推開(kāi)窗，近處是高聳的寫(xiě)字樓和香火旺盛的西禪寺，遠(yuǎn)處滿(mǎn)目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。

【資料圖】

能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價(jià)格僅為86萬(wàn)元。在9月上旬的一個(gè)工作日，購(gòu)房者擠滿(mǎn)了該項(xiàng)目售樓處和樣板間。

在福州樓市，這番難得一見(jiàn)的火熱景象只是個(gè)案，是因開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)所取得的效果。多位福州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，部分房企選擇以?xún)r(jià)換量，試圖改變冷清許久的樓市。

“陽(yáng)光城(000671)、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購(gòu)房者都了解，有不少項(xiàng)目出現(xiàn)了停工，業(yè)主對(duì)交付產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)?！庇懈Ｖ莓?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這導(dǎo)致很多人寧可持幣觀望。

福州樓市的未來(lái)，似乎仍然有賴(lài)于房企的債務(wù)危機(jī)有待化解和市場(chǎng)信心的重建。

公開(kāi)降價(jià)日漸普遍

記者近日走訪了位于福州市倉(cāng)山區(qū)兩個(gè)閩系房企的住宅項(xiàng)目，其通過(guò)分銷(xiāo)渠道給出的特價(jià)房源，總價(jià)降幅均超10萬(wàn)。中海地產(chǎn)旗下一個(gè)項(xiàng)目的特價(jià)房源售價(jià)約1.3萬(wàn)元/平方米，較此前的最高均價(jià)下降超四成。另有房企則通過(guò)首付分期、補(bǔ)貼等多種方式降低首付門(mén)檻，給客戶(hù)提供更輕松的上車(chē)機(jī)會(huì)。

在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十余年、近年來(lái)深耕福州市場(chǎng)的胡煥大概統(tǒng)計(jì)了一下2022年至今福州的市場(chǎng)表現(xiàn)，單盤(pán)月均成交套數(shù)約20套。

胡煥告訴第一財(cái)經(jīng)，“現(xiàn)在是‘金九銀十’，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入跑步的階段了，各自動(dòng)作都比較多。”事實(shí)上，今年以來(lái)，特價(jià)房、降價(jià)已成為福州樓市的常態(tài)。

“短期來(lái)看，福建本地市場(chǎng)‘破局’的辦法就是降價(jià)?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作近十年的林清表示。林清目前在一家全國(guó)性房企負(fù)責(zé)福建市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)，面對(duì)接下來(lái)的銷(xiāo)售窗口期，他所在的房企也選擇加入這場(chǎng)降價(jià)潮。

盡管當(dāng)前的事實(shí)證明，降價(jià)有效拉動(dòng)了一波去化，但在胡煥看來(lái)，這些舉措帶來(lái)的熱鬧并不意味著市場(chǎng)的改善。他向記者表示，過(guò)去的“金九銀十”，房企搞些活動(dòng)，推一部分特價(jià)房，售樓部的人氣就不錯(cuò)，而今年的中秋還沒(méi)到，房企的優(yōu)惠就提前一周釋放，降價(jià)、提高分銷(xiāo)點(diǎn)數(shù)，搶客源，說(shuō)明市場(chǎng)還有待修復(fù)。

胡煥預(yù)計(jì)9月的市場(chǎng)會(huì)好于7、8月份，但效果能有多少尚無(wú)法判斷。“各家房企都在降價(jià)，還沒(méi)辦法評(píng)估到底能給成交帶來(lái)多少提升?！?/p>

閩系房企大本營(yíng)

據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網(wǎng)簽套數(shù)1665套，亦是近兩年時(shí)間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。

某全國(guó)性房企在閩的房企內(nèi)部人士直言，福州近來(lái)出臺(tái)了包括降首付、放松限購(gòu)、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯。相較于其他城市，福州市場(chǎng)的形勢(shì)可能更為嚴(yán)峻。因?yàn)椴簧倏偛课挥诟Ｖ莸拈}系房企都已爆雷，而這些房企在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額較高，購(gòu)房者普遍對(duì)這類(lèi)房企的項(xiàng)目心存疑慮。

福州作為閩系房企邁向全國(guó)市場(chǎng)的起點(diǎn)，亦曾經(jīng)是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉(cāng)和大本營(yíng)，各家在此的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備都很豐富。

1996年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽(yáng)光集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；同年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產(chǎn)也在福州落地了商業(yè)項(xiàng)目。

2004年，在福州成立一年的融信開(kāi)發(fā)了首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；2007年，莆田起家的正榮地產(chǎn)也進(jìn)入福州；憑借“飛虎隊(duì)”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜。還有被多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士形容為當(dāng)?shù)厝恕白钫J(rèn)的房企”的融僑，2021年全年以約178億元的銷(xiāo)售額成為福州五區(qū)全口徑銷(xiāo)售榜的冠軍。

扎堆的閩系房企在福州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，塑造了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房認(rèn)知。林清告訴記者，當(dāng)年很多從事實(shí)業(yè)的老板轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，“沒(méi)點(diǎn)實(shí)力還真做不出來(lái)，大部分閩系開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都不錯(cuò)”。

不過(guò)，為了規(guī)模擴(kuò)張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬?！案Ｖ菔袌?chǎng)容量相對(duì)有限，當(dāng)年若想沖出100億的規(guī)模，要把莆田、福清、寧德等幾個(gè)縣市的項(xiàng)目全部加起來(lái)才做得到?！焙鸁ㄕf(shuō)，雖然福州市場(chǎng)有所局限，但大部分閩系依然會(huì)選擇守住家門(mén)口的市場(chǎng)，“快沒(méi)項(xiàng)目的時(shí)候，再新拿一兩個(gè)，以保住市場(chǎng)份額?！?/p>

這樣的策略使得閩系房企總能在福州當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售榜上占據(jù)一席之地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在2011~2020年的十年里，福州房企累計(jì)銷(xiāo)售額TOP10中，除了萬(wàn)科和保利之外，余下皆為閩系民營(yíng)房企：陽(yáng)光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團(tuán)在大本營(yíng)也憑超195億的銷(xiāo)售額位居第五。

隨著2014年房地產(chǎn)新一輪周期的開(kāi)啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國(guó)化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。

于是，有實(shí)力的外來(lái)房企加上強(qiáng)勢(shì)本土房企的雙重競(jìng)爭(zhēng)，加之當(dāng)時(shí)棚改拆遷的催動(dòng)，福州的高價(jià)地在2016~2017年間層出不窮。2016年，陽(yáng)光城曾以15.5億的總價(jià)拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。

房?jī)r(jià)也因此水漲船高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，福州房?jī)r(jià)當(dāng)月環(huán)比漲幅為4.3%，首次超過(guò)廈門(mén)，漲幅位居全國(guó)第五；截至該月，福州房?jī)r(jià)連漲了15個(gè)月。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，同比增速超20%。

2016年9月，福州發(fā)布“限價(jià)令”，要求同一項(xiàng)目備案價(jià)漲幅不超過(guò)10%；11月，規(guī)定升級(jí)，要求“備案價(jià)格零增長(zhǎng)”。此后，2017年福州的限購(gòu)政策重啟，五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，但仍在2020年達(dá)到2.7萬(wàn)元/平方米的歷史高點(diǎn)。

以“保交付”為重點(diǎn)的市場(chǎng)重塑

在進(jìn)入現(xiàn)階段的低迷前，福州市場(chǎng)還曾有過(guò)一段短暫的上揚(yáng)。2021年初，福州的“零門(mén)檻”落戶(hù)政策落地，推動(dòng)外地客群需求集中釋放?！叭ツ暌徽甑某山涣慷嗔?00萬(wàn)平方米，就是落戶(hù)政策放開(kāi)的紅利?！焙鸁ū硎?。

也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)的恒大，依然在福州市場(chǎng)促銷(xiāo)了最后一波。彼時(shí)，首次開(kāi)盤(pán)入市的恒大濱江左岸將價(jià)格直接殺至1.9萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于約2.5萬(wàn)/平方米的備案價(jià)，成為福州市場(chǎng)上最早降價(jià)的樓盤(pán)之一。

后來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化超500套。2022年6月，該項(xiàng)目因拖欠員工工資、相關(guān)方面不支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等而停工。

如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)、高杠桿策略，相繼陷入經(jīng)營(yíng)困境，樓盤(pán)停工問(wèn)題在福州也開(kāi)始變得突出。

2021年下半年至今，包括陽(yáng)光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信等在內(nèi)的閩系房企接連爆出或違約或展期的消息。近來(lái)，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務(wù)違約，或多或少影響了旗下樓盤(pán)的施工進(jìn)度。

克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問(wèn)題項(xiàng)目總建筑面積為89萬(wàn)平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問(wèn)題項(xiàng)目總套數(shù)約8077套，占當(dāng)年成交總套數(shù)的19%。在全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市中，福州的未交付問(wèn)題項(xiàng)目面積、未交付問(wèn)題項(xiàng)目套數(shù)占比，均居于前列。

目前，監(jiān)管層對(duì)保交樓問(wèn)題極為重視，近來(lái)多個(gè)部門(mén)數(shù)次發(fā)聲，提及保交樓、穩(wěn)民生，各地政府也予以了積極響應(yīng)，探索問(wèn)題解決的辦法。

據(jù)福州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，對(duì)于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在8月下旬時(shí)對(duì)外披露，項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)資金充足，可覆蓋項(xiàng)目建設(shè)，有關(guān)部門(mén)正在積極引進(jìn)其他有實(shí)力的企業(yè)來(lái)出資購(gòu)買(mǎi)這一項(xiàng)目中屬于恒大的股份，以推動(dòng)項(xiàng)目全面復(fù)工，并解決恒大其他項(xiàng)目的資金缺口問(wèn)題。

閩系房企為了守住大本營(yíng)市場(chǎng)份額，也在努力守住口碑，積極推動(dòng)保交付。

8月中旬，陽(yáng)光城福建大區(qū)召開(kāi)了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會(huì)，并對(duì)外披露數(shù)據(jù)稱(chēng)，2022年上半年，陽(yáng)光城福建大區(qū)交付項(xiàng)目高達(dá)17個(gè)，共計(jì)9995套住宅，按時(shí)交付率達(dá)100%。

深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個(gè)樓盤(pán)超6000戶(hù)的交付。近期，融僑全國(guó)多地項(xiàng)目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進(jìn)中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)萬(wàn)套。

（應(yīng)受訪者要求，文中胡煥、林清為化名）