu)區(qū)域縮小至莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。

(資料圖)

這意味著，除了上述五個(gè)區(qū)域以外，東莞其他區(qū)域已經(jīng)暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策。

東莞在通知中解釋，再度優(yōu)化政策的原因是，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，東莞支持剛性和改善性住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在前期已出臺(tái)部分優(yōu)化措施的基礎(chǔ)上，借鑒其他部分限購(gòu)城市經(jīng)驗(yàn)做法，加強(qiáng)分類指導(dǎo)、分區(qū)施策，實(shí)施區(qū)域差異化限購(gòu)的新舉措。

隨后，東莞多家銀行也將非限購(gòu)區(qū)域的個(gè)人住房貸款首付降至最低比例20%。

東莞不是第一座對(duì)限購(gòu)進(jìn)行松綁的強(qiáng)二線城市。在此之前，南京、廈門(mén)、成都和武漢等也已經(jīng)對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化。盡管市場(chǎng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是根據(jù)市場(chǎng)當(dāng)前的表現(xiàn)來(lái)看，卻難言全面回暖。強(qiáng)二線城市樓市，還未完全走出低谷。

限購(gòu)放開(kāi)

東莞本次對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整的尺度并不小。

根據(jù)通知，東莞住房限購(gòu)區(qū)域已經(jīng)縮小至莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其它區(qū)域暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。除此以外，包括長(zhǎng)安、虎門(mén)等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)及塘廈、鳳崗等臨深片區(qū)在內(nèi)的28個(gè)鎮(zhèn)街，均可實(shí)現(xiàn)“零門(mén)檻”購(gòu)房。

通知還指出，將支持購(gòu)房者合理住房需求，落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在通知出臺(tái)之后，東莞多家銀行已經(jīng)執(zhí)行非限購(gòu)區(qū)域首付比例降至20%的政策。

一位東莞四大行的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，?現(xiàn)在非限購(gòu)區(qū)域首套房已經(jīng)可以做到首付比例20%；有一套在供或者結(jié)清，首付比例最低也可到30%；有兩套房以上則根據(jù)借款人信用情況審慎把握。

東莞大幅度調(diào)整房地產(chǎn)購(gòu)房政策的背景是，今年以來(lái)樓市持續(xù)低迷。

根據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上半年，東莞一二手樓市成交均同比萎縮約五成，低迷程度達(dá)史上之最，甚至低于2008年。

而即便東莞在今年5月已經(jīng)出臺(tái)了“莞七條”政策的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖跡象也并不明顯。

根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年6月雖然是傳統(tǒng)旺季，但表現(xiàn)相當(dāng)平淡，中原監(jiān)測(cè)的百盤(pán)數(shù)據(jù)，每周來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量持續(xù)下滑。

而截至6月底，東莞新房去化周期為26個(gè)月，創(chuàng)下歷史新高。新房庫(kù)存425萬(wàn)平方米，疊加下半年255萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，規(guī)模達(dá)680萬(wàn)平方米。

一位熟悉東莞樓市的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，東莞樓市現(xiàn)在的成交量非常低，二手房甚至可以說(shuō)是無(wú)市無(wú)價(jià)?！艾F(xiàn)在很多有意買(mǎi)或者賣(mài)的業(yè)主都在觀望，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在很多二手的價(jià)格都跟他們預(yù)期不一致，要低很多。二手房能夠成交的，幾乎是要迅速套現(xiàn)所以賤賣(mài)的。”

在深圳從業(yè)人士看來(lái)，東莞限購(gòu)放開(kāi)之后能夠承接購(gòu)房需求的外溢，這或?qū)⒊蔀闁|莞樓市的支撐之一。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)就認(rèn)為，東莞包括臨深鎮(zhèn)區(qū)限購(gòu)基本放開(kāi)，吸引深圳購(gòu)買(mǎi)力外溢已是現(xiàn)實(shí)。“當(dāng)下對(duì)于仍有購(gòu)買(mǎi)力的極少數(shù)城市，價(jià)格是核心因素，臨深在價(jià)格上具備吸引力，但這個(gè)外溢會(huì)有一個(gè)過(guò)程。”

緩慢復(fù)蘇

東莞是今年以來(lái)強(qiáng)二線城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整的典型樣本。在這一次大規(guī)模調(diào)整限購(gòu)降低首付之前，東莞在今年已經(jīng)進(jìn)行過(guò)四輪力度不等的房地產(chǎn)政策優(yōu)化。

業(yè)界人士普遍認(rèn)為，東莞這一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整，能夠釋放一定的購(gòu)買(mǎi)力，但最終能否爬升，則預(yù)期中性。

合富研究院分析稱，由于東莞85%的區(qū)域暫時(shí)不再限購(gòu)，理論上將刺激部分“異地”置業(yè)人群置業(yè)東莞，但鑒于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及樓市預(yù)期不景氣影響，此類數(shù)量較有限，具體因區(qū)域和個(gè)盤(pán)而異。

東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳則預(yù)判，隨著政策調(diào)整，東莞整體市場(chǎng)包括新房和二手房市場(chǎng)，雖然是傳統(tǒng)淡季，也會(huì)成交放量明顯。區(qū)域方面，預(yù)計(jì)核心限購(gòu)區(qū)域市場(chǎng)變化不明顯，而對(duì)于非限購(gòu)區(qū)域，成交將明顯好轉(zhuǎn)，特別是環(huán)城區(qū)、環(huán)松湖區(qū)和臨深片區(qū)。

放眼全國(guó)，在房地產(chǎn)政策進(jìn)行多輪優(yōu)化的情況下，市場(chǎng)雖然有所反饋，但跡象也并不十分明顯。

以武漢為例，今年以來(lái)武漢也進(jìn)行了多輪漸進(jìn)式的房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化，最終在大環(huán)境的推動(dòng)下，今年6月表現(xiàn)有所回暖。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年6月，武漢創(chuàng)出月度成交10885套的半年新高；其中，從6月20至30日，11天成交5441套，日均494套，相較于5月日均272套的成交水平，漲幅達(dá)到了81.6%。

不過(guò)，即便有觸底回升的跡象，市場(chǎng)仍保持相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。

一位武漢當(dāng)?shù)氐膹臉I(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在已經(jīng)不是買(mǎi)房能升值保值的年代了?，F(xiàn)實(shí)情況是購(gòu)買(mǎi)力很少，而且武漢之前吸引了很多周邊城市的外溢已經(jīng)消化了很多的需求，市場(chǎng)很難得到根本的扭轉(zhuǎn)。

同策研究院在近期的一份報(bào)告中也指出，從30核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份商品房銷(xiāo)售面積為1668.6萬(wàn)平方米，同比下降7.41%?？梢钥吹?月份數(shù)據(jù)盡管降幅在收窄，但是仍然延續(xù)下降的趨勢(shì)，市場(chǎng)還未觸底。

同策研究院預(yù)計(jì)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期趨勢(shì)來(lái)看，2022年整體處于下行趨勢(shì)，也就是說(shuō)從全國(guó)層面來(lái)講，負(fù)增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)整個(gè)下半年。但是城市之間會(huì)呈現(xiàn)分化，一線城市最先觸底回暖，預(yù)計(jì)在四季度左右，非核心二三線城市可能到明年上半年才會(huì)觸底。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）