世界熱文：中報觀察 | 金茂服務高增長拆解

來源：觀點網時間：2022-08-23 05:44:19

觀點指數(shù) 8月22日，金茂服務管理層召開了2022年中報業(yè)績會，取得了在行業(yè)中十分亮眼的業(yè)績。

(資料圖)

在金茂服務的整體規(guī)模取得跨越式發(fā)展的同時，毛利率及貿易應收款項等指標也維持在健康及合理水平，在手現(xiàn)金仍然充沛。同時，其收入結構也得到了大幅優(yōu)化，社區(qū)增值服務收入的絕對值與總體占比都得到大幅提升。

社區(qū)增值服務是金茂服務上半年高增速的重要支撐之一，金茂服務在此領域已有所鋪墊和成就，未來預計將會成為其業(yè)績增長點的重要一級。

逆行業(yè)周期的高增速

金茂服務于今年3月10日在香港聯(lián)交所主板上市，上市以來，恰逢港股物業(yè)服務板塊下行周期，因此金茂服務自身在資本市場的表現(xiàn)并不突出，但若在物管行業(yè)中橫向比較則并未落入下風。

雖然二級市場方面有受一定壓制，但金茂服務自身成色較為優(yōu)質，其背靠穩(wěn)健國資，母公司兼地產關聯(lián)方中國金茂在國內擁有較多的高端物業(yè)項目及儲備。金茂服務也因而整體服務項目都偏向中高端，其2020年在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費達5.4元/平方米/月，顯著高于行業(yè)平均水平。

從金茂服務發(fā)布的上半年業(yè)績出發(fā)，上市以來，金茂服務的規(guī)模進一步取得跨越式的增長，截至2022年6月30日，金茂服務在管面積翻倍，較去年同期的1990萬平方米上漲129%達到4550萬平方米，合約面積也增長了57.8%至6960萬平方米。

另外，根據招股書，2018-2020年間，金茂服務在管面積的CAGR約為31.7%，可見其上市后提速明顯。截至2022年中期，其合約在管比約為1.53，意味著后續(xù)仍存在充分的項目釋放空間。

財務數(shù)據方面，金茂服務上半年營業(yè)收入10.97億元，同比增長59.9%，凈利潤同比增長94%達到1.7億元，貿易應收賬款則有較大漲幅，同比增長62.4%至6.73億元，不過與其上半年的業(yè)績增幅基本保持一致，可以認為其貿易應收款的增長處于合理范圍內。

除此以外，金茂服務上半年毛利率32.5%也基本維持在往期，高于上市物企毛利率29%的平均水準。另外，雖然金茂服務今年6月曾花費4.5億元收購了首置物業(yè)，但截至年中的在手現(xiàn)金仍然充沛，達10.4億元，疊加物管企業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流（金茂服務自身上半年經營活動現(xiàn)金流約為同期凈利潤的1.6倍），足夠支撐后續(xù)的收并購和戰(zhàn)略投資等活動。

受房地產行業(yè)信用風險提升及流動性壓力等因素影響，2022上半年的物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展風云變幻，而在業(yè)績增速普遍放緩的各物業(yè)服務企業(yè)中，金茂服務的上半年的業(yè)績可謂十分突出。

上半年增長拆解

從項目角度來看，金茂服務截至2022年6月30日的管理面積為4548萬平方米，其中39%即1789萬平方米為第三方項目，相比2021年底的1242萬平方米的三方項目增加約547萬平。值得注意的是，金茂服務上半年收購并表首置物業(yè)，經過半年的時間還有部分合約項目得以釋放。截至2021年底，該標的企業(yè)在管面積280萬平方米，合約面積711萬平方米。，

而從業(yè)務層面來看，金茂服務目前共有3條業(yè)務線，分別是基礎物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務，上半年收入占比分別為49.3%、28.3%以及22.4%，而同比增速則分別為45.8%、221.3%以及30.1%。

細分而言，金茂服務的基礎物管收入增速與整體收入增速基本保持一致，而非業(yè)主增值服務與整體營收相比則增速有所放緩，非業(yè)主增值服務主要是與地產開發(fā)商進行的業(yè)務，包含案場服務，前期規(guī)劃以及設計服務等，該部分營收占比的降低對物企而言客觀上是對收入結構的優(yōu)化。

另一個角度來看，金茂服務的非業(yè)主增值服務在絕對值上實現(xiàn)了一定規(guī)模的增長，另外中國金茂對金茂服務保持了一定力度的業(yè)務輸送力度，預計未來一段時間內可能也會給予金茂服務持續(xù)的相關業(yè)務支撐，保證業(yè)績的實現(xiàn)。

社區(qū)增值服務則是金茂服務2022上半年的業(yè)績亮點，金茂服務今年上半年社區(qū)增值服務同比增幅高達221.3%，收入占比則提升11.2個百分點達到22.4%，在全年的業(yè)績增長中起到了舉足輕重的作用。

行業(yè)中來看，社區(qū)增值服務本身是物業(yè)服務企業(yè)近年發(fā)展的重要抓手之一。根據2021年上市物企年報統(tǒng)計可得，2021全年41家上市物企社區(qū)增值服務收入達251.75億元，均值達6.14億元，同比增長69.89%，高于同期總營業(yè)收入、物業(yè)管理服務收入和非業(yè)主增值服務的收入增速。

目前物業(yè)企業(yè)所提供的服務更偏向于“收租式”的后勤服務，若意圖尋找更多市場空間，社區(qū)增值服務將是物企向“商業(yè)消費服務”模式轉型的關鍵。事實上，目前社區(qū)增值服務這一賽道本身開發(fā)尚不完全，存在較大的盈利和創(chuàng)新空間，包含經紀業(yè)務、美居、文化教育、家政等不同領域。

從金茂服務自身的角度來看，金茂服務自 2020 年第二季度開始拓展社區(qū)增值服務，目前已卓有成效，雖然其增值服務的毛利率對標行業(yè)內同樣以品質著稱的濱江服務和綠城服務仍有一定差距，但金茂服務在社區(qū)增值服務方面發(fā)展迅猛，目前已鋪展資產經紀、美居、到家生活服務等相關業(yè)務領域且增長迅速，今后其社區(qū)增值服務板塊預計也將成為未來業(yè)績增長點的重要一級。

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