2022年的第一輪土拍陸續(xù)來(lái)了。

很多人對(duì)這一場(chǎng)土拍內(nèi)心抱有很復(fù)雜的情緒，既期待又害怕，像在網(wǎng)上聊了很久的男女朋友馬上要見(jiàn)面的感覺(jué)。

尤其是地方。

他們要土地收入，所以希望這一場(chǎng)土拍能夠一炮而響，最好像去年首拍那樣，爭(zhēng)相當(dāng)?shù)赝?，溢價(jià)率紛紛提上去，直接點(diǎn)燃整個(gè)市場(chǎng)。

但又害怕以現(xiàn)在目前房企的資金實(shí)力，別說(shuō)搶地王，拄著拐杖能來(lái)參加拍地就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

而熱點(diǎn)城市的土拍情況到底如何？今天櫻桃就帶大家一起看下吧，來(lái)~

北京

今年22城的土拍中，北京率先拉開(kāi)帷幕。

第一輪土拍共推出18宗土地，最終的結(jié)果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底價(jià)成交，3宗觸及限價(jià)，平均溢價(jià)率4.5%，多數(shù)都是央企國(guó)企舉牌。

和去年第三輪相比，已經(jīng)算不錯(cuò)了。

尤其是一些熱點(diǎn)區(qū)域，比如朝陽(yáng)崔各莊地塊，線(xiàn)下競(jìng)拍22輪后進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，最后是綠城拿下了。

合肥

合肥的土拍可以說(shuō)是冰火兩重天，靚仔地塊被房企瘋搶?zhuān)畹牡貕K沒(méi)人要。

比如說(shuō)濱湖科學(xué)城，有兩塊地參拍的房企數(shù)量超過(guò)20家，成為本輪最大熱門(mén)。

但是新站區(qū)的6宗地塊均無(wú)人報(bào)名，土拍熱度仍分化嚴(yán)重，主要還是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在子彈有限，玩“范弗里特彈藥量”。

不過(guò)總體而言，熱度是明顯回升了。

首場(chǎng)土拍合肥合計(jì)成交24塊地，總成交金額達(dá)189.62億元。

可以說(shuō)，這一次土拍合肥的誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)。

1、放出核心優(yōu)質(zhì)地塊

2、降低拍地門(mén)檻，（降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量）

因此吸引了近40家房企參加，有15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，成交整體溢價(jià)率達(dá)到11.2%。

這已經(jīng)是目前進(jìn)行集中供地的城市中平均溢價(jià)率最高的一個(gè)，15宗地塊觸及最高溢價(jià)率，占總成交地塊比例的63%。

和其他城市相比，合肥這場(chǎng)土拍已經(jīng)算相當(dāng)火爆了

，不過(guò)，也還是有8宗位置一般的地流拍了。

合肥這樣的城市，我覺(jué)得未來(lái)的發(fā)展還是非常好的，房企也很看好合肥。

重慶

重慶首輪土拍是今天落下帷幕，就憑“無(wú)一流拍”四個(gè)字，重慶第一輪土拍就算很成功了，起碼排名22城前三位。

本次推出13宗地塊，平均樓面價(jià)6764元/㎡，溢價(jià)率5.4%，合計(jì)攬金99.49億元。

這次參與的房企還是以地方城投、央企為主。

重慶這一次的土拍熱度依然是北區(qū)為主，中央公園、蔡家等區(qū)域規(guī)劃好，配套也成熟，很多房企都在爭(zhēng)搶?zhuān)罡咭鐑r(jià)達(dá)到了熔斷機(jī)制：15%。但是價(jià)格比去年要低。

主要還是地方在讓利，誠(chéng)意真是給到了，為了吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，地價(jià)都有大幅下降。

像中央公園、西永、蔡家等板塊，地價(jià)起拍價(jià)直接下降了20%到30%。

主要是房企資金鏈太緊張了，以目前房企的實(shí)力，大家都不敢輕易拿地。

降價(jià)主要是吸引有實(shí)力的房企來(lái)，這次拿地的基本都是中海華潤(rùn)龍湖中鐵這些大房企。

北區(qū)土地溢價(jià)率高，西區(qū)原價(jià)，并不意味著房企不看好西區(qū)，主要是北區(qū)地價(jià)比西區(qū)只貴一兩千一平，但賣(mài)的價(jià)格卻可以多出五千到一萬(wàn)，很明顯北區(qū)拿地利潤(rùn)率更高。

因?yàn)楸眳^(qū)已經(jīng)很成熟了，西區(qū)才開(kāi)始。對(duì)房企來(lái)說(shuō)西區(qū)賺的沒(méi)有北區(qū)多，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)西區(qū)可能更賺。

青島

青島只能說(shuō)是平穩(wěn)，和去年的土拍相差不大。

主要也是因?yàn)槿ツ昵鄭u土地市場(chǎng)一直都很頹，即便是去年最火爆的第一輪土拍，也只有2.1%的溢價(jià)率。

這一次青島首場(chǎng)土拍推出的地塊也不多，僅有16幅地塊，最終成交了15宗。

無(wú)論是溢價(jià)率還是流拍率都很穩(wěn)定，維持在較低的水平，沒(méi)有太多亮點(diǎn)，看頭不多。

福州

福州的土拍昨天我有提到，寒風(fēng)凜冽。

主要是因?yàn)樵谶@之前，福州已經(jīng)跟房企釋放信號(hào)了，新房限價(jià)提高了不少，最高的漲了7000元，就是為了給房企留出一定的利潤(rùn)空間。

而且出讓的地塊，9幅都位于晉安區(qū)，且大部分集中于二環(huán)和三環(huán)，位置都不差的，相信福州也是希望通過(guò)這一場(chǎng)土拍，給市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意。

不過(guò)很可惜，還是涼了。

六區(qū)掛牌的18宗宅地僅成交了12宗（3宗土拍現(xiàn)場(chǎng)取消出讓?zhuān)?宗流拍），流拍率高達(dá)33%。

僅有4宗溢價(jià)成交，大部分都是底價(jià)成交的，而且始終不見(jiàn)民營(yíng)房企的身影。

主要是福州地價(jià)沒(méi)有降，閩系房企房企自身難保，還拿什么地。

所以在土拍形勢(shì)不好的情況下，福州估計(jì)也有點(diǎn)焦慮了，在昨天趕緊釋放了一個(gè)重磅利好，也算是給市場(chǎng)帶來(lái)一場(chǎng)及時(shí)雨了。第二次土拍應(yīng)該會(huì)好些。

廈門(mén)

廈門(mén)的情況比福州要好一些。

掛牌10宗地，成交了9宗，有些是去年第三輪土拍流拍的地塊，不過(guò)這一次起拍價(jià)下調(diào)了，也算是給房企讓利了。

流拍率是下降了，溢價(jià)率也上升至7%，其中有6塊地都是溢價(jià)成交的，2塊地觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交。

整體情況來(lái)看，只能說(shuō)穩(wěn)中向好。

成都

成都必須要說(shuō)。

今天第一天，共推出了17宗地，成交16宗，流拍1宗，成交總建面約117萬(wàn)方，成交總價(jià)約150億，整體溢價(jià)率約5%。

接下來(lái)的兩天，土拍還會(huì)繼續(xù)。

這一輪成都的土拍誠(chéng)意真的是給到位了呀。

住宅清水限價(jià)提高了，競(jìng)配建或競(jìng)自持也取消了，反正就是努力讓利給開(kāi)發(fā)商，比如地價(jià)一萬(wàn)二，房?jī)r(jià)可以賣(mài)到兩萬(wàn)五，這利潤(rùn)率還是很不錯(cuò)的。

然而，從今天第一天的表現(xiàn)來(lái)看，是沒(méi)有達(dá)到預(yù)期下的市場(chǎng)熱度。

目前拿地的有14宗是央國(guó)企拿下，余下2宗分別由1家民企、1家外資企業(yè)拿下。

民企始終在觀望，沒(méi)實(shí)力也不敢下場(chǎng)，具體還要看明后兩天的情況，成都的老粉們也在留言區(qū)放點(diǎn)觀點(diǎn)來(lái)。

以上就是目前已經(jīng)完成第一輪土拍的城市，總結(jié)一些相似點(diǎn)。

1、第一輪土拍穩(wěn)了。

之所以這么說(shuō)是因?yàn)槿ツ甑牡谌喭僚膶?shí)在是太慘烈了，一二線(xiàn)城市都出現(xiàn)了大量流拍的現(xiàn)象，還有很多沒(méi)有被關(guān)注到的小地方根本連地都賣(mài)不出去。

現(xiàn)在情況雖然不似去年第一輪土拍那么爆，但是房企開(kāi)始入場(chǎng)了，這就是一個(gè)積極的信號(hào)，也意味著土地市場(chǎng)逐漸走向穩(wěn)定。

土拍直接決定開(kāi)發(fā)商初始利潤(rùn)，所以股市才會(huì)先行走高。

2、土地市場(chǎng)分化。

幾乎每一座城市都出現(xiàn)了分化的狀況。

其實(shí)房企拿地和我們普通人買(mǎi)房也是一樣的，都搶著那些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，房企說(shuō)到底也是企業(yè)，也是要講究盈利的。

以前再不好的地塊，也有一些盲目擴(kuò)張的房企去搶?zhuān)越?jīng)常出現(xiàn)地王虧損，我舉過(guò)一個(gè)典型例子就是深圳龍華的金茂府，從一開(kāi)始就注定是一個(gè)失敗的項(xiàng)目。

但現(xiàn)在不一樣了，不賺錢(qián)的地塊，沒(méi)潛力的地塊房企都不敢要，尤其是房企子彈更加稀缺，必然會(huì)更精于算賬。

其實(shí)這還挺好的，在拿地的時(shí)候房企就已經(jīng)幫購(gòu)房者篩選過(guò)一遍了，房企現(xiàn)在比購(gòu)房者還擔(dān)心買(mǎi)到位置差的地塊，到時(shí)候難脫手，哈哈~

2、地王全都消失了。

回想起去年第一輪土拍，廣州、重慶、佛山、無(wú)錫等多個(gè)城市紛紛爆出新地王。

今年算是沒(méi)有房企敢出頭了，成都今天的土拍中，樓面價(jià)最高的那一塊地連應(yīng)價(jià)的房企都沒(méi)有，直接流拍。

經(jīng)過(guò)去年的調(diào)控后，房企都很謹(jǐn)慎，主要是沒(méi)有民營(yíng)房企搶地，僅剩下央企和地方城投，大家都一副客氣模樣，城投都是讓著央企的，央企確認(rèn)過(guò)眼神不要了，城投再撿漏。

地有人拿就不錯(cuò)了，地王是別想了。

3、地方誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)

要不就是降低地價(jià)，抬高新房限價(jià)；要不就是調(diào)整土拍規(guī)則，取消競(jìng)配建等多項(xiàng)要求；而且還得拿出壓箱底的好地塊才行。

這一次那些土地市場(chǎng)回暖的城市，地方在土拍中表現(xiàn)大多都誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)。

福州不受房企待見(jiàn)，其實(shí)我覺(jué)得誠(chéng)意還是不夠，福州僅僅提高新房限價(jià)，并沒(méi)有明顯降低地價(jià)，同時(shí)去年規(guī)定的那些嚴(yán)苛的拍地條件也沒(méi)有取消。

反觀人家成都重慶，該松綁的都松綁，想要土地市場(chǎng)回暖，也得舍得把利潤(rùn)讓給房企才行。

最后。

土地市場(chǎng)總是先一步于新房和二手房市場(chǎng)。

比如去年第一輪土拍，全國(guó)多地土地市場(chǎng)急速升溫，很快，新房二手房立馬跟上，行情就起來(lái)了。

而今年呢，經(jīng)過(guò)去年下半年被打壓后，目前的土地市場(chǎng)只能說(shuō)是“穩(wěn)住了”。

不似去年第一輪這么火爆，但也比去年第三輪要好轉(zhuǎn)。

土地市場(chǎng)穩(wěn)住后，接下來(lái)新房二手房也會(huì)逐漸穩(wěn)定。

當(dāng)然今年的房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)逐漸回暖的勢(shì)頭，冷是不可能繼續(xù)冷下去的了。

昨天晚上高層還開(kāi)會(huì)，說(shuō)要咬定全年目標(biāo)不放松，也就是說(shuō)今年GDP5.5%的增速是一定要完成的。

高層還強(qiáng)調(diào)了：穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施。

如果第一季度數(shù)據(jù)出來(lái)了，不及預(yù)期的話(huà)，那么接下來(lái)第二季度的救市力度肯定會(huì)加大。

拭目以待吧！

很多買(mǎi)房的邏輯，我也會(huì)在視頻號(hào)給大家說(shuō)一說(shuō)，我盡量會(huì)一周做一次直播，大家可以來(lái)直播間聊聊。大家一定要關(guān)注下視頻號(hào)不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

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