這是產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號(hào)的第1368篇原創(chuàng)內(nèi)容

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撰文 | 黃新云 編輯 | 王曉鳳

今天和大家聊的主題，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)學(xué)聯(lián)東。

從聯(lián)東現(xiàn)在整體對(duì)外的新聞來(lái)看，聯(lián)東在年后還是非?；钴S的，特別是在傳統(tǒng)地產(chǎn)哀鴻遍野的環(huán)境之下，聯(lián)東幾乎是逆勢(shì)而上，快速在區(qū)域拿到和推動(dòng)一些項(xiàng)目。當(dāng)然，這當(dāng)中有一部分政府換屆的因素，政府換屆使得一部分以前推不動(dòng)的項(xiàng)目被推動(dòng)了。但政府換屆從來(lái)都是一把雙刃劍，雖然有些推不動(dòng)的項(xiàng)目被推動(dòng)了，但也有很多之前政府承諾的項(xiàng)目，最后會(huì)被取消。聯(lián)東顯然是這一輪當(dāng)中的受益者，這還是基于聯(lián)東自身的實(shí)力。在實(shí)力之下，政府需要的是一些真正地能落地的做產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，而不是給他畫(huà)大餅、做存量搬運(yùn)的做產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。對(duì)于很多區(qū)域的政府來(lái)說(shuō)，聯(lián)東是到現(xiàn)在為止非常優(yōu)質(zhì)的一個(gè)選擇。

如果學(xué)習(xí)聯(lián)東，我們究竟可以去挖掘它哪幾個(gè)點(diǎn)？

-01-

保持低調(diào)在一個(gè)可行的商業(yè)閉環(huán)上做一些事

第一個(gè)點(diǎn)：聯(lián)東是一家非常低調(diào)的企業(yè)，它在保持低調(diào)地在一個(gè)可行的商業(yè)閉環(huán)上去做一些事，而這當(dāng)中包括幾個(gè)支撐：

第一，聯(lián)東對(duì)于區(qū)域政府的了解程度是非常深的。聯(lián)東對(duì)于每個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)長(zhǎng)的想法訴求非常了解，對(duì)于屬地化的研究非常深，屬地化的團(tuán)隊(duì)也扎得非常深，甚至用內(nèi)部賽馬的方式來(lái)去錘煉和鍛煉團(tuán)隊(duì)，這是聯(lián)東制勝非常重要的因素。

第二，聯(lián)東的客戶(hù)資源是非常廣的。聯(lián)東要求招商團(tuán)隊(duì)每人每天最少拜訪(fǎng)一家企業(yè)，拜訪(fǎng)完之后錄入大數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)，再配合撼地?cái)?shù)科等多家企業(yè)共建大數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)。在大數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)之下，大量數(shù)據(jù)需求的累積，以及操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的分析，都使得聯(lián)東可以真正地去做產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精準(zhǔn)招商方面的工作。

第三，聯(lián)東對(duì)于新興的投資，對(duì)于跨區(qū)域、跨界的內(nèi)容把握得非常謹(jǐn)慎。聯(lián)東到現(xiàn)在為止主要的項(xiàng)目都是工業(yè)廠(chǎng)房，辦公型的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有（早年產(chǎn)品體系當(dāng)中可能有一部分的涉及），包括聯(lián)東現(xiàn)在對(duì)于持有型園區(qū)的投資也是非常謹(jǐn)慎的，最典型的就是粵浦科技，雖然說(shuō)粵浦科技相當(dāng)于聯(lián)東的未來(lái)，但聯(lián)東對(duì)粵浦科技的投資整體還是相對(duì)謹(jǐn)慎的。在能力范圍內(nèi)，在相對(duì)比較保守的趨勢(shì)下，力所能及地為地方去做一些事情，這是聯(lián)東非常大的特點(diǎn)。

最近聯(lián)東也在城市上做一些全新的創(chuàng)新，依托自身的招商體系和資源，和一些城市進(jìn)行合作，最典型的是和青島、貴陽(yáng)等一些城市簽訂城市產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)的協(xié)議，真正地幫助區(qū)域的城投來(lái)優(yōu)化其招商體系，以產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)的方式切入到城市的招商當(dāng)中，從園區(qū)招商真正升級(jí)為城市招商。在做這個(gè)工作的過(guò)程當(dāng)中，聯(lián)東也非常有分寸，比如聯(lián)東可以跟上海每個(gè)區(qū)去簽產(chǎn)業(yè)合作協(xié)議，但他不會(huì)和上海市去簽產(chǎn)業(yè)合作協(xié)議，倒并不是因?yàn)樯虾Ｊ胁辉敢飧?，很大程度上在于?lián)東知道自身整體的能力還沒(méi)有上升到上海直轄市這一級(jí)。所以它先和其他的一些城市，其他的一些區(qū)域合作，逐層地發(fā)展，可能3-5年之后再和上海等優(yōu)勢(shì)城市簽約合作，這也是聯(lián)東保守的一個(gè)體現(xiàn)。

而正是因?yàn)槁?lián)東在一個(gè)有限的閉環(huán)之下，業(yè)務(wù)模式高度清晰，且給了非常大的發(fā)展空間，用力方向又相對(duì)比較集中，所以使得聯(lián)東現(xiàn)在的發(fā)展幾乎不看外部企業(yè)，只看內(nèi)部，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)之間互相競(jìng)爭(zhēng)，不看外部企業(yè)的打法和模式。甚至之前劉老板說(shuō)過(guò)一句話(huà)“在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，我不是第一就說(shuō)明你不懂這個(gè)行業(yè)”，當(dāng)然這句話(huà)比較絕對(duì)，但確實(shí)在很多具體的操作方面，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化方面，聯(lián)東是值得稱(chēng)道的。起碼聯(lián)東保持低調(diào)，在一個(gè)可行的商業(yè)閉環(huán)上去做一些事來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的價(jià)值，這方面是真正值得學(xué)習(xí)的。

-02-

規(guī)模是一切的前提

第二個(gè)點(diǎn)：規(guī)模是一切的前提。

聯(lián)東現(xiàn)在可以上市的板塊最少有三個(gè)。第一個(gè)是聯(lián)東的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如果聯(lián)東想上市的話(huà)一定是可以上市的，當(dāng)然聯(lián)東不愿意去做這件事情，包括把輕資產(chǎn)板塊拆分出來(lái)做上市，聯(lián)東也沒(méi)有這樣的考慮。反正老板自己去做一些持股，也不會(huì)有其他的問(wèn)題，反而上市了被資本盯著，容易產(chǎn)生相應(yīng)的問(wèn)題。

第二個(gè)是聯(lián)東的物業(yè)，是可以上市的，聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)有一套獨(dú)特的管理體系，在資源、獲客以及多元協(xié)同服務(wù)等方面，也都是有亮點(diǎn)的。如果聯(lián)東的物業(yè)公司上市，那與現(xiàn)在在港股上市的一些所謂帶了運(yùn)營(yíng)服務(wù)概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)公司相比，是真正的大巫見(jiàn)小巫，他們與聯(lián)東相比還是有較大差距的。

第三個(gè)是聯(lián)東的U谷餐廳。聯(lián)東的U谷餐廳現(xiàn)在在區(qū)域上開(kāi)的很多，我們之前去聯(lián)東的一些項(xiàng)目上的時(shí)候，他們的U谷餐廳號(hào)稱(chēng)有五星級(jí)酒店的大廚做飯，U谷餐廳的飯菜也確實(shí)比傳統(tǒng)餐廳做得好吃很多，這也使得聯(lián)東很多餐廳在園區(qū)當(dāng)中是被爭(zhēng)搶的，很多其他園區(qū)的企業(yè)也愿意過(guò)來(lái)吃飯，企業(yè)腳投票，特別是企業(yè)員工用腳投票，哪里便宜哪里好吃這個(gè)東西不是嘴上說(shuō)說(shuō)的，而是在飯點(diǎn)的時(shí)候看你排多長(zhǎng)隊(duì)的。

包括聯(lián)東在光伏領(lǐng)域未來(lái)也是有機(jī)會(huì)上市的。聯(lián)東為什么能做那么多上市？為什么能實(shí)現(xiàn)在其他區(qū)域上的復(fù)制？我們認(rèn)為規(guī)模是前提，發(fā)展是關(guān)鍵。當(dāng)一個(gè)企業(yè)只守著幾個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，其實(shí)是做不好的。有些時(shí)候，在一個(gè)項(xiàng)目上反復(fù)討論它的運(yùn)營(yíng)，反復(fù)去提煉一個(gè)模式只會(huì)導(dǎo)致一件事情——卷。不去發(fā)展，不去積累規(guī)模，不去在這個(gè)過(guò)程中打磨經(jīng)驗(yàn)，特別產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是需要積累資源的，沒(méi)有這些東西就是沒(méi)有價(jià)值的。一定的規(guī)模，一定是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)非常根本的要素，這當(dāng)中涉及的關(guān)鍵詞就是發(fā)展，包括紙面上的規(guī)模體量發(fā)展和背后的能力以及管理體系的發(fā)展。這也是聯(lián)東現(xiàn)在甚至可以去動(dòng)一些曾經(jīng)有企業(yè)摔過(guò)大跟頭的土地，除了盤(pán)活浮在表層上的存量工業(yè)用地外，真正地解決更深的區(qū)域上一些老大難的存量問(wèn)題的關(guān)鍵原因，這都是規(guī)模效應(yīng)下的結(jié)果。

-03-

地產(chǎn)人的傲氣還沒(méi)被剝光

第三點(diǎn)：聯(lián)東的人普遍還是比較務(wù)實(shí)的，他們對(duì)于服務(wù)的客戶(hù)，無(wú)論是政府還是企業(yè)，心中是沒(méi)有地產(chǎn)人那么多年發(fā)展以來(lái)一股好像與生俱來(lái)的傲氣的，這點(diǎn)是非常重要的。

從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展來(lái)看，除了房地產(chǎn)行業(yè)老板的傲氣已經(jīng)被債務(wù)壓力打掉以外，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中相當(dāng)一部分人，特別是中層，他們個(gè)人的傲氣其實(shí)還沒(méi)有被打掉，他們的思維還是停留在過(guò)去快速發(fā)展的階段。他們真的把供應(yīng)商看作供應(yīng)商而非合作伙伴，他們對(duì)政府去做匯報(bào)的時(shí)候，也還是有自身的一股傲氣在。地產(chǎn)人的傲氣沒(méi)有被剝光也是很多地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)非常重要的原因，這個(gè)傲氣就會(huì)造成后續(xù)一系列的溝通成本、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)成本等，在高昂的成本和代價(jià)面前，企業(yè)的發(fā)展一定會(huì)產(chǎn)生種種的問(wèn)題。

從現(xiàn)在整體宏觀來(lái)看，其實(shí)就是兩條腿，地產(chǎn)是一條腿，產(chǎn)業(yè)是一條腿。曾經(jīng)地產(chǎn)這條腿步子跨得非常大，已經(jīng)跨到太前面去了，現(xiàn)在我們就是要把產(chǎn)業(yè)這條腿跟上。所以產(chǎn)業(yè)自身的重要性也是政府真正急需的，在政府急需的情況下，政府需要的是真產(chǎn)業(yè)，是真真實(shí)實(shí)能去做事的。而聯(lián)東就是依靠保持低調(diào)，在一個(gè)可行性的閉環(huán)上做一些事，不斷地把這個(gè)閉環(huán)做強(qiáng)的一套邏輯形成了自身的模式。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往一個(gè)相對(duì)理想的方向發(fā)展的話(huà)，一定會(huì)在每個(gè)細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)很多聯(lián)東，但關(guān)鍵還是為專(zhuān)為精，如果不專(zhuān)不精，我們相信聯(lián)東可能在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中也只此一家了。

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