最近準(zhǔn)備要開盤的新盤中，有一家狠狠地吸引住了我，這家就是坪山的保利明玥瀾岸。

(資料圖片僅供參考)

這個盤最讓人驚喜的，是價格。

這是目前為止除了大鵬之外全深圳價格拉到最低的新盤，而且一來就來三個價格大招。

第一個價格大招是全深圳最低均價！

最低的吹風(fēng)價均價竟然只要3.32萬/㎡；

要知道，此前坪山新盤的最低價格大致上也要達(dá)到3.6-3.7萬/㎡，放眼全深圳，除了大鵬之外，所有在賣的、準(zhǔn)備賣的新盤，都沒有這家的價格便宜。

深圳剛需口中心心念念的最低房價新盤，真的出現(xiàn)了。

第二個價格大招，是超低總價。

因?yàn)檫@個3.32萬/㎡的均價，是明玥瀾岸最小戶型——70平2房戶型的均價，

因此，明玥瀾岸的最低總價大概只有234萬左右，平均首付只要70萬左右。

第三個價格大招，是在低總價低首付的基礎(chǔ)上，這盤還能做首付分期！

根據(jù)開發(fā)商發(fā)出的所謂內(nèi)部消息，保利明玥瀾岸的首付分期要求是：

7天只需付0.5成首付，

今年年底再付0.5成首付；

明年6月再付1成；一年內(nèi)把首付補(bǔ)齊

值得一提的是，項(xiàng)目分期之后首付最低只要18萬，而且還可以第二年年底才開始還月供，第一年的購房成本極低，手上準(zhǔn)備個20萬就能買一套，這開發(fā)商為了攬客真的是豁出去了。

雖然深圳降價如今已經(jīng)成為了常態(tài)，但是購房門檻這么低的樓盤還是獨(dú)一份。

這種力度的優(yōu)惠在深圳樓市往往很容易突然消失，說不定哪一天就沒了，如果你對這個樓盤有興趣，可以掃碼咨詢樓盤更詳細(xì)的信息。

保利明玥瀾岸為什么要整出一個深圳最低價來賣房？難道這個盤有什么無可避免的硬傷？

要回答上面這些問題，還是得具體分析一下這個樓盤。

先看看這個盤的地段。

保利明玥瀾岸的位置其實(shí)不差。

項(xiàng)目所處位置屬于沙湖，在坪山的西邊而不是東邊，和坑梓、大學(xué)城片區(qū)相比，起碼位置上要更靠近深圳的核心。

而且項(xiàng)目距離坪山CBD商務(wù)中心區(qū)其實(shí)并不遠(yuǎn)，也就隔了一條坪山河，距離大概就1.5公里左右。

熟悉坪山的粉絲也許都知道，坪山商務(wù)中心這一片未來會聚集坪山最豐富的商業(yè)配套。

有現(xiàn)成的天虹、有規(guī)劃中的8萬平佳華沙湖廣場商業(yè)，還有一個世茂廣場商業(yè)和華僑城坪山之眼商業(yè)，商業(yè)配套不用愁。

我摸著良心說，這位置賣3.3萬/㎡，確實(shí)有點(diǎn)委屈了。

看看周邊樓盤的價格。

一河之隔、大概率同期入市的佳華沙湖廣場，因?yàn)榍懊嫣岬降淖詭б粋€8萬平的商業(yè)，開發(fā)商明顯有點(diǎn)飄，吹風(fēng)預(yù)計均價賣4萬/㎡；

商務(wù)中心區(qū)核心位置的信達(dá)金尊府，現(xiàn)在毛坯交樓，均價賣4.2萬/㎡；

3個新盤位置

接下來商務(wù)中心區(qū)還會有一個新盤叫君勝熙玥灣，項(xiàng)目在坪山高級中學(xué)旁邊，預(yù)計第四季度開盤，吹風(fēng)價也在4萬/㎡左右。

周邊的新盤均價都在4萬上下，就算你這塊地有3.8萬/㎡的限價，但你也不至于把價格拉到3.3萬/㎡吧。

研究了一輪之后，我覺得樓盤低價賣的原因，大概就兩個。

第一個原因是地鐵。

項(xiàng)目最近的地鐵站是14號線的錦龍站，距離大概1.7公里，比上面提到的3個盤都要遠(yuǎn)。

坪山這位置，不近地鐵確實(shí)是比較大的硬傷，尤其是今年坪山要開通14、16兩條線，如果兩條都蹭不到，這樓盤大概率就被排除在坪山的發(fā)展規(guī)劃之外了。

當(dāng)然，坪山也有不信邪的反例。

比如坪山上個月開賣的碧湖春天南花園，位置在碧嶺片區(qū)，雖然距離龍崗一步之遙，但項(xiàng)目周邊壓根沒地鐵，最近地鐵站在2.5公里之外，均價最后還是賣到了3.8萬/㎡......

明玥瀾岸大概率是沒有碧湖春天的自信，最后只能認(rèn)慫保銷量。

第二個原因，我覺得是開發(fā)商。

大家關(guān)注明玥瀾岸的時候，可能都只看項(xiàng)目去了，沒人關(guān)注一下保利這個開發(fā)商。

其實(shí)如果你留意一下最近全國的市場現(xiàn)象，你會發(fā)現(xiàn)保利最近在全國各地都開始做低首付+首付分期的促銷模式。

比如在安徽合肥高新南紫云湖板塊的保利紫云云起項(xiàng)目，搞首付分期，首付5%，最低只要7萬。

比如在東莞，幾乎所有保利的項(xiàng)目，都能推出12個月的超長首付分期，

東莞城區(qū)的保利首鑄天際，首付只要0.5成，其余首付三年分期；

水鄉(xiāng)片區(qū)的保利閱江臺，推出3年免月供本金，1年免息貸款。

在湖南，前段時間保利也在省內(nèi)各市10個盤中推出首付最低5%、首年0月供的活動。

上述保利樓盤的促銷手段，是不是和明玥瀾岸的套路完全一樣？

看得出來，保利現(xiàn)在整個企業(yè)走的就是以價換量的路子。

坪山的明玥瀾岸肯定也不能走偏，最后做出這樣的價格，也就可以理解了。

話說回來，雖然保利現(xiàn)在路子有點(diǎn)野，但作為央企，其實(shí)還是很安全的。

我看了看房企最新的三道紅線名單，保利旗下的保利發(fā)展沒有踩線；

保利置業(yè)踩了兩條，但是過去半年現(xiàn)金短債比已經(jīng)改善，營業(yè)收入也同比大幅增長，房企整體沒啥大毛病，今年很有希望轉(zhuǎn)良性。

圖源：昆明樓市一線

所以，保利現(xiàn)在的這種銷售模式，本質(zhì)上其實(shí)不是為了促銷回籠資金，更多算是央企割肉為民，履行社會責(zé)任，既推動樓市，也給購房者一個福利。

總結(jié)來看，明玥瀾岸賣這個價格，性價比還是很高的，開發(fā)商不需要擔(dān)心，至于地鐵的問題，我覺得只要價格夠低也能忍一忍。

畢竟真正的地鐵盤根本不可能給出這么便宜的價格。

買房很難面面俱到，沒錢就不能既要又要。

明玥瀾岸的地段、項(xiàng)目品質(zhì)都還不錯，如果你的預(yù)算有限，可以了解一下項(xiàng)目具體戶型和樓棟信息。

除了這個盤之外，深圳其他區(qū)也有不少低成本入手新盤，有意向可以掃碼咨詢房產(chǎn)置業(yè)老師，我們會向你提供具體的樓盤信息。

保利明玥瀾岸的超低價格一出，對于坪山以及東部的新盤市場會是一個催化劑。

如今坪山的新房有兩個特點(diǎn)不得不提。

第一，坪山新盤的去化量其實(shí)不高，現(xiàn)在還有不少2020年就開盤的新盤在賣；

第二，庫存方面，上半年坪山的庫存和西部供應(yīng)大戶光明差不多，存量其實(shí)并不少。

上半年坪山的住宅存量和光明相當(dāng)

上述兩點(diǎn)再加上接下來坪山還要入市的新盤，可以預(yù)見未來坪山新盤的競爭將會異常激烈。

因此，在如今這個敏感的時間點(diǎn)，保利明玥瀾岸這一波低價，很可能會激起東部新盤一輪新的價格戰(zhàn)。

到時候如果其他坪山在賣的新盤開始降價，大家也不要吃驚，看看光明新盤最近這一波價格戰(zhàn)就知道了，只要一開始就根本停不下來。

保利明玥瀾岸大概率會在接下來兩周拿證，雖然最低價拉得很低，但以現(xiàn)在東部新盤的去化效率來看，我覺得開盤之后，最好的成績大概率也就賣個60%。

畢竟多數(shù)人在關(guān)內(nèi)上班，對東部的新盤還是會比較猶豫，尤其是偏遠(yuǎn)的坪山更是容易介懷，

當(dāng)然，如果最后開盤保利明玥瀾岸真能去化50%-60%左右，那也算是東部成績比較好的新盤了。

最后，我建議大家可以關(guān)注一下東部尤其是坪山的新盤，明玥瀾岸做了標(biāo)桿之后，接下來很有可能最近又會來一波打折優(yōu)惠潮。

除了保利明玥瀾岸之外，此刻深圳東部的新盤中，我覺得也有幾個比較值得關(guān)注和留意的新盤，我們把這些盤整理成了價值名單，有興趣可以掃碼領(lǐng)取。

-end-

以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

如果想要了解深圳最新的降價、降首付的樓盤，最全的深圳新房信息、想知道各個新盤的打新流程和材料、二手房有哪些撿漏機(jī)會，可以直接掃描下方的二維碼，咨詢李老師及其專業(yè)的深圳置業(yè)團(tuán)隊。

▼

城市分析：珠海|佛山|惠州|東莞|中山|深圳|廣州

區(qū)域分析：光明|龍華|羅湖|鹽田|大運(yùn)|布吉|沙井|西麗|前海|坂田|百花|福永

干貨：地鐵盤|土拍|房產(chǎn)稅|學(xué)區(qū)房|保障房

不同預(yù)算買房推薦：700萬|600萬|500萬|400萬|300萬|200萬

買對一套房，勝過十年忙！買錯一套房，十年都白忙！

【2022最新買房換房特訓(xùn)營】，讓你花最短的時間，最少的精力，快速學(xué)會買對房賺到錢的系統(tǒng)方法，讓你學(xué)了就能用，用了就能賺。

房子賣不出？資金被套牢？不會選好房？來5天特訓(xùn)營，多個真實(shí)買房案例逐步拆解，理論與實(shí)踐高度結(jié)合，專業(yè)助教老師全程1v1伴學(xué)，【文字課視頻課直播課】三管齊下，讓你買對大賺！

別猶豫，9.9元掃碼搶占入群名額，3天后正式開營！

看完文章點(diǎn)個贊和“在看”喲

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子看深圳。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。