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3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

多個數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢，如竣工首次轉(zhuǎn)正、價格首次反彈，市場回暖趨勢明顯。

這些數(shù)據(jù)說明了什么問題？未來的房地產(chǎn)市場又是什么走向呢？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

1、竣工首次轉(zhuǎn)正

1-2月份，全國房地產(chǎn)最大的變化，就是竣工面積實現(xiàn)正增長8.0%，也是累計值連續(xù)11個月下滑后，首次正增長。

說明持續(xù)一年多的“保交樓”取得了積極進(jìn)展，特別是住宅竣工面積同比增長9.7%，漲幅更明顯。

2、竣工和開工穩(wěn)定開發(fā)投資

竣工回升，通過安裝工程（占開發(fā)投資的10-15%），對開發(fā)投資形成支撐。

同時，1-2月份，全國房屋新開工下滑9.4%，相比2022年1-2月下滑12.2%明顯收窄，通過建筑工程（占開發(fā)投資的35%左右），對開發(fā)投資形成支撐。

其中，今年1-2月份商品房市場銷售企穩(wěn)回升，近年來中心區(qū)改善盤去化加速，提振了開發(fā)商的預(yù)期，加上“金融16條”對白名單房企的支持力度加大，開發(fā)商開工的積極性增加。

同時，施工面積降幅從-7.2%收窄至-4.4%，意味著其中很多項目從停緩建、甚至爛尾轉(zhuǎn)向復(fù)工、施工加速等等，這些因素合起來促成了開發(fā)投資累計降幅收窄至-5.7%。

3、銷售面積跌幅明顯收窄、價格反彈

1-2月份，全國商品房銷售面積下跌3.6%，相比去年1-2月的-9.6%，大幅收窄了6個百分點(diǎn)，顯示近期市場銷售在企穩(wěn)回升。

其中，商品住房銷售面積下跌0.6%，基本上實現(xiàn)了止跌，企穩(wěn)態(tài)勢更明顯。

但是，商業(yè)辦公銷售大幅下跌態(tài)勢并未緩解，一方面與去年快速增長的高基數(shù)有關(guān)，另外前期疫情沖擊導(dǎo)致很多商鋪關(guān)店，企業(yè)退租等，導(dǎo)致商業(yè)辦公銷售前景不佳。

反映在價格上，1-2月全國商品房價上漲3.7%，住宅房價上漲4.1%。更主要的是中心區(qū)改善盤、高價商品房銷售明顯增加，導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性價格上漲，外圍新盤仍舊以降價為主。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰：

1、1-2月市場銷售復(fù)蘇

1-2月市場銷售復(fù)蘇，2023年實現(xiàn)良好開局。1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現(xiàn)同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

市場修復(fù)由多方面原因帶動，去年以來保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費(fèi)者信心。房地產(chǎn)市場流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險打下良好的基礎(chǔ)。

2、預(yù)計3月市場修復(fù)勢頭有所放緩

1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進(jìn)入了快速升溫階段。

市場的各項前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但并沒有一下子進(jìn)入較熱的位置，價格變動也相對平穩(wěn)。

全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復(fù)。

隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計3月市場修復(fù)勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。

3、市場走向良性健康發(fā)展

今年我國房地產(chǎn)市場依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長期看，我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強(qiáng)烈，在房住不炒的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發(fā)展。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜：

1、1-2月東部地區(qū)商品房銷售額同比增長2.1%

1-2月東部地區(qū)商品房銷售面積同比小幅下降2.2%，降幅低于中部和西部地區(qū)，銷售額同比增長2.1%，為唯一增長地區(qū)，伴隨著市場情緒好轉(zhuǎn)，部分企業(yè)也收回了原有價格優(yōu)惠。

整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場的修復(fù)，全國市場尚未企穩(wěn)。

2、今年以來，新房市場供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷售端

3月以來，重點(diǎn)50城新建商品住宅周度成交面積保持在高位，同比增幅普遍在20%以上；重點(diǎn)10城二手房周度成交量環(huán)比持續(xù)增長，同比增幅保持在70%以上，上周（3月6日-12日）成交套數(shù)提升至2019年以來周度最高水平，同比增長超100%。

由此可見，城市基本面較好的城市市場仍在修復(fù)，二手房市場活躍度較高或?qū)樾路酷尫鸥喔纳菩枨螅唐趤砜?，熱點(diǎn)城市新房市場活躍度仍有望保持，從而帶動全國新房市場進(jìn)一步修復(fù)企穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，今年以來，新房市場供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷售端，部分熱點(diǎn)城市受供給不足影響，新房成交規(guī)模增長并不明顯。

3、預(yù)計新開工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢

供應(yīng)端，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

1月以來，監(jiān)管部門繼續(xù)加強(qiáng)對系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，根據(jù)中指監(jiān)測，2月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債融資同環(huán)比均增長。

短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有望進(jìn)一步緩解，但新開工面積恢復(fù)仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預(yù)計新開工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢，或進(jìn)一步制約部分城市的新房供應(yīng)量；開發(fā)投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節(jié)奏或加快，資金規(guī)模亦有望加大，帶動竣工面積持續(xù)改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹(jǐn)慎等情況仍制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的修復(fù)速度。