近兩日，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在業(yè)內(nèi)傳閱，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。雖然該《通知》未在官網(wǎng)正式發(fā)布，但北京商報(bào)記者從多方信源側(cè)面求證到了該文件的真實(shí)性。《通知》提到，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

自今年7、8月首批保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“保租房REITs”）獲批并成立后，該隊(duì)列持續(xù)擴(kuò)容。11月14日，市場(chǎng)上第4只保租房REIT、華夏基金旗下第2只保租房REIT也正式開售。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量龐大，以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs有助于盤活這些存量資產(chǎn)，既有助于推動(dòng)企業(yè)建立資本循環(huán)體系、打通“投融管退”資金閉環(huán)，又有利于形成投資的良性循環(huán)。

穩(wěn)步推進(jìn)試點(diǎn)工作

(資料圖片僅供參考)

《通知》在加大住房租賃金融支持力度方面提到，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

那么，監(jiān)管部門可以通過哪些方式穩(wěn)步推進(jìn)試點(diǎn)？在中信證券(600030)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，一方面，相關(guān)部門可以在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，加快REITs新發(fā)項(xiàng)目審核周期，如國(guó)家發(fā)改委的審核重心放在項(xiàng)目本身、證監(jiān)會(huì)的審核重點(diǎn)則更關(guān)注REITs產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容。另一方面，還可以通過完善REITs配套制度（包括擴(kuò)募、稅收等）、拓寬REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)覆蓋領(lǐng)域。

明明還提到，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量龐大，以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs有助于盤活這些存量資產(chǎn)，既有助于推動(dòng)企業(yè)建立資本循環(huán)體系、打通“投融管退”資金閉環(huán)，又有利于形成投資的良性循環(huán)。

中國(guó)（香港）金融衍生品投資研究院院長(zhǎng)王紅英也表示，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行、試點(diǎn)主要目的是為了貫徹“房住不炒”的政策。這一政策不僅可以降低居民住房成本，同時(shí)在技術(shù)層面通過資產(chǎn)證券化的方式，能夠快速回籠資金，加大下一輪保租房建設(shè)，使得中國(guó)在城市化的背景下保證普通人享有居住權(quán)。

事實(shí)上，這并非監(jiān)管部門首次提倡穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。早在今年5月27日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》也提到，在推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、具有可持續(xù)市場(chǎng)化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。

彼時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳也指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)；有利于更好吸引社會(huì)資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居；有利于防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

保租房REITs隊(duì)列持續(xù)擴(kuò)容

據(jù)滬深兩所官網(wǎng)顯示，截至11月14日，當(dāng)前市場(chǎng)上共有保租房REITs產(chǎn)品4只（份額合并計(jì)算，下同），分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢保租房REIT。

具體來看，前3只保租房REITs分別在今年7、8月相繼獲批，并于8月22日同時(shí)成立?；仡櫞饲?，3只REITs于8月16日同時(shí)發(fā)售，發(fā)售首日即引發(fā)投資者熱捧，紛紛一日售罄。其中，紅土深圳安居REIT公眾投資者場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額超370億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超250倍；華夏北京保障房REIT的公眾發(fā)售全渠道募集也超190億元。

11月1日，第4只保租房REIT——華夏基金華潤(rùn)有巢保租房REIT獲批，并在近日完成網(wǎng)下詢價(jià)。據(jù)悉，華夏基金華潤(rùn)有巢保租房REIT在詢價(jià)階段受到網(wǎng)下資金青睞，參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的213倍，刷新已有公募REITs的網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。此外，華夏基金華潤(rùn)有巢保租房REIT也于11月14日-15日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為2.417元/份，按產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若此次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.085億元（不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

對(duì)于發(fā)展保租房REITs的意義，華夏基金表示，擁有保障性租賃住房的主體通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)；通過REITs上市和未來的持續(xù)擴(kuò)募，募集市場(chǎng)化資金，建設(shè)更多的高質(zhì)量保障性租賃住房，也是支持國(guó)家健全社會(huì)保障體系的重要補(bǔ)充。以華夏基金華潤(rùn)有巢保租房REIT為代表的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在成為助推優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)高水平運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會(huì)資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導(dǎo)各方合力筑巢，保障人民安居樂業(yè)。

在穩(wěn)步推薦保租房REITs試點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金的試點(diǎn)領(lǐng)域又會(huì)否拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？王紅英認(rèn)為，“中國(guó)在過去40年因?yàn)樯套∩鷳B(tài)發(fā)展較好，因此商住領(lǐng)域的建筑入住率較高，但隨著老齡化以及經(jīng)濟(jì)周期的來臨，會(huì)導(dǎo)致空置率上升，所以如何盤活我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，也是未來房地產(chǎn)投資信托基金的重要發(fā)展方向”。

“從海外來看，以商業(yè)地產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)的模式已經(jīng)相對(duì)成熟，單就可行性而言已經(jīng)積累了較多經(jīng)驗(yàn)。但短期和中期維度來看，C-REITs（即中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金）或仍然以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)，這既有助于盤活高速公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，又能夠通過推動(dòng)信息技術(shù)等新基建領(lǐng)域的有效投資?！泵髅魅缡钦f道。

北京商報(bào)記者 李海媛