“賣一買一”置業(yè)新政落地滿月調(diào)查

來源：北京商報網(wǎng) 時間：2022-10-30 18:32:31

掛牌量猛增北京二手房存量破10萬

(資料圖片)

10月30日，“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地滿月，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在新政的刺激下，置換需求的購房者掛牌量大增，據(jù)多家機構(gòu)經(jīng)紀人及業(yè)內(nèi)人士證實，北京二手房掛牌量比去年同期增加了將近2萬套，目前二手房臺前庫存量已超10萬套。雖然各機構(gòu)官方對這一數(shù)據(jù)都三緘其口，但“臺前展示量破10萬、整體13萬左右”已成為市場公開的秘密。

“滿二唯一、滿三唯一擠了出來”

“‘賣一買一置業(yè)免稅’新政落地后，不少‘滿二唯一’‘滿三唯一’房主都被刺激出來。”北京某頭部中介和平里片區(qū)負責人何園直言，包括他在內(nèi)的多個北京典型二手房熱門區(qū)域的經(jīng)紀人、店長均證實了“新政后掛牌量多了起來”。

所謂“賣一買一置業(yè)免稅”新政，即9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策》的公告，對于“賣一買一”的置業(yè)人群，實行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。這一利好政策享受的范圍，是自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人。

新政落地后，“掛牌量多了起來”是經(jīng)紀人們的感受，到底體現(xiàn)在數(shù)字上的增量有多少？

對此，多家機構(gòu)官方對這一數(shù)字均拒絕提供，但根據(jù)經(jīng)紀人們給記者展現(xiàn)的臺賬系統(tǒng)，“北京二手房臺前展現(xiàn)量破10萬”得到了證實，經(jīng)紀人們同時證明了這一數(shù)字，比去年同期增加了將近2萬套。

二手房臺前展現(xiàn)量，即經(jīng)紀公司在各自App、官網(wǎng)掛出的“普通二手房”，對于一些房源極度稀缺、單價較高的豪宅等，均不在此序列?！斑@種房子基本都是要么是各中介的高端部一對一代理，他們常年做高端項目，客戶準確度高，部分還需要驗資，不是市場隨便來個什么看房者都能看的?！睋?jù)多位長期從事高端項目二手房銷售的經(jīng)紀人證實，如果算上這部分房源，外加法拍，整個北京市場的二手房存量已經(jīng)預(yù)計達到13萬套左右。

四成老舊房

“就客群而言，近期掛牌最多的都是有意向換房的客戶，部分客戶本身之前就有意愿，新政出來后表現(xiàn)得就更為積極?！北本┏柲抽T店經(jīng)紀人坦言，從自己接到的客戶掛單看，很少有原本沒有換房意愿、單純是因為新政刺激出的置換需求，之前雖然沒有掛單，但與經(jīng)紀人也都時不?！傲闹?，沒掛單的原因是擔心稅費過高、賣不上價。“畢竟置換需求的人，二套的首付更高，少賣了說不定就換不了可心的，那還不如不換?！闭蛉绱?，在他看來，新政推動這部分需求走出釋放的第一步是好事。

然而如何邁出第二步，也就是推動成交，目前是個難事。

多位一線經(jīng)紀人證實，目前北京存量的這10萬套二手房里，房齡在20年以上的占到四成。

“房齡老化，對置換需求是個推動力，住老房子的都想挪騰，但誰來接盤現(xiàn)在沒看到這么大的量?！鄙鲜龊推嚼锲瑓^(qū)的經(jīng)紀公司負責人直言，以和平里片區(qū)為例，大多是上世紀六七十年代的老破小，單價高、總價不低、居住體驗差是共識，在學(xué)區(qū)房退溫后，這一片區(qū)的成交目前大多靠好的配套支撐，即便有新政落下，只能勉強維持個“平穩(wěn)”。

上述觀點在同是北京二手房交易熱門片區(qū)的萬柳、德勝的經(jīng)紀人處獲得了證實。某頭部經(jīng)紀公司萬柳片區(qū)負責人表示，新政落下后，整體片區(qū)的交易量依舊平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大規(guī)模扎堆買房的景象?！斑@個片區(qū)的房源總價普遍較高，置換周期也比較長，大多還涉及連環(huán)單，因此我們也跟因新政掛牌的業(yè)主們強調(diào)一年的周期在現(xiàn)階段市場環(huán)境下很難。”

買方市場更濃切忌免稅漲價

盡管如此，上述三大熱門片區(qū)的經(jīng)紀人也都坦言至少掛牌量的上漲讓市場“看上去熱了點”，最終能否從第一步邁入第二步，是多重因素的作用，但小業(yè)主切忌免稅漲價。

依照北京房產(chǎn)市場的交易習(xí)慣，以前的二手房買賣是個稅由購房者承擔，也就是誰買誰掏錢，如今“連環(huán)單免稅”讓出了這部分成本，也引發(fā)買房者未得利、房價上漲等擔憂。

例如，按照傳統(tǒng)交易模式，買家負責所有稅費，賣家一年內(nèi)重新購房可退個稅，而這部分就是當初買家所支付的個稅費用，買家并未從中得利。如果由賣家承擔這部分個稅，一年內(nèi)未重新購房又該如何？

“其實二手房買賣議價，本身就是一個動態(tài)平衡的過程。比如賣家在出售房產(chǎn)時就會考慮是否一年內(nèi)重新買房，他們可以選擇這部分由自己代繳，而在房產(chǎn)價格上做一個‘上浮’動作，與買家進行協(xié)商解決?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅表示，一年內(nèi)沒有購房打算的賣家，則可以依照慣例，而受退稅政策的影響，也可以對買家進行讓利?！爱吘鼓壳笆袌鱿⑹峭该鞯?，而且中介機構(gòu)在交易時也會提前告知，雙方只有共同滿足自身利益，才能促使交易達成?！惫氵M一步表示。

郭毅強調(diào)，目前北京二手房市場熱度并沒有想象得那么高，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數(shù)量并不均等，也就說市場正處于“買方市場”，對于買房人來說可以有更多的房源選擇，目前的市場并不支持房源漲價，相應(yīng)的如果想要抓住政策窗口期，還要進行降價售賣。

對于減價抓窗口期的觀點，中介人員也予以證實?！暗靡嬗趥€稅的減免，部分房源的房價還能再往下壓一些。以前是誰買誰掏錢，現(xiàn)在賣房的業(yè)主也會去衡量，重新買房有個稅的退回，有些業(yè)主也愿意把這部分讓出來，可以達成盡快換房的目的，而不是簡單為了賺差價，畢竟還有一個時間限制?！?/p>

北京商報記者王寅浩

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