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2022年4月29日，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱：東原仁知服務，股票代碼02352.HK）在香港聯(lián)合交易所主板成功掛牌上市，成為2022年第三家成功登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)。

面對復雜多變的資本市場環(huán)境，以及房地產及物業(yè)行業(yè)的起伏變化，東原仁知服務一路披荊斬棘，圓滿完成香港上市。中指研究院以行業(yè)顧問的身份全程參與東原仁知服務IPO項目并提供專業(yè)的服務和支持，提煉企業(yè)核心競爭力，挖掘投資亮點，助推企業(yè)上市。據中指研究院分析，東原仁知服務行業(yè)地位、經營表現、市場拓展、服務品質、業(yè)態(tài)布局、增值服務體系等方面構建起了優(yōu)勢的軟硬實力，獲得了資本市場青睞。

在剛剛過去的物業(yè)百強發(fā)布會上，東原仁知服務連續(xù)11年躋身物業(yè)百強行列，位列18名，并憑借在醫(yī)院物業(yè)管理賽道的出色變現，榮膺“2022中國醫(yī)院物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”，從綜合實力到細分賽道，多元業(yè)態(tài)和全產業(yè)鏈的服務優(yōu)勢將進一步強化。

規(guī)模高速增長，業(yè)態(tài)及市場結構持續(xù)優(yōu)化

東原仁知服務，前身東原物業(yè)成立于2003年，以不動產全價值鏈整合服務商為定位，以“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略為引領，服務多元業(yè)態(tài)，形成“1+6+N”的全國布局。

2019-2021年，東原仁知服務實現在管面積年均復合增速54.1%，并于2019年、2020年相繼邁上1000萬方、2000萬方規(guī)模臺階。2021年，東原仁知服務在管面積約2819.5萬方，在管項目325個，覆蓋了跨越于16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市。規(guī)模上臺階的同時，東原仁知服務的項目儲備、業(yè)態(tài)結構、市場布局亦獲得了不錯的成果。

圖：東原仁知服務在管面積及項目數

數據來源：企業(yè)招股書資料

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1.項目儲備相對充裕，合約/在管比超1.5

2019-2021年，東原仁知服務儲備面積分別為788.2萬方、1440.8萬方、1468.9萬方，2021年合約/在管比1.52，項目儲備相對充裕，提前鎖定未來增長的基礎。

2.賽道布局多元，業(yè)態(tài)結構持續(xù)優(yōu)化

東原仁知服務業(yè)態(tài)涵蓋了住宅社區(qū)、商寫、學校、醫(yī)院、產業(yè)園、政府樓宇等。業(yè)績記錄期內，東原仁知服務加入了更多非住宅業(yè)態(tài)，包括政府、公共設施、政府物業(yè)、位于國內的外國大使館、教育機構及醫(yī)院。數據顯示，2019年到2021年，東原仁知服務在管非住宅項目面積由115.9萬方增長至768.4萬方，項目數由16個增長至192個，年均復合增速分別高達157.5%、246.4%。2021年，非住宅項目在管面積、項目數分別占東原仁知服務總在管的27.3%、59.1%，業(yè)態(tài)結構優(yōu)化成效明顯。

圖：東原仁知服務在管面積業(yè)態(tài)結構

數據來源：企業(yè)招股書資料

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3.市場結構調整，長三角在管面積超1/4

東原仁知服務，擴大現有城市業(yè)務組合，同時進入具有高增長潛力的新城市(300778)發(fā)展戰(zhàn)略指引，在業(yè)績記錄期內，市場布局得以持續(xù)優(yōu)化。2019年，東原仁知服務總部落地上海，形成“重慶+上?！彪p總部格局，從側面展現了其專注于西南與華東區(qū)域，同時選定城市群于一、二線經濟發(fā)達城市，如重慶、成都、上海、深圳、廣州、武漢、長沙、北京的市場進行布局謀劃。根據中指院2021物業(yè)百強排行榜顯示，就綜合實力而言，東原仁知服務在總部位于西南區(qū)域及長三角區(qū)域的物百企業(yè)中分別位列第5名和第9名。長三角區(qū)域在管面積占比由2019年的8.2%，提升至2021年的27.4%，市場結構持續(xù)優(yōu)化。

圖：東原仁知服務合約項目市場布局（2021年）

數據來源：企業(yè)招股書資料

圖：東原仁知服務市場布局結構持續(xù)優(yōu)化

數據來源：企業(yè)招股書資料

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補充說明：招股書按省市披露，此圖西南區(qū)域僅統(tǒng)計了重慶、四川??；長三角區(qū)域僅統(tǒng)計了上海、浙江省、江蘇省；披露中北京與其他納入到了其他區(qū)域

三輪驅動，實現規(guī)?；笆袌龌l(fā)展

規(guī)?；l(fā)展仍是物業(yè)行業(yè)發(fā)展主基調，東原仁知服務有效拓寬渠道，做優(yōu)機制、做強團隊，實現管理規(guī)模的持續(xù)擴大。在規(guī)模拓展的渠道上，借助有機增長、戰(zhàn)略收購和投資以及與迪馬集團的協(xié)同效應，三輪驅動，強化市場化能力，優(yōu)化物業(yè)組合、擴大業(yè)務規(guī)模，持續(xù)鞏固行業(yè)地位。

1.獨立第三方在管面積占比突破50%

為減少關聯(lián)方依賴，東原仁知服務在2018年末正式啟動市場化進程，通過有機增長、戰(zhàn)略收購及投資，強化獨立發(fā)展能力。根據招股書數據，東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積由2018年的276.5萬方，占比22.9%，增長至2021年的1410.4萬方，占比達50.0%，市場化進程迅速。東原仁知服務透過有機增長、戰(zhàn)略收購及投資在實現業(yè)態(tài)多元化的同時，極大豐富了客戶群體，包括獨立開發(fā)商、政府部門、當地及國際學校、醫(yī)院、不同國家總領事館、物流公司、《財富》世界500強外資企業(yè)在中國的分公司等。

圖：東原仁知服務獨立第三方在管面積及項目情況

數據來源：企業(yè)招股書資料

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2.戰(zhàn)略并購及投資，快速補齊賽道及服務能力

為解決有機會擴展進入新市場獲獎承受較高的成本和風險以及節(jié)約成本和時間，東原仁知服務開展了戰(zhàn)略收購及投資，快速切入優(yōu)質賽道、精準補齊市場發(fā)展短板，推進管理業(yè)態(tài)結構及市場結構的優(yōu)化。業(yè)績記錄期內，東原仁知服務共完成6宗并購及投資，分別為2019年的重慶盛都、湖北中禾、綿陽瑞升，2020年的瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團。因此，2019-2021年東原仁知服務收并購在管面積分別為135.8萬方、399.8萬方、467.7萬方，個數分別為15個、131個、168個。

圖：東原仁知服務收并購項目面積及數量

數據來源：企業(yè)招股書資料

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3.迪馬集團保駕護航，奠定規(guī)模增長基石

透過與迪馬集團及聯(lián)屬公司的長期穩(wěn)定合作，東原仁知服務繼續(xù)從其土儲和項目開發(fā)中受益。迪馬集團擁有涵蓋精品住宅、高端公寓、甲級辦公、社區(qū)商業(yè)、大型城市綜合體等的完整業(yè)態(tài)開發(fā)體系，并在產品、服務、社區(qū)運營三個維度具備鮮明行業(yè)辨識度的全產品力優(yōu)勢。2019-2021年，迪馬集團旗下東原集團連續(xù)三年位列中國房地產百強企業(yè)TOP50，企業(yè)綜合實力得到印證。同時，在社區(qū)運營領域，多次榮膺“特色地產運營優(yōu)秀企業(yè)”榮譽，在業(yè)內具備獨具特色的競爭優(yōu)勢和品牌影響力。根據招股書披露，迪馬集團的土地儲備主要為重慶、成都、蘇州、鄭州、長沙等主要城市住宅及商業(yè)物業(yè)，于2021年9月30日，土地儲備及總規(guī)劃計容面積分別為3.2百萬方及20.9百萬方。

211營收結構，增值服務延伸盈利空間

企業(yè)規(guī)模的不斷擴展，以及上下游價值鏈的延展，為東原仁知服務業(yè)績增長及盈利優(yōu)化提供了有力保障。2021年，東原仁知服務營業(yè)收入11.9億元，2019-2021年復合增長率為46.1%。從營收構成上看，2021年，東原仁知服務基礎物業(yè)服務營收、社區(qū)增值服務營收、非業(yè)主增值服務營收分別為6.29億元、2.87億元、2.78億元，業(yè)績貢獻率分別為52.7%、24.0%和23.3%，呈現“211”格局。2020年，東原仁知服務憑借多種經營占比54.4%，遠高于同期百強的22.1%，并在西南、長三角百強中總部分別位列第2、第3名。

圖：東原仁知服務營業(yè)收入構成及占比

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1.業(yè)務結構的優(yōu)化，支撐綜合盈利水平

2019-2021年，東原仁知服務毛利潤分別為1.33億元、2.16億元、3.09億元，毛利率分別為23.7%、28.2%、25.9%，處于行業(yè)中等水平。

圖：東原仁知服務核心業(yè)務模塊盈利表現

數據來源：企業(yè)招股書資料

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2.“原·生活”驅動社區(qū)增值服務提速發(fā)展

下游延展，東原仁知服務通過“原·生活”品牌為管理的物業(yè)業(yè)主及住戶提供社區(qū)增值服務。根據招股書披露，2021年東原仁知服務社區(qū)增值服務營業(yè)收入為2.87億元，毛利潤0.85億元，毛利率29.7%。伴隨著社區(qū)增值服務體系完善、業(yè)務優(yōu)化、運作打通，社區(qū)增值服務發(fā)展提速，2020年、2021年營業(yè)收入同比增速分別為16.7%、40.1%。

圖：原·生活社區(qū)增值服務體系

圖：東原仁知服務社區(qū)增值業(yè)務經營表現

數據來源：企業(yè)招股書資料

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3. 多元化客群放大非業(yè)主增值服務增長點

就物業(yè)價值鏈上游，東原仁知服務提供了廣泛的增值服務，除了協(xié)銷服務、前介咨詢外，還有檢驗服務、保養(yǎng)、裝修服務與額外定制服務。得益于在非住宅物業(yè)領域卓有成效的擴張及運作成果，東原仁知服務得以進一步延伸非業(yè)主增值服務，如透過盛康集團切入醫(yī)院大后勤服務，包括消毒服務、醫(yī)用織物洗消及為醫(yī)院病人提供醫(yī)療相關服務。據招股書披露，2021年東原仁知服務非業(yè)主增值服務營業(yè)收入為2.78億元，2019-2021復合年均增長率48.2%。

圖：東原仁知服務非業(yè)主增值業(yè)務經營表現

數據來源：企業(yè)招股書資料

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4.堅守品質，實現滿意度領先、續(xù)訂率96.4%

作為中國物業(yè)服務滿意度領先品牌，招股書顯示，2019-2021年，東原仁知服務整體續(xù)約率均為100%、100%、96.4%，表現良好，這離不開東原仁知服務對品質的一如既往的堅守。一方面，東原仁知服務透過服務流程優(yōu)化、服務品質監(jiān)控、客戶溝通暢通等持續(xù)夯實服務品質，另一方面，以“原·聚場”“原·管家”等品牌營造構建差異化競爭優(yōu)勢。再者，積極擁抱行業(yè)技術變革，以智慧科技賦能企業(yè)經營與客戶服務。

東原仁知服務擁有“原·聚場”“原管家”“東御” “原·生活”四大品牌。社區(qū)生活品牌“原·聚場”，倡導“生活美學、親子互動、戲劇藝術”理念，貫穿在東原仁知服務在管項目的社區(qū)文化活動中，促進住戶聯(lián)系、增進社交往來的同時，建立住戶社區(qū)意識，提供更好的生活體驗。“原·管家”提供優(yōu)質定制、細致體貼、個性化、多元化服務。“東御”提供高服務品質、高滿意度、高收繳率助力東原仁知服務在中國高端物業(yè)服務領域中的領先地位。

科技賦能，助力服務品質與運營效率雙提升。東原仁知服務通過安全智慧社區(qū)平臺構建慧聯(lián)、慧行、慧眼（慧管）三個智慧化，實現了安全防范、視頻監(jiān)控、聯(lián)網報警、指揮調度、應急管理等多種信息平臺融合，從業(yè)主使用需求和增強服務能力需求雙維度出發(fā)，真正實現提質增效。同時，還通過智慧運營平臺加強對一線人員的工作質量把控，加強質量結果與工作計劃的優(yōu)化關聯(lián)，有效支撐服務優(yōu)化，提升整體的服務水平，實現由靠人管理到數據管理的升級。

圖：東原仁知安全智慧社區(qū)體系

東原仁知服務，前身東原物業(yè)成立于2003年，以不動產全價值鏈整合服務商為定位，以“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略為引領，服務多元業(yè)態(tài)，形成“1+6+N”的全國布局。

結語

東原仁知服務是2022年第二家港股上市物業(yè)企業(yè)。未來，在資本的助力下，東原仁知服務“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略，將助力公司打造多元業(yè)態(tài)和全產業(yè)鏈的服務優(yōu)勢，實現積極穩(wěn)健的增長態(tài)勢和長期主義的發(fā)展目標。

☆中指研究院積極推動企業(yè)登陸資本市場

基于多年的行業(yè)深耕與深厚的數據積累，中指研究院充分發(fā)掘物業(yè)服務企業(yè)及生態(tài)鏈相關服務商的優(yōu)勢與核心競爭力，并從專業(yè)角度，結合數據分析，進行充分論證，彰顯企業(yè)投資價值，為企業(yè)赴港上市提供了有力支撐。

目前，香港主板成功上市企業(yè)達到55家，其中38家企業(yè)是由中指研究院提供的行業(yè)顧問服務。未來中指研究院將積極助力更多企業(yè)登陸港股，為資本市場擴容貢獻力量。

中指研究院提供上市認證的優(yōu)秀企業(yè)一覽

本文首發(fā)于微信公眾號：中指物業(yè)研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。