記者 孫蔚

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“萬萬沒想到，這個(gè)長假房子賣得最好的城市竟然是武漢!”近日，中指研究院高級(jí)分析師范詒杰拿著樓市盤點(diǎn)數(shù)據(jù)對(duì)記者如此表示。

超長的“雙節(jié)”假期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何?未來市場(chǎng)走勢(shì)是否值得期待?近日《中國消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了梳理和采訪。

開發(fā)商積極促銷

“認(rèn)房不認(rèn)貸”等樓市利好政策落地執(zhí)行，疊加“雙節(jié)”長假，各大樓盤趁著營銷節(jié)點(diǎn)加足馬力銷售去化。

北京豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)某新盤銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，長假期間，公司策劃了多場(chǎng)次以業(yè)主為中心的營銷活動(dòng)，來訪量和成交量均增長。平時(shí)，售樓處的日均來訪量在10組左右，每個(gè)月能成交20至30套，“這個(gè)假期，項(xiàng)目日均接待看房者50多組，比平時(shí)增加數(shù)倍，我們團(tuán)隊(duì)成員一天都沒休息，客戶主要以老業(yè)主介紹為主。”他說。

“一些有過購房記錄的家庭想購房，以前被認(rèn)定為二套住宅，銀行執(zhí)行二套房的政策，導(dǎo)致他們的首付款資金不夠，不敢出來看房。”該負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，新政執(zhí)行后，這部分客群敢出來看房了，因“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政來訪的客戶占比達(dá)到30%。

據(jù)記者了解，國慶假期，北京多個(gè)新房項(xiàng)目推出折扣、優(yōu)惠、特價(jià)房源等優(yōu)惠活動(dòng)，但促銷力度整體較小，以“一口價(jià)立減”“買房砸金蛋送家電”“買房抽手機(jī)”等活動(dòng)為主。

值得一提的是，這個(gè)假期，北京新房市場(chǎng)雖有一定熱度，但項(xiàng)目分化明顯。“北京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天，既有10分鐘實(shí)現(xiàn)73億元銷售額的項(xiàng)目，也有一套房也沒賣掉的項(xiàng)目。整體來看，北京新房成交價(jià)格比較堅(jiān)挺，除了個(gè)別即將清盤的樓盤外，降價(jià)促銷活動(dòng)較少。”北京中原西山片區(qū)陳店長對(duì)記者表示。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“雙節(jié)”期間，北京商品住宅簽約116套，日均簽約量較去年同期下降48.2%。“由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，從認(rèn)購情況來看，北京新房認(rèn)購654套，日均認(rèn)購量較去年同比下降4.0%，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。”范詒杰對(duì)記者表示。

總體來看，“雙節(jié)”假期各地開發(fā)商推盤積極性提升，同時(shí)企業(yè)加大項(xiàng)目優(yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增加，但在假期出游及市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)的情況下，城市及區(qū)域間冷熱不均，分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，“雙節(jié)”假期，35個(gè)代表城市，其日均成交面積較去年及2019年同期下降兩成左右。

武漢成交數(shù)據(jù)亮眼

“雙節(jié)”假期各地樓市表現(xiàn)不一，其中武漢、上海、廣州在利好政策及樓盤供應(yīng)端帶動(dòng)下，置業(yè)情緒加速回暖。

據(jù)中指研究院華東常務(wù)副總經(jīng)理高院生介紹，上海新房看房量明顯增長，熱門樓盤認(rèn)購比例上升。此次長假期間，共計(jì)有12盤取證認(rèn)購，其中5盤觸發(fā)積分制，且認(rèn)購比例均在200%以上，多為熱門板塊項(xiàng)目，其余遠(yuǎn)郊項(xiàng)目認(rèn)購表現(xiàn)較差，熱度持續(xù)分化。

廣州限購優(yōu)化政策利好疊加“雙節(jié)”營銷節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商推貨十分積極，有超20個(gè)樓盤推出各種營銷活動(dòng)，以項(xiàng)目加推及促銷為主，個(gè)別樓盤采取集中開盤。從市場(chǎng)整體來看，市場(chǎng)人氣及到訪量上升明顯，尤其是限購政策放開的番禺、黃埔，吸引不少消費(fèi)者前來看房，整體氛圍相比政策優(yōu)化前有明顯改善。但市場(chǎng)成交分化仍在，原本不限購的增城、從化等外圍區(qū)域成交較冷清。

武漢成為這個(gè)假期成交數(shù)據(jù)最亮眼的城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，武漢在“雙節(jié)”假期新房成交合計(jì)1895套，日均成交237套。“雙節(jié)”假期適逢“漢十條”出臺(tái)和第41屆房交會(huì)，各大樓盤大力促銷，同時(shí)疊加部分區(qū)域保障房集中網(wǎng)簽，同比2022年和2021年國慶假期大幅增加251%、113%。

而深圳僅少數(shù)網(wǎng)紅樓盤熱銷，大部分售樓處氛圍一般。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交3.45萬平方米，較去年同期日均下降46%，較節(jié)前一周相比下降41%，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚。

預(yù)計(jì)市場(chǎng)將溫和回暖

“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，同時(shí)將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%，此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節(jié)奏。一系列政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極帶動(dòng)。9月，核心城市市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，政策效果初顯，但全國市場(chǎng)銷售規(guī)模仍處低位。中指數(shù)據(jù)顯示，9月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長超一成，同比下降約兩成，但絕對(duì)規(guī)模仍處在近幾年同期較低水平。

那么，面對(duì)“銀十”及今年第四季度的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)如何?

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，未來需求端、供應(yīng)端政策均有優(yōu)化空間，需求端如核心城市降低首付比例、放松限購、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等，供應(yīng)端如支持房企盤活存量資產(chǎn)、支持盤活存量閑置地塊、支持超大特大城市城中村改造等。她認(rèn)為，本輪市場(chǎng)恢復(fù)需要更長時(shí)間，修復(fù)過程緩慢溫和，需保持合理預(yù)期。預(yù)計(jì)四季度成交降幅有望逐步收窄，2023年全國商品房銷售面積或?qū)⒌陀?3億平方米;若短期政策優(yōu)化到位，同時(shí)城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計(jì)2024年上半年市場(chǎng)將完成筑底。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則對(duì)記者表示，“雙節(jié)”假期，國內(nèi)旅游人數(shù)創(chuàng)歷史新高，人們利用假期實(shí)現(xiàn)旅行、休閑的目的，減少了購房消費(fèi)，由此可見大家對(duì)大宗消費(fèi)更加謹(jǐn)慎和理性，而樂于花更多時(shí)間和成本在娛樂性消費(fèi)上。消費(fèi)模式的變化會(huì)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市形成一定的利空。

郭毅進(jìn)一步指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出以來，政策效力已逐步消退，當(dāng)下北京新房、二手房成交量已經(jīng)回歸到政策之前的水平，如果后續(xù)樓市不繼續(xù)跟進(jìn)更多寬松政策，可能成交量會(huì)處在持續(xù)低位的狀態(tài)。