證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

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房地產(chǎn)銷售的高低起伏不振，影響的不止開發(fā)商，還有與之唇齒相依的房產(chǎn)中介平臺。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出具體要求。經(jīng)過過去的市場洗牌，實(shí)體中介門店可以說仍是必要的存在，而傭金又是最大的收入來源之一，面對變化的市場環(huán)境和不斷出現(xiàn)的“傭金之戰(zhàn)”，房產(chǎn)中介平臺如何更好地在線下活下去？

傭金到底給多少？

“我們傳統(tǒng)中介有實(shí)體店，運(yùn)行成本高，傭金自然少不了?！痹谏钲诹_湖區(qū)田貝經(jīng)營二手房房產(chǎn)中介門店的陳經(jīng)理表示，“除了日常維護(hù)的租單，買賣單要看周邊的房價(jià)水平，像我們這邊一般每個(gè)月至少也要賣出一兩套房子，不然很難撐下去。如果是加盟的模式，還要給平臺抽成。對于業(yè)務(wù)員來說，房源端、維護(hù)方、實(shí)勘……每個(gè)步驟都要抽成，真正到手的可能還不到全部傭金的20%?！?/p>

一家中介門店一個(gè)月要賣出一套房？這在目前的深圳市場來說，或許也不是一件容易的事。以深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在2021年公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年行業(yè)月人均網(wǎng)簽0.07套，而2021年深圳共成交40699套二手房住宅。2022年，深圳二手住宅成交21701套，房產(chǎn)中介的壓力可想而知。

對于傭金，以深圳市場為例，目前行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房源成交價(jià)的3%，而且由過去買方“全付”轉(zhuǎn)向買方和賣方共同承擔(dān)，但具體收費(fèi)可以商談。“其實(shí)，一般來說中介收不到3%的傭金，以我們公司的標(biāo)準(zhǔn)來說是不能低于1.6%，至于買家賣家各給多少，就需要我們跟雙方進(jìn)行博弈。”

不過，也有購房者反映，由于賣家需要承擔(dān)部分中介傭金，一些房產(chǎn)中介會以賣家出的費(fèi)用不高為由而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。“我剛剛準(zhǔn)備掛盤一套景田的二手房，中介經(jīng)理就問我能給多少傭金，而且要給到10萬元以上才可以進(jìn)行門店全員推廣。”在深圳景田，記者見到正準(zhǔn)備賣房的張先生，他告訴記者，“買賣雙方承擔(dān)中介傭金可以理解，但類似漫天要價(jià)的情況令人反感?！?/p>

零傭金再現(xiàn)

如果說高傭金或者傭金收取標(biāo)準(zhǔn)不明確讓買家和賣家都感到“頭疼”，零傭金又怎么看？

過去，打著“低傭金”牌的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺觸碰傳統(tǒng)線下中介行業(yè)的奶酪，“0.5%甚至零傭金”的廣告詞吸引了很多目光，但在巨大的經(jīng)營壓力下，這種“燒錢”模式未能走遠(yuǎn)。盡管如此，零傭金現(xiàn)在又重出江湖。此前，一家名為八戒二手房的二手房交易平臺前不久官宣上線。根據(jù)相關(guān)介紹，在八戒二手房平臺上，買賣雙方直接聯(lián)系無中介費(fèi)、過戶等全套服務(wù)全部免費(fèi)。

那么，零傭金的中介平臺到底怎么賺錢？該平臺工作人員表示，在促成交易的同時(shí)，平臺也會推薦客戶選擇合作的銀行，銀行會根據(jù)貸款金額給平臺渠道傭金；新房裝修、家居家電采購，未來也會簽訂很多國內(nèi)優(yōu)質(zhì)合作企業(yè)進(jìn)行渠道合作，產(chǎn)生客戶交易有廣告渠道收入?！捌脚_和傳統(tǒng)中介公司最大的區(qū)別就是沒有線下門店、沒有大量的中介服務(wù)人員，這兩項(xiàng)成本是傳統(tǒng)中介最大的成本支出，平臺僅通過極少量的線下業(yè)務(wù)人員協(xié)助銀行貸款、網(wǎng)簽、房屋過戶等?！?/p>

不過，記者也隨機(jī)采訪多位購房者，大家普遍對這種零傭金模式產(chǎn)生疑慮。“買房畢竟是人生一件大事，總覺得沒有實(shí)體交易不安全?！庇匈彿空呷缡钦f。

對于經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，《意見》指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果按照該《意見》中“成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低”的要求，未來房產(chǎn)交易傭金或許可以按套收取，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供交易過戶、物業(yè)交割等一系列服務(wù)，其實(shí)跟房價(jià)關(guān)聯(lián)度不大。

開拓新的盈利點(diǎn)

《意見》還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》的表述將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的“新菜單”，尤其是延伸服務(wù)將是未來值得探索的新領(lǐng)域，后續(xù)房產(chǎn)中介平臺可以積極探索相關(guān)新業(yè)務(wù)，開拓新的盈利點(diǎn)。

記者發(fā)現(xiàn)，有房產(chǎn)中介平臺利用實(shí)體門店涉足社群生態(tài)，變身社區(qū)電商門店。也有中介門店提供諸如“免費(fèi)打印”、照看寵物等服務(wù)，提高消費(fèi)者的黏性。此外，也有不少傳統(tǒng)房產(chǎn)中介平臺與互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行合作，探索直播賣房等新模式。

而在最近，市場消息指抖音旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)“幸福里”傳出發(fā)生重大業(yè)務(wù)變更，退出線下交易、回歸線上業(yè)務(wù)。Q房網(wǎng)也在“鄭重聲明”中證實(shí)深圳地區(qū)業(yè)務(wù)模式全部轉(zhuǎn)為加盟。由此可見，無論是在線上還是線下，為了更好地“活下去”，各大房產(chǎn)中介平臺都在“變革”，而且競爭對手已不僅僅是單純的中介代理。

有分析人士表示，房產(chǎn)中介行業(yè)更應(yīng)該關(guān)注的是如何找到可持續(xù)發(fā)展方式，擺脫單純依靠傭金的生存法則，否則實(shí)體門店跟隨市場隨波逐流，跌落就關(guān)，復(fù)蘇又進(jìn)入，還是短線思維。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于房產(chǎn)中介行業(yè)，如果僅僅依靠大家對房價(jià)上漲的預(yù)期，在中間嫁接一些融資服務(wù)，或者是利用信息不對稱來操縱房源等賺錢模式，肯定是要告一段落了。其實(shí)，對于賣家來說，如果賣房子越來越難，那對中介的依賴度就越來越大，反過來買家選擇更多，怎么才能匹配到最好的房源？這么看房產(chǎn)中介還是有能夠賴以生存和發(fā)展的空間。