每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤

(資料圖片)

上海的買房人有點(diǎn)難，咬咬牙買市區(qū)新房，被高積分和卡審核勸退；狠狠心看看遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，單價(jià)動輒6萬元、7萬元，本以為足夠有競爭力了，沒想到認(rèn)籌接近300%，還是逃不掉搖號的命運(yùn)。

在上海東南角，主打“張江南”“30萬方低密度人居樣本”“下一個(gè)蟠龍?zhí)斓亍钡钠謻|新區(qū)金茂橫沔玖境，自媒體對其的評價(jià)是“真正的以人為核心的中央活力區(qū)、定位之高、配套之優(yōu)、生活之美好都令人難以想象”。

但實(shí)地到訪過的購房者，都在感嘆上海樓市的獨(dú)立行情。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探項(xiàng)目現(xiàn)場，親身體驗(yàn)了開發(fā)起步階段的原生態(tài)場景。

公共交通仍是短板

記者從市區(qū)出發(fā)，來到接近項(xiàng)目的地鐵13號線蓮溪路站，在這里換乘浦東70路公交前往該項(xiàng)目。

對于非自駕族而言，橫沔玖境的交通仍然是令人頭痛的問題。從公交車站到項(xiàng)目的短短350米距離，由于川周公路尚未升級改造，記者與土方車、集卡貨車同行，遇到兩車雙向交匯，必須小心避讓。

地圖顯示，項(xiàng)目附近2條地鐵開通（11號線、13號線），地鐵21號線和機(jī)場聯(lián)絡(luò)線在建；因此從地鐵站換乘公交，是最為便捷的方式。

對于自駕而言則友好得多，從外環(huán)接高架，大約30分鐘左右可以到陸家嘴(600663)；從度假區(qū)高架可以上中環(huán)，約需20分鐘。

對于橫沔玖境，距離遠(yuǎn)、配套暫無、近距離墓景等，都是項(xiàng)目公布之后爭議較多的話題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過導(dǎo)航查詢，網(wǎng)友所說的墓地并非在冊公墓。記者以買房人身份向置業(yè)顧問張燕（化名）求證時(shí)，她坦言：“不會遷走，是當(dāng)?shù)鼐用竦淖鎵?。部分戶型可能會看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影響。并且這一小片區(qū)域幾乎四面環(huán)水，只有一條小路通過去，加上四周樹木濃密，一般情況下是看不到的?！?/p>

此外，項(xiàng)目北面的濕地公園，的確符合“低密度居住社區(qū)”整體規(guī)劃，但由于整個(gè)橫沔古鎮(zhèn)規(guī)劃剛剛開始，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套欠缺也是無可回避的事實(shí)，特別是醫(yī)療配套暫時(shí)需要依賴楊思、周浦或者張江地區(qū)的大型醫(yī)院。

在定位地點(diǎn)，記者并未見到常規(guī)的營銷中心或臨時(shí)售樓處，而只有一片低矮的紅磚墻，鑲著2669四個(gè)數(shù)字作為門牌號標(biāo)識。

門口的保安打開窗戶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這里就是售樓處，認(rèn)購結(jié)束了?！?/p>

市場就是這樣魔幻，用腳投票和用錢投票的人同時(shí)存在。截至9月9日，該項(xiàng)目一期首推159套房源，已經(jīng)認(rèn)購了450組客戶，認(rèn)購率超過280%。

由于地處浦東外環(huán)外，開盤價(jià)也高達(dá)6.6萬元/平方米，不少自媒體將橫沔古鎮(zhèn)對標(biāo)青浦蟠龍古鎮(zhèn)，有網(wǎng)友認(rèn)為這是“餅畫得好”。

橫沔項(xiàng)目位于國際旅游度假區(qū)內(nèi)，周邊尚未進(jìn)行大規(guī)模土地開發(fā)，距離項(xiàng)目最近的住宅，都在西邊3公里以外的康橋鎮(zhèn)，房價(jià)普遍在3.8萬~4.5萬元/平方米，并且商品房較少。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過每經(jīng)品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，康橋鎮(zhèn)的旭輝亞瑟郡、康橋名郡兩個(gè)住宅項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)均超過橫沔玖境，分別為68839元/平方米和69769元/平方米。

其中，旭輝亞瑟郡2015年建成，物業(yè)公司為旭輝永升服務(wù)，小程序通過11大維度進(jìn)行測算后得出，該區(qū)域年輕人占比高于浦東66%的住宅小區(qū)，通勤車速處于浦東新區(qū)住宅小區(qū)的10%位置，但在學(xué)校、購物、公交等方面仍然稍有欠缺。

舊改規(guī)劃的未知數(shù)

事實(shí)上這一東一西兩大古鎮(zhèn)，是否有著類似的發(fā)展路徑呢？

這要從橫沔古鎮(zhèn)的歷史說起?！般妗保x音miǎn，意為水流充滿河道，浦東康橋鎮(zhèn)沔青村由此得名。橫沔老街則位于沔青村川周公路、橫沔港交匯處，與迪士尼樂園隔滬蘆高速公路相望。

《上海國際旅游度假區(qū)“十三五”規(guī)劃》已經(jīng)提及，上海國際旅游度假區(qū)分為“一核五片”，其中橫沔老街所在的西片區(qū)定位為生態(tài)保育旅游區(qū)，以水鄉(xiāng)郊野景觀為基底、以橫沔風(fēng)貌區(qū)為核心，打造集生態(tài)保育、古鎮(zhèn)休閑、文化體驗(yàn)等于一體的生態(tài)間隔帶先行示范區(qū)、服務(wù)張江科學(xué)城人文休閑新地標(biāo)和與迪士尼樂園中西文化交相輝映的東方文化品鑒地。

9月9日晚間，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱：“浦東和浦西不能簡單地橫向?qū)Ρ?，各有各的特點(diǎn)。但從整個(gè)上海的定位和發(fā)展來看，浦東占據(jù)重要極點(diǎn)，開發(fā)開放也以浦東作為突破口，所以浦東有很多產(chǎn)業(yè)先行政策。這對于區(qū)域的發(fā)展，甚至整個(gè)浦東的發(fā)展都有很大推動。比如張江、迪士尼，作為重要的產(chǎn)業(yè)，也會帶動很多基礎(chǔ)建設(shè)，包括橫沔古鎮(zhèn)，會以舊帶新。”

“在全新開發(fā)的區(qū)域里有一批蘊(yùn)含歷史文化的規(guī)劃區(qū)域，從格局來看發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?yīng)該說還是值得期待的?！北R文曦補(bǔ)充說。

9個(gè)月前，上海2021年第三批集中供地中，中國金茂聯(lián)合體以29.94億元底價(jià)競得兩幅“城中村”舊改地塊——上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元（02PD-0002-01）07-01、08-06地塊。根據(jù)出讓文件要求，07-01地塊住宅套數(shù)下限440套，08-06地塊590套，要求全裝修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租賃房占比15%，保障房占比5%。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的土拍信息，兩塊地塊樓板價(jià)約28569元/平方米。對比6.6萬元/平方米的銷售價(jià)格，開發(fā)企業(yè)在操盤時(shí)完全不會重演當(dāng)下行業(yè)捉襟見肘的窘境。

“但是，6.6萬元/平方米，已經(jīng)把未來幾年的預(yù)期都加進(jìn)去了?！苯谟匈彿看蛩愕膮桥?月8日通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

城市更新，無論在哪個(gè)城市，都不是一件容易的事。

特別是在上海，城市更新動輒以10年為單位計(jì)數(shù)。瑞安房地產(chǎn)深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龍古鎮(zhèn)等商業(yè)、住宅地標(biāo)級作品；新湖地產(chǎn)亦深耕21年，以舊改點(diǎn)亮蘇州河顆顆明珠；如今在橫沔古鎮(zhèn)，一切才剛剛開始。

“通常這種大型的規(guī)劃，5年，可以看到一個(gè)基本雛形；如果要相對成熟，至少要5~10年時(shí)間，才能看到比較完善的城市界面?！北R文曦說。