近期，物管行業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，而在已上市公司中，中小型物管公司表現(xiàn)亮眼。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去1個(gè)月股價(jià)漲幅最高的10家上市物業(yè)管理公司中，7家市值在100億港元以下，平均市值為24.6億港元。放到更長的時(shí)間維度下，港股市場今年以來漲幅最高的十家物業(yè)公司中，100億市值港元以下的達(dá)到了6家。

(來源：富途，截至6月22日)

市場資金緣何將贊成票紛紛投予這些“小而美”的物管公司?筆者認(rèn)為至少可以從如下兩個(gè)方面來解讀。

一方面，物業(yè)服務(wù)差異化程度較高，適合精耕細(xì)作，因此具備品牌特色和高美譽(yù)度的中小物管企業(yè)更易脫穎而出，憑借服務(wù)優(yōu)勢(shì)占據(jù)消費(fèi)者心智，斬獲市場份額;另一方面，中小物管企業(yè)往往具有高成長性特征，對(duì)于追求高投資收益比的市場資金而言，也更熱衷于分享這些企業(yè)成長帶來的紅利，基于此市場估值的彈性也更大。尤其是在一些決定企業(yè)成長速度關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，資金的參與熱情也更旺盛。以上市為例，物管企業(yè)借助上市帶來的資金實(shí)力的增強(qiáng)，得以支撐起并購及投資等戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，在這樣一條清晰的成長路徑下也使其在資本市場的確定性和值博率更高。

沿著這一邏輯線，朗詩綠色生活上市后，或?qū)⒃谫Y本競技場中突圍而出。據(jù)資料所示，朗詩綠色生活股份代碼為“1965”，擬發(fā)行股份100,000,000股，其中國際發(fā)售90,000,000股，香港公開發(fā)售10,000,000股，發(fā)行價(jià)區(qū)間為2.86-4.16港元，每手1000股，最高募集金額約4.16億港元，招股期為6月25日至6月30日，計(jì)劃將于7月8日正式掛牌上市，海通國際為其獨(dú)家保薦人。

一·豐富且成熟的綠色建筑管理經(jīng)驗(yàn)構(gòu)筑高競爭壁壘

朗詩綠色生活是一家深耕長江三角洲的物業(yè)管理公司，旗下三大業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。公司定位于全生命周期綠色生活服務(wù)商，其在提供綠色建筑管理服務(wù)方面具有豐富且成熟的經(jīng)驗(yàn)。在2020年，朗詩綠色生活在兩星或以上認(rèn)證綠色建筑在管面積占在管建筑面積比例于中國百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中排名第三位、綠色建筑總管理面積占比排名第四位，綠色建筑在管面積排名第七位。

近年來，公司保持良好的業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)管理收入持續(xù)增加，在管面積不斷擴(kuò)大。2018-2020年，公司在管建筑面積三年復(fù)合增長達(dá)到38.3%，來自物業(yè)管理服務(wù)的收入三年復(fù)合增長達(dá)到43.9%。此外，截至2020年，公司在管建筑面積約為1735萬平方米，合約建筑面積約為2366萬平方米，對(duì)應(yīng)在管面積/合約面積為73.3%，這反映出其在行業(yè)內(nèi)仍然繼續(xù)保持著良好的業(yè)績釋放能力。再考慮到公司此次成功上市后可預(yù)期的規(guī)模擴(kuò)張，其在市場規(guī)模與品牌影響力雙提升的支持下，成長空間有望進(jìn)一步被打開。

往深一層的考慮，朗詩綠色生活蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，這或許也正是得益于朗詩綠色生活在提供綠色建筑管理服務(wù)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)、建立深厚實(shí)力和競爭力。適逢新時(shí)代下綠色風(fēng)尚盛行，國家提出到2022年綠色建筑占新建建筑面積70%比例要求，同時(shí)人民群眾對(duì)綠色生活理念的踐行蔚然成風(fēng)，朗詩綠色生活的市場布局無疑完美地貼合了這一市場需求，這也為其在行業(yè)中的發(fā)展帶來了巨大的市場機(jī)遇和想象空間。

公司在綠色建筑管理服務(wù)方面的表現(xiàn)廣受業(yè)內(nèi)外認(rèn)可。招股書顯示，公司的上海朗詩虹橋綠郡項(xiàng)目為全球首個(gè)獲得BREEAM In-Use V6認(rèn)證的住宅項(xiàng)目。相關(guān)資料顯示，BREEAM In-Use V6 是全球廣泛使用的綠色可持續(xù)建筑運(yùn)營評(píng)估體系之一。朗詩綠色生活能夠率先獲得該項(xiàng)認(rèn)證，足見其在提供綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)上展現(xiàn)的領(lǐng)先實(shí)力。據(jù)悉，朗詩綠色生活還在計(jì)劃透過增加合資格獲得BREEAM In-Use V6住宅類項(xiàng)目認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量，繼續(xù)強(qiáng)化其在行業(yè)中的核心競爭力并以此不斷提升品牌知名度。

由上不難看出，朗詩綠色生活透過不斷提供高品質(zhì)的綠色建筑物業(yè)管理服務(wù)，其與大型物管企業(yè)形成了錯(cuò)位競爭，最大限度地發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。資料顯示，朗詩綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%，遠(yuǎn)高于物業(yè)百強(qiáng)的平均水平4.3%，足以反映其在行業(yè)中具有顯著的特色和差異化競爭實(shí)力。

二·發(fā)展路徑清晰明確，增長支撐穩(wěn)固

朗詩綠色生活處在快速發(fā)展階段，此時(shí)進(jìn)入資本市場，對(duì)公司自身發(fā)展具有絕對(duì)重要的意義。聚焦公司上市后的發(fā)展路徑，顯現(xiàn)出清晰而明確的成長要點(diǎn)，分別是強(qiáng)大的業(yè)務(wù)外擴(kuò)能力、高品質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)以及持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。這既是朗詩綠色生活未來積蓄價(jià)值的核心邏輯，也是長期維持公司估值水平在較高位置之上的重要支撐。

(1)“內(nèi)延+外拓”支撐業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大

規(guī)?；俏锕芷髽I(yè)首要考慮的重要戰(zhàn)略，持續(xù)擴(kuò)展的業(yè)務(wù)版圖不僅能夠鞏固公司既有的競爭優(yōu)勢(shì)和行業(yè)地位，也是公司上市后不斷提升投資價(jià)值的重要引擎。

對(duì)朗詩綠色生活而言，其與朗詩綠色地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)端的緊密合作，疊加自身強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展實(shí)力，為后續(xù)的規(guī)模發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是從更體現(xiàn)市場競爭力的外拓層面來看，公司在管面積中來自獨(dú)立第三方的管理比例由2018年的16.6%提升至2020年的42.3%，來自獨(dú)立第三方的收入從2018年的2.3億元大幅提升至2020年的4.5億元，占公司總收入約75.0%，增長勢(shì)頭表現(xiàn)優(yōu)異。

可以預(yù)見的是，朗詩綠色生活在上市后還將憑借自身的豐富資源，以及強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展能力，在深耕長三角的同時(shí)不斷將業(yè)務(wù)邊界延伸到全國各地，為自身業(yè)績帶來更大的確定性增長。

(2)品質(zhì)社區(qū)增值服務(wù)優(yōu)化客戶體驗(yàn)

朗詩綠色生活致力于打造及營運(yùn)溫情社區(qū)，通過豐富多元的社區(qū)增值服務(wù)形成連接業(yè)主的情感紐帶，全面提升了社區(qū)治理的溫度與厚度。物質(zhì)生活層面，朗詩綠色生活積極探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，以滿足住戶多樣化、多層次的生活需求;精神生活層面，朗詩綠色生活則著力打造“詩友公社”這一社群品牌，作為滿足客戶精神文化生活的文化服務(wù)平臺(tái)，通過為各年齡層的業(yè)主及住戶組織及提供親子活動(dòng)、比賽、不同興趣小組及工作坊等各種主題活動(dòng)及節(jié)目，為在管社區(qū)營造溫馨友好的氛圍，提升社區(qū)文化、體育、娛樂、精神生活氛圍。

目前，高品質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)為朗詩綠色生活贏得了業(yè)內(nèi)良好的口碑。據(jù)中國指數(shù)研究院資料，2020年朗詩綠色生活獲得客戶滿意度平均分為88分，高于79分的業(yè)界平均水平。公司也在2020年獲評(píng)為“中國物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)-有溫度的社區(qū)”。

再深一層的考慮，增值服務(wù)對(duì)于公司和業(yè)主來說，是典型的“雙贏”業(yè)務(wù)。

站在業(yè)主角度，通過支付一定費(fèi)用可以享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)增值服務(wù)的付費(fèi)也有利于激勵(lì)公司提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)公司而言，增值服務(wù)不僅是新的收入貢獻(xiàn)來源，同時(shí)可以提升對(duì)客戶的服務(wù)品質(zhì)、豐富服務(wù)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)客群粘性，對(duì)公司品牌和口碑的累計(jì)具有正向效果。

結(jié)合公司當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的占比來看，2020年該收入占總收入比為8.4%，而目前行業(yè)內(nèi)該比例最高可達(dá)30%，朗詩綠色生活有望憑借當(dāng)前積累的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)挖掘社區(qū)增值業(yè)務(wù)線的增長空間，成為公司收入的新增長極。

(3)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)改善釋放成長潛力

聚焦財(cái)務(wù)方面，上市后公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)亦將得以全面優(yōu)化。此番進(jìn)入資本市場，擴(kuò)寬了公司的融資渠道，將在推動(dòng)降低資本負(fù)債比率、財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)公司的資金實(shí)力。

從中長期來看，隨著后續(xù)戰(zhàn)略性收購及投資項(xiàng)目落地，收入、利潤等指標(biāo)將隨同規(guī)模增長，再與市場規(guī)模擴(kuò)張形成協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。屆時(shí)朗詩綠色生活的財(cái)務(wù)杠桿還將進(jìn)一步改善，企業(yè)活力和競爭力實(shí)現(xiàn)不斷釋放。

三·結(jié)語

在國家持續(xù)發(fā)力“30·60”雙碳目標(biāo)及發(fā)展綠色建筑之時(shí)，生態(tài)友好的居住時(shí)代已然到來。中國政府已頒布政策、法律及法規(guī)，鼓勵(lì)物業(yè)管理公司制定自身的產(chǎn)品組合以更好地達(dá)成環(huán)保價(jià)值觀。而據(jù)中指院報(bào)告，越來越多的物業(yè)管理公司在提供物管服務(wù)時(shí)注重節(jié)約資源及環(huán)境保護(hù)的需要。由此可見，綠色建筑管理或?qū)⒊晌锕苄袠I(yè)發(fā)展的趨勢(shì)之一。

資本市場上，當(dāng)前港股的物業(yè)板塊總市值即將破萬億，高景氣度助力估值抬升，多家券商對(duì)物管行業(yè)發(fā)表積極看法。華泰證券表示，我國物管行業(yè)正處于政策紅利釋放的成長期，會(huì)持續(xù)看好物業(yè)管理板塊投資機(jī)遇。中信證券認(rèn)為，物管行業(yè)整體蛋糕還在迅速擴(kuò)大，各大公司潛在發(fā)展空間極大，預(yù)計(jì)未來3-5年仍將延續(xù)很快的收入和利潤增速。

值此之際，全生命周期綠色生活服務(wù)商——朗詩綠色生活，似乎恰如其分地站上了風(fēng)口，其或?qū)⒊薪舆@一好時(shí)節(jié)的紅利。

最后，從當(dāng)前招股的情況來看，據(jù)捷利交易寶提供最新數(shù)據(jù)，朗詩綠色生活的公開發(fā)售部分已獲足額認(rèn)購，這意味著招股期結(jié)束后，公司IPO取得超購已是“板上釘釘”的事，市場認(rèn)購熱情可見一斑。因此，朗詩綠色生活的上市表現(xiàn)也將值得期待。