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2022年1-5月，保定主城區(qū)推出8宗宅地（含綜合），成交6宗，流拍2宗，溢價(jià)率持續(xù)低位，土地市場(chǎng)較冷。1-5月份，保定房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額為44.6億元，愛(ài)情地產(chǎn)、隆基泰和、中翔房地產(chǎn)包攬了保定榜單銷售金額及銷售面積前三甲。愛(ài)情城銷售額位列項(xiàng)目銷售榜榜首。近日保定發(fā)布首套房首付兩成，二套房首付三成的利好政策，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所好轉(zhuǎn)，建議企業(yè)抓住機(jī)遇，在政策窗口期積極推盤(pán)營(yíng)銷。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-5月31日期間銷售的商品房（包括商品住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等）為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）在保定市域范圍（統(tǒng)計(jì)范圍：蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)、滿城區(qū)、清苑區(qū)、徐水區(qū)）的銷售備案數(shù)據(jù)項(xiàng)目，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的企業(yè)和項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)文件，經(jīng)審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2022年1-5月份，保定房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售商品住宅金額為44.6億元，合計(jì)銷售面積37.7萬(wàn)平，愛(ài)情地產(chǎn)、隆基泰和、中翔房地產(chǎn)包攬了保定1-5月銷售金額與銷售面積前三甲。銷售額方面，愛(ài)情地產(chǎn)1-5月以9.3億元的銷售業(yè)績(jī)位列銷售金額榜冠軍；隆基泰和以6.6億元的銷售業(yè)績(jī)位列第二名；中翔房地產(chǎn)以4.6億元列居第三名。銷售面積方面，愛(ài)情地產(chǎn)、隆基泰和、卓正地產(chǎn)銷售面積分別為9.6萬(wàn)平、5.9萬(wàn)平、4.4萬(wàn)平。另外，TOP10房企銷售門(mén)檻值為2.1億元/1.9萬(wàn)平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

特別聲明：各房企項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-5月31日期間銷售的商品住宅和別墅為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）在保定市域范圍（統(tǒng)計(jì)范圍：蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)、滿城區(qū)、清苑區(qū)、徐水區(qū)）的銷售備案數(shù)據(jù)項(xiàng)目，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的企業(yè)和項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)文件，經(jīng)審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2022年1-5月保定商品房銷售金額排行榜TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售金額為26.7億元，合計(jì)銷售面積為21.7萬(wàn)平，其中TOP10的銷售金額門(mén)檻值為1.9億元。愛(ài)情城銷售額位列榜首，銷售金額為4.0億元，銷售面積為3.2萬(wàn)平；本項(xiàng)目由愛(ài)情地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于保定蓮池朝陽(yáng)大街與南二環(huán)交叉口西北側(cè)，西臨樂(lè)凱南大街，北接南堤河，占據(jù)城市中軸雙主脈，交通路網(wǎng)通達(dá)全城，且周邊商業(yè)、教育、公園等資源配套齊全，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

▍宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境

（1）保定首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套為30%

6月2日，河北省市場(chǎng)利率定價(jià)自律委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整完善保定市差別化住房信貸政策的通知》，通知提出對(duì)在保定市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套普通住房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，最低首付比例為20%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第2套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，最低首付比例為30%。

（2）河北1-4月住宅商品房銷售面積下降17.3％，銷售額同比下降17％，新開(kāi)工面積下降35.6%

5月24日，河北省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2022年1-4月份全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況》，數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1119.5億元，同比增長(zhǎng)6.5%。住宅投資完成922.8億元，同比增長(zhǎng)7.5%。住宅房屋新開(kāi)工面積為882.5萬(wàn)平方米，同比下降35.6％。住宅商品房銷售面積為996.4萬(wàn)平方米，同比下降17.3％。住宅商品房銷售額為770.1億元，同比下降17％。

（3）保定1-4月住宅商品房銷售面積同比增長(zhǎng)14.6％，待售面積同比增長(zhǎng)55.3%

5月27日，保定統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2022年1-4月份保定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況》，數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份保定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成137.1億元，同比增長(zhǎng)14.1%。住宅商品房銷售面積為116.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6％。住宅商品房待售面積為61.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.3%。

▍住宅市場(chǎng)

（1）房?jī)r(jià)：新房均價(jià)連續(xù)兩月下跌，二手房成交均價(jià)連續(xù)六個(gè)月下跌

新房：2022年5月，保定新建商品住宅均價(jià)為8893元/平米，環(huán)比下跌0.25%，新房成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月下跌，同比去年下跌0.36%。累計(jì)來(lái)看，本月成交均價(jià)較去年年底下跌0.41%。

二手房：保定二手住宅均價(jià)環(huán)比持續(xù)六個(gè)月下跌，本月成交均價(jià)為10292元/平米，環(huán)比下降0.19%，降幅較上月有所收窄，收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)；同比來(lái)看，二手房成交均價(jià)繼續(xù)下跌，本月下降2.42%，較上月擴(kuò)大0.27個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)來(lái)看，保定二手房成交均價(jià)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，本月成交均價(jià)較去年年底下跌1.53%。

圖：2019年-2022年5月保定新建商品住宅銷售均價(jià)及環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

（2）成交規(guī)模：主城區(qū)銷售規(guī)模企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)短期將繼續(xù)回升

本月，保定市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)布6個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，1個(gè)商品房預(yù)售許可證，競(jìng)秀金茂悅獲證，預(yù)售房源總面積2208.96平方米，為17套商業(yè)營(yíng)用房。

主城區(qū)商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為9.09萬(wàn)m?，市場(chǎng)銷售規(guī)模低位回升，環(huán)比明顯增長(zhǎng)19.3%，但同比去年同期下降27.8%，本月成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年同期的7成以上，而上個(gè)月占比僅為4成，預(yù)計(jì)市場(chǎng)磨底階段已經(jīng)過(guò)去，企穩(wěn)回升階段已經(jīng)開(kāi)啟。1-5月累計(jì)成交54.98萬(wàn)平，同比回落17.2%，降幅有所擴(kuò)大。在房地產(chǎn)利好政策頻出，房貸利率持續(xù)下調(diào)背景下，5月份保定主城區(qū)商品住宅（不含保障房）銷售業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著保定首套房首付兩成，二套房首付三成的政策刺激效果顯現(xiàn)，保定房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)應(yīng)該抓住機(jī)遇，在政策窗口期積極推盤(pán)營(yíng)銷。

圖：2021年-2022年5月保定主城區(qū)商品住宅（不含保障房）月度成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

（3）成交結(jié)構(gòu)：整體仍以剛改和改善產(chǎn)品為主，100-150萬(wàn)元總價(jià)段為市場(chǎng)主力

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年1-5月，保定主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)整體仍以剛改和改善產(chǎn)品為主。成交總價(jià)結(jié)構(gòu)中，100-150萬(wàn)元總價(jià)段成交套數(shù)占比大幅走高，占比為52%，同比去年上升21個(gè)百分點(diǎn)；150-200萬(wàn)元總價(jià)段成交套數(shù)占比提高至22%，同比提升14個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)改善需求支撐度較高；同時(shí)100萬(wàn)元以下總價(jià)段成交套數(shù)占比顯著下降17個(gè)百分點(diǎn)，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)占比大幅減少。成交面積結(jié)構(gòu)中，90-120m?面積段剛改產(chǎn)品成交套數(shù)占比最高，為46%，同比去年持平；120-160m?面積段改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比有所下降，但占比仍然高居31%，位列第二位，兩類產(chǎn)品占整體市場(chǎng)比重為77%，市場(chǎng)支撐度較高；60-90m?以下面積段剛需產(chǎn)品占比同比微漲1個(gè)百分點(diǎn)，近兩年基本穩(wěn)定。

圖：2020-2022年1-5月保定主城區(qū)商品住宅（不含保障房）成交總價(jià)結(jié)構(gòu)及成交面積結(jié)構(gòu)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

▍土地市場(chǎng)

（1）宅地供求規(guī)模及價(jià)格：主城區(qū)宅地成交規(guī)模同比顯著上漲，溢價(jià)率僅0.37%

2022年5月，保定全市推出19宗宅地（含綜合用地，下同），成交13宗，流拍3宗；成交規(guī)劃建面102.79萬(wàn)m?，同比上漲178.7%，平均樓面價(jià)2637.4元/m?，同比上漲28.0%，整體溢價(jià)率為0.23%，溢價(jià)率非常低。1-5月累計(jì)成交規(guī)劃建面273.54萬(wàn)m?，同比下降57.7%。

本月主城區(qū)宅地推出8宗宅地，成交6宗，流拍2宗；成交規(guī)劃建面68.11萬(wàn)m?，同比上漲115.7%，平均樓面價(jià)2296元/m?，同比上漲2.2%，整體溢價(jià)率為0.37%，土地市場(chǎng)熱度極低。1-5月累計(jì)成交規(guī)劃建面119.0萬(wàn)m?，同比下降69.2%。

圖：2021-2022年1-5月保定(主城區(qū))住宅用地供應(yīng)成交情況及價(jià)格走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

（2）典型地塊：中國(guó)鐵建(601186)以7.65億元競(jìng)得的瑞祥大街西、崇陽(yáng)路北地塊，為1-5月成交最高總價(jià)地塊，該地塊房?jī)r(jià)差10000元/m?左右，利潤(rùn)空間較大

中國(guó)鐵建以底價(jià)3.5億元競(jìng)得東二環(huán)東、東風(fēng)東路北地塊，成交樓面價(jià)3007元/m?，規(guī)劃建筑面積11.7萬(wàn)m?，為1-5月成交最高價(jià)地塊。

表：2022年1-5月保定主城區(qū)宅地成交金額TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

使用CREIS中指數(shù)據(jù)產(chǎn)品可方便快捷查詢地塊周邊情況。中國(guó)鐵建競(jìng)得的瑞祥大街西、崇陽(yáng)路北地塊周邊成交住宅地塊較多，周邊1.5km內(nèi)成交5宗宅地（含綜合用地），周邊地塊成交樓面價(jià)主要集中在2400-3200元/m?之間，與中國(guó)鐵建競(jìng)得地塊成交樓面價(jià)2380元/m?相比，有一定價(jià)差；周邊3KM內(nèi)有10個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目在售，價(jià)格12000-135000元/m?左右，房?jī)r(jià)差10000元/m?左右，利潤(rùn)空間較大。

圖：中指數(shù)據(jù)CREIS產(chǎn)品查詢成交地塊周邊情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

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