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全國兩會(huì)期間，房地產(chǎn)政策依然是各界關(guān)注焦點(diǎn)之一。

今年政府工作報(bào)告提出八大重點(diǎn)方向，其中談及“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)，報(bào)告強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一表述預(yù)示著行業(yè)可持續(xù)發(fā)展格局將有望得到重塑。

不過，值得注意的是，雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未全面回暖，2月份，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

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行業(yè)融資繼續(xù)筑底 央國企仍是主力

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。

從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-2月80家典型房企的累計(jì)融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。

雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權(quán)融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產(chǎn)證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。

2月房企發(fā)債259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。

其中，境外發(fā)債約20.26億元，環(huán)比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達(dá)商業(yè)發(fā)行了一筆3億美元高級(jí)無抵押債券。

境內(nèi)發(fā)債239億元，環(huán)比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發(fā)行134億元，環(huán)比增加570%，同比增加112.7%；中期票據(jù)發(fā)行30億元，環(huán)比減少75.8%，同比減少77.5%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)(600755)、首開股份(600376)、金隅集團(tuán)(601992)等國企央企。

從融資成本來看，2023年2月，80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯。

境外融資成本則因?yàn)楸驹聝H有萬達(dá)發(fā)行境外債券而達(dá)到了11%。“盡管萬達(dá)發(fā)債可在一定程度上被看作海外債發(fā)行的曙光，但行業(yè)整體信用修復(fù)可能仍需較長時(shí)間，需要房企努力改善經(jīng)營狀況、持續(xù)修復(fù)自身信用?！眱|翰智庫分析師于小雨表示。

2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)和首開股份，兩家企業(yè)的發(fā)行總量都是39億元，廈門國貿(mào)在本月發(fā)行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發(fā)行了兩筆共39億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，越秀和保利置業(yè)各自發(fā)行了一筆長達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

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4月房企將再面臨還債小高峰

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元，環(huán)比減少59.8%。提前關(guān)注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為504億元，環(huán)比增加32.6%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發(fā)行的兩筆30億元的公司債。

在債務(wù)違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內(nèi)已經(jīng)暴雷的陽光城(000671)和金科都有新增債務(wù)違約。

克而瑞指出，整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

同策研究院指出，“三支箭”政策逐步落地以來，融資環(huán)境趨暖，但房企新增融資有限，主要聚焦在現(xiàn)有債務(wù)展期，據(jù)統(tǒng)計(jì)多家房企債務(wù)展期6個(gè)月-3年不等。值得注意的是，房企債務(wù)壓力雖通過延后暫時(shí)緩解，但仍未實(shí)質(zhì)性解決，風(fēng)險(xiǎn)尚存。

同策研究院陳舒認(rèn)為，4月房企將再面臨還債小高峰，但自開年以來融資情況未見顯著提升，尤其是民營房企，若3月融資仍無明顯改善，房企現(xiàn)金流將面臨新一階段的考驗(yàn)。

不過值得注意的是，2月17日證監(jiān)會(huì)發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。

此外，21日中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，為房企提供了項(xiàng)目層面盤活存量資產(chǎn)的另一種方式；同時(shí)也與我國公募REITs市場(chǎng)形成共同發(fā)展關(guān)系，有助于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”的良性循環(huán)。

整體看來，本月政府對(duì)于房企融資的表態(tài)相對(duì)較少，但是在境外上市以及不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金方面的相關(guān)表態(tài)值得房企關(guān)注，可能成為一個(gè)融資的窗口。

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