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進入2023年，剛需和首改族購房有望迎來更多政策利好。

據(jù)央視新聞5日消息，住建部部長倪虹接受總臺央視記者的專訪，在談及2023年房地產(chǎn)市場走向時明確：因城施策、精準施策，提振市場信心。

在商品房消費方面，倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

同日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。對新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“三部門積極表態(tài)，需求側(cè)再獲寬松支持。”國金證券(600109)房地產(chǎn)組分析師杜昊旻認為，住建部關(guān)于大力支持首套房、合理支持二套房、原則上不支持三套房的表態(tài)，延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)，支持剛性和改善性需求；同時“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”也預(yù)示了在認房認貸標準上的調(diào)整。央行和銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制是2022年9月底政策的延續(xù)（彼時政策截止時間為 2022年底），是審時度勢的動態(tài)調(diào)整。

時隔七年，百城新房價格再現(xiàn)年度下跌

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調(diào)從來沒有變過。2022年中央經(jīng)濟工作會議在部署今年工作時，又將住房消費置于“擴內(nèi)需、促消費”的重要位置，由此可見，進入2023年， 房地產(chǎn)將在恢復(fù)和擴大消費層面發(fā)揮更加重要的作用。

“但是對于消費者而言，不管是住房需求的能力還是對住房市場的預(yù)期，現(xiàn)階段都比過往任何時候都疲弱。這一背景下，迫切需要中央和地方進一步出臺政策，盡快止住房價整體下跌趨勢，提振市場的預(yù)期和信心?！?李宇嘉稱。

2022年，全年有超300省市（縣）出臺樓市政策超千條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等方面。進入11月，監(jiān)管部門進一步推出了多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，房企融資壓力已得到緩解，但多重因素影響下，購房者預(yù)期尚未回暖。

中國人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，2022年四季度，有23.3%的居民認為收入“減少”，比上季增加5.2個百分點。而在問及未來三個月準備增加支出的項目時，有16.0%的被調(diào)查居民打算購房，這一比例低于三季度的17.1%。對下季房價，14.0%的居民預(yù)期“上漲”，低于三季度調(diào)查的14.8%。

低迷預(yù)期影響之下，截至去年年底，全國商品房繼續(xù)呈量價齊跌態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。

從全年來看，中指研究院最新統(tǒng)計顯示，2022年，重點100城銷售面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模降至2015年以來同期最低水平，單月已連續(xù)19個月同比下降。進入12月，受多重因素影響，重點100城成交面積同比降幅擴大至超三成。

房價方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在其監(jiān)測的重點100城中，新房、二手房價格年度累計均下跌，新房價格為時隔7年后的首次下跌。

李宇嘉認為，樓市需求端疲弱，也會供給端帶來影響。在此背景下，無論是促進住房改善和消費，還是支持剛需和改善性需求，這些目標都很難達成，“當前，在房價下跌的城市中，很多已經(jīng)下跌超過一年，有的甚至超過兩年。為謹防樓市進入下跌的惡性循環(huán)，需要更多政策及時對沖?！?/P>

建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制

面對房價和銷售等指標的持續(xù)回落，中央和地方正以更大力度、更精準地支持剛需和合理改善族的購房需求。

近兩個月以來，樓市調(diào)控需求側(cè)的漸進放松，開始向頭部二線城市和都市圈熱點城市擴展，杭州、成都、西安、廈門、南京、武漢、鄭州、佛山、東莞等多個熱點二三線城市相繼放寬。

在降低居民購房門檻的同時，首套房購房成本也有望減輕。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

央行方面稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

更早之前，在2022年9月29日，央行和銀保監(jiān)會已發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，明確指出符合條件的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

隨后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。

業(yè)界人士認為，此次政策的出臺，意味著“階段性調(diào)整差別化住房信貸政策”將常態(tài)化、或長效機制化地執(zhí)行，也意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進一步下調(diào)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度70個大中城市房價指數(shù)顯示，2022年11月，新建商品住房銷售環(huán)、同比下跌的城市均有51個，占比超過七成。其中，符合“新房價格環(huán)比、同比連續(xù)下降3個月”的城市共計38個，這與去年9月末相比，增加了15個。

李宇嘉分析稱，這38個城市中二線城市有15個，包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、唐山、無錫、溫州。這些城市有望“因城施策”地調(diào)整新發(fā)放的首套住房貸款利率水平。

“通過利率下調(diào)，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預(yù)期，以對沖房價下行的壓力。此外，后續(xù)對于存量房貸款利率下限，也應(yīng)進行合理調(diào)整。目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）房價漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，多重影響影響下，存量房貸的壓力比較大。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費。”李宇嘉稱。

展望后市，杜昊旻表示，在供給側(cè)政策基本應(yīng)出盡出的背景下，當前和未來一段時間市場的聚焦點在于需求側(cè)寬松政策的落地，以及政策對銷售實質(zhì)性的提振。從政策端來看，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購房補貼契稅減免等政策持續(xù)可期；從銷售端來看，預(yù)計2021年下半年以來積極拿地的房企，在2023年能有更多優(yōu)質(zhì)項目推出，或?qū)⒁I(lǐng)市場復(fù)蘇。