一、本輪政策特征：政策松綁頻次、力度、城市能級逐步上升，政策寬松將會貫穿全年

進入2022年，中央層面多次提及滿足購房者的合理住房需求，保障房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，3月16日六部門聯(lián)合表態(tài)防范化解房地產(chǎn)市場風險。各地開始因城施策，逐步出臺樓市松綁政策。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截止到4月20日，超85個城市出臺松綁政策內(nèi)容，調(diào)控次數(shù)超百次。從時間段上看，前三月度調(diào)控次數(shù)維持在25次左右，4月調(diào)控次數(shù)顯得更為頻繁，截止到4月20日，共調(diào)控31次，已超過以往全月的水平。從政策內(nèi)容上看，政策松綁內(nèi)容主要從需求端出發(fā)，包含放寬落戶、公積金貸款額度增加/條件放寬、降首付比例、降房貸利率、放松限購限貸、放松/取消限售。其中，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。

縱觀年內(nèi)松綁政策特征，我們認為可以分為三個階段，第一階段為1-2月，主要是以保定、馬鞍山三四線城市為主，政策松綁內(nèi)容主要涉及到公積金額度增加，放松落戶，人才購房補貼,2月開始降首付比率，降房貸利率，以媒體報道為主；第二階段為3-4月，隨著鄭州正式發(fā)文鄭19條，接著多城開始跟進放松限購限貸、限售政策，包括省會城市哈爾濱、福州。第三階段為4月以來，蘇州、南京、上海高能級的城市加入政策松綁陣營，政策松綁內(nèi)容新增預售資金監(jiān)管放松、新人才市民購房補貼。蘇州、南京高能級城市的政策放開具有較強的信號意義，我們預計2季度更多的熱點城市加入，購房政策松綁已經(jīng)是大趨勢且會貫穿今年全年，除當前的政策松綁措施以外，促進改善性需求釋放的相關(guān)政策也將會逐步出臺，此外，供應(yīng)端松綁也值得期待。

二、松綁政策目前效應(yīng)不達預期，需求端購買力不足疊加疫情是主因

年內(nèi)至今，雖然各地松綁調(diào)控政策，但從市場數(shù)據(jù)來看，今年一季度的市場不容樂觀，3月市場有所回溫，但回暖力度不大，整體來看，一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不及預期。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)業(yè)的GDP為18930億元，與去年同期下降0.2%，同比居于末位。1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，增速連續(xù)12個月下滑；1—3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，各房產(chǎn)類的經(jīng)營指標增速表現(xiàn)均不可觀。從3月單月的數(shù)據(jù)看，雖然環(huán)比呈現(xiàn)上升，但是同比仍呈現(xiàn)大幅下滑局面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年3月諸葛找房重點監(jiān)測的40城新房銷售面積為1447.6平方米，環(huán)比上漲16.59%，同比下跌50.21%。

政策松綁下市場恢復速度不及預期多重原因所致，一方面，一季度疫情卷土重來如上海、長春等多城幾乎處于全封閉狀態(tài)，沖擊了市場經(jīng)濟活動；另一方面，自去年下半年起，各城市裁員現(xiàn)象明顯增加，失業(yè)率上升，收入增速放緩，居民購買力減弱，一定程度上延緩了購房需求的釋放。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率達6%，持續(xù)5月上升，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計增速為4.2%，增速連續(xù)收窄4個月。

此外，市場恢復緩慢的原因在于降價負面效應(yīng)顯現(xiàn)，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自去年9月起，全國商品房單月單價跌破萬元/㎡，2022年3月，全國商品房單價為9552元/㎡，環(huán)比下降3.0%，同比下降7.4%。眾所周知，降價跑量是開發(fā)商加速回款最快的方式，能快速緩解企業(yè)現(xiàn)金流問題。但長期來看，頻繁降價以及降價幅度過大容易造成銷售生態(tài)鏈問題，也容易產(chǎn)生社會民生問題，直接負面影響是已經(jīng)購買的業(yè)主維權(quán)，業(yè)主維權(quán)下對于即將入市的購房者造成恐慌，其次購房者買漲不買跌的心理進一步延緩了需求的釋放。房地產(chǎn)市場調(diào)控目的是“穩(wěn)”，房價大漲大跌都不是調(diào)控目標，降價并不是解決企業(yè)自身現(xiàn)金流問題的可靠手段。

三、從周期上看政策松綁后市場必然好轉(zhuǎn)，4月周度市場情緒微升

近20年以來，房地產(chǎn)市場政策經(jīng)歷了5次寬松期，第一次是2008-2009年，國際金融危機的影響，商品房銷售增速連續(xù)多月下滑，在四萬億投資計劃下以及需求端政策刺激下，2008年底市場降幅趨緩；2011年，在緊縮性政策效應(yīng)下，銷售面積連續(xù)8個月同比負增長，單月最大降幅達13.6%，連續(xù)3次降準，地方寬松政策出臺，2012年2月銷售面積降幅趨緩；2014年，經(jīng)濟增速趨緩，房地產(chǎn)庫存壓力較大，銷售面積連續(xù)13個月同比下滑，中央下調(diào)貸款及存款準備金率，地方二套房認定標準放松，多城限購松綁，棚改貨幣化安置比例上升，市場于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融貿(mào)易戰(zhàn)，商品房銷售面積增速放緩，土地流拍現(xiàn)象上升，屬于歷次下行周期里力度較小的周期，在年內(nèi)多次降準，多城需求端政策松綁下，2019年2月銷售降幅趨緩；2021年下半年，在行業(yè)去金融化的背景下，高負債房企面臨生存難題，商品房銷售面積同比增速收窄，至2022年3月，商品房銷售面積同比為-13.8%。

按照以往寬松政策的規(guī)律，政策松綁后市場必然有所回升，且大概是每年的2、3月顯現(xiàn)效果，本次寬松政策后，3月銷售面積同比降幅進一步擴大，主要疫情拖累市場的修復速度，但政策寬松后市場向好是必然，只是恢復時間問題，且明顯可以看出本次政策松綁的類型更多，覆蓋城市更廣，所以我們有理由相信房地產(chǎn)市場的最壞時期已經(jīng)過去，預計4月，5月商品房銷售面積同比降幅開始收窄，下半年有望轉(zhuǎn)正。

從先行指標市場情緒指數(shù)來看，近年來，市場情緒指數(shù)一直處于市場觀望區(qū)間，自去年3月市場情緒指數(shù)達到一個小高峰隨后連續(xù)8月下滑，10月市場情緒指數(shù)觸底回升，至今年3月市場情緒指數(shù)再度回落。但從周度數(shù)據(jù)來看，自3月20日起，市場情緒指數(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)連續(xù)4周小幅上升，預計4月的市場情緒指數(shù)也會同步上升。由于市場情緒的反應(yīng)先行于市場成交，再次印證了政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，購房者的市場信心在緩慢好轉(zhuǎn)，行業(yè)態(tài)勢也在逐步向好。