2月14日晚間，碧桂園服務控股有限公司（簡稱“碧桂園服務”）宣布，擬收購中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱“中梁服務”）約93.76%股權。此前，中梁服務二次遞表并成功通過港交所聆訊。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變與物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局同步調(diào)整的大背景下，隨著新上市物業(yè)公司的紛紛破發(fā)，國企物業(yè)公司與非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司脫穎而出，委身白衣騎士逐漸成為住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司的優(yōu)先選擇。

形勢生變 白衣騎士紓困

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢面臨較大的變化與不確定性，部分房企深陷債務危機，引發(fā)了各相關方與資本市場的擔憂，并在二級交易市場與債券市場引起了一定程度的波動，部分房企與物企股價出現(xiàn)劇烈波動與接連下挫。

與之相對，物業(yè)公司上市的步伐明顯放緩，二次遞表的物業(yè)公司數(shù)量快速增加，不少擬在港交所上市的物業(yè)公司招股書紛紛過期。

2021年8月至今，僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務、中梁服務、金茂服務等四家物業(yè)公司通過港交所聆訊，其中僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務兩家物業(yè)公司正式登陸資本市場，但目前股價均已跌破發(fā)行價。

2021年11月1日早間，融創(chuàng)服務、第一服務發(fā)布聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)服務擬通過新百利融資有限公司有條件收購3.22億股第一服務股份，占公司已發(fā)行股本的32.22%，交易對價為6.92億元（84.3億港元），每股對價2.15元（每股2.6167港元），較最后交易日聯(lián)交所所報收市價每股股份1.37港元溢價約91.0%。

此前，2.5億美元債違約成為當代置業(yè)困局的導火索，當代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福(600340)、藍光發(fā)展(600466)、花樣年控股、新力控股之后陷入債務違約的百強房企。

1月3日晚間，融創(chuàng)服務宣布，終止收購第一服務控股約32.22%股權的事項。消息發(fā)布前后，第一服務控股股價累計跌幅超60%。

在房企資金鏈持續(xù)緊張、物業(yè)公司上市后股價破發(fā)與市值持續(xù)走低、部分物業(yè)公司收并購終止的大背景下，中梁控股與中梁服務遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務。

雖然公告并未披露收并購金額，但在嚴峻形勢下仍然出手的碧桂園服務，無疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力，并在快速整合中為自身及中梁服務帶來全新的發(fā)展機遇。

估值回調(diào) 上市誘惑不再

2021年以來，上市物業(yè)公司的股價出現(xiàn)較大幅度回調(diào)，不少上市物業(yè)公司估值與市值震蕩下行，引發(fā)了物業(yè)行業(yè)對于物業(yè)公司登陸資本市場的必要性與合理性的擔憂與思考。

截至2月18日收盤，A+H股共有53家上市物業(yè)公司。在近250個交易日中，共有21家物業(yè)公司跌幅超過20%，其中更有9家物業(yè)公司跌幅超過50%。僅有10家物業(yè)公司股價實現(xiàn)上漲，漲幅超過50%的僅有3家。

數(shù)據(jù)來源：Wind

2021年至今新上市的12家物業(yè)公司中（不含華發(fā)物業(yè)服務），截至2022年2月18日收盤，除了朗詩綠色生活和德信服務集團股價保持不變外，其余10家物業(yè)公司股價均出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅最高達63.81%，平均市盈率僅為17.97。與之相對，2020年上市物企首日市盈率均值高達46.82。

受過去地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展與物業(yè)行業(yè)普惠式的股價上漲影響太久，不少物業(yè)公司尚不愿面對物業(yè)公司間股價進一步分化的可能。隨著物業(yè)公司逐漸認清并接受現(xiàn)實，上市的誘惑也將不斷下降，物業(yè)公司將變得愈發(fā)理性。

非住國企 物企分化浮沉

2021年以來，國家對涉及生育、養(yǎng)育、教育等與百姓生存發(fā)展密切相關的行業(yè)進行規(guī)范，其中一個顯著的特點是，對同時具有公共屬性與市場化雙重屬性的行業(yè)，公共屬性的權重占比不斷提升，這也將對物業(yè)行業(yè)特別是住宅物業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

2021年11月10日，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司在港交所掛牌上市，早間集合競價階段報8.28港元，與發(fā)行價持平，總市值約12.14億港元。公開資料顯示，京城佳業(yè)管理北京超30%的胡同，具有較高的業(yè)務護城河。但截至2月18日收盤，京城佳業(yè)股價收盤報5.11港元，較發(fā)行價跌去近40%。

近期物業(yè)公司在資本市場的走勢也在一定程度上表明，純住宅或以住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司受歡迎程度正不斷下降。

2021年10月22日，在萬科集團業(yè)務交流會上，萬物云CEO朱保全公布了萬物云SPACE板塊三駕馬車增長策略。其中，萬科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)，做居民首選的物業(yè)管家；萬物梁行增速保持在30%-60%，做企業(yè)首選的物業(yè)管家；萬物云城增速大于60% ，做政府首選的物業(yè)管家。

此外，朱保全還發(fā)布了基于三空間板塊的“百城千街”戰(zhàn)略：深耕街道，聚力蝶變，萬科物業(yè)在百余個城市全國88條街道內(nèi)住宅市占率占25%以上；預計到2021年底，可達300條高濃度街道；未來三年萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城共同完成百城千街計劃。近期萬物云官微及各渠道頻頻發(fā)出的相關信息也顯示，萬物云正加速在城市服務領域的布局。

1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，計劃在港交所上市。招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務營業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運營服務為17.59億元，后者占總營收比例達到22.6%。

招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創(chuàng)生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元，商管營收的快速增長得益于管理規(guī)模的不斷增長。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活在管60個已開業(yè)購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務的租戶和商家多達13000家。

2月6日晚間，中國金茂公告稱，金茂服務已就建議分拆向聯(lián)交所遞交聆訊后資料集。資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務的合約建筑面積達4570萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區(qū)及直轄市的47座城市，其中67.8%位于中國一二線城市。在管總建筑面積為2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及350萬平方米，分別占在管總建筑面積的85%及15%。

金茂服務物業(yè)管理組合涵蓋住宅物業(yè)及各類非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及購物中心）以及公共和其他物業(yè)（如學校、政府設施及其他公共空間）。收入方面，金茂服務收入由2018年的5.75億元增至2019年的7.88億元，到2020年進一步增至9.44億元。截至2021年9月30日，金茂服務的總收入達10.48億元。其中，物業(yè)管理服務收入約為5.78億元，占比為55.2%；非業(yè)主增值服務收入3.71億元，占比為35.4%；社區(qū)增值服務收入9882萬元，占比為9.4%。

在大部分物業(yè)公司紛紛選擇觀望或暫緩上市步伐的當下，以非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司和以國企為代表的物業(yè)公司，正成為物業(yè)行業(yè)沖擊資本市場的中流砥柱。

依托中國房地產(chǎn)發(fā)展大格局而形成的物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變的當下，無疑正面臨深刻的調(diào)整與變革。當保增長能力成為房企發(fā)展的第一優(yōu)先，出售長周期、成長速度較慢的物業(yè)公司，成為不少房企回籠資金的重要選擇。

在供需關系生變、現(xiàn)金為王的當下，這些物業(yè)公司又將何去何從？誰又會成為此類物業(yè)公司的白衣騎士呢？