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下半年以來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行速度顯著加快。

10月10日，上海證券交易所官網(wǎng)顯示，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“華泰紫金江蘇交控高速公路REIT”）正式通過(guò)。據(jù)了解，該REIT受理日期為今年5月6日，從申請(qǐng)到通過(guò)歷時(shí)5個(gè)月。

據(jù)和訊觀察，截至10月12日，今年首次申請(qǐng)的公募REITs有16只，其中，7只正式獲得通過(guò)。8月以來(lái)，公募REITs審批速度顯著加快，僅9月就有8個(gè)項(xiàng)目獲得狀態(tài)更新。

根據(jù)最新進(jìn)展，國(guó)泰君安(601211)臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT將于10月13日和14日正式上市，發(fā)行價(jià)格分別為4.12元和3.04元。

與此同時(shí)，公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型和申報(bào)類(lèi)型均有所增加，比如，新增保障性租賃住房REITs發(fā)行，此外，已發(fā)行REITs項(xiàng)目首次迎來(lái)擴(kuò)募。

數(shù)據(jù)來(lái)源：交易所，由和訊整理。

01

底層資產(chǎn)類(lèi)型增加

目前，公募REITs取得較大進(jìn)展。據(jù)和訊觀察，除了獲批項(xiàng)目數(shù)量顯著增多，更重要的是，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加。

根據(jù)最新通過(guò)的公募REITs項(xiàng)目，一是高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較早認(rèn)定的底層資產(chǎn)類(lèi)型，二是新增保障性租賃住房類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

從底層資產(chǎn)來(lái)看，剛獲得通過(guò)的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）及其附屬設(shè)施，收入主要來(lái)源于收費(fèi)業(yè)務(wù)、清障業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃，具體為車(chē)輛通行費(fèi)收入、清排障業(yè)務(wù)收入、廣告牌租賃和服務(wù)設(shè)施租賃收入。

根據(jù)公告，上述基金為契約型封閉式，設(shè)定存續(xù)期限為12年，首次發(fā)售分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購(gòu)等活動(dòng)，擬募集金額約為28.51億元，基金管理人為華泰資管，基金托管人為中國(guó)建設(shè)銀行(601939)股份有限公司。

值得一提的是，即將上市的國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，其基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，主要運(yùn)營(yíng)及盈利模式為對(duì)外出租和運(yùn)營(yíng)管理。資料顯示，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT本次募集期間凈認(rèn)購(gòu)金額為8.24億元。

保障性租賃住房被納入公募REITs受到資本市場(chǎng)的重點(diǎn)關(guān)注。10月8日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT”）的項(xiàng)目狀態(tài)更新為已反饋。

根據(jù)募集書(shū)，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為上海有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目。截至2022年3月31日，前者已出租房間1219間，占總可出租房間數(shù)的96.44%，后者已出租1240間，出租率為91.99%。

按規(guī)定，發(fā)行公募REITs要求基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)3年以上，并產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和較好增長(zhǎng)潛力。從上海證券交易所的反饋意見(jiàn)來(lái)看，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT需要進(jìn)一步提供這一要求的解釋說(shuō)明。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，加上華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT，已經(jīng)有4個(gè)租賃住房公募REITs，其余3個(gè)分別是紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT。到目前為止，深圳、廈門(mén)、北京和上海均已發(fā)行或?qū)l(fā)行租房類(lèi)公募REITs。

02

公募REITs首迎擴(kuò)募

擴(kuò)募也是公募REITs近期的最大看點(diǎn)。綜合上海證券交易所和深圳證券交易所9月27日公告，有5只擬進(jìn)行擴(kuò)募的基金狀態(tài)更新為“已受理”。

作為一項(xiàng)重組活動(dòng)，該如何理解公募REITs擴(kuò)募？業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，公募REITs通常是以一個(gè)資產(chǎn)包為基礎(chǔ)成立，擴(kuò)募意味著REITs設(shè)立之后，可以再次募集基金，購(gòu)買(mǎi)新的資產(chǎn)包。

具體來(lái)看，紅土鹽田港(000088)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT均為產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)，項(xiàng)目類(lèi)型為倉(cāng)儲(chǔ)物流和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，而富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)，資產(chǎn)類(lèi)型為生態(tài)環(huán)保。

以紅土鹽田港REIT為例，該基金于2021年6月21日在深圳證券交易所掛牌上市交易，本次采用“定向擴(kuò)募”方式，即向符合基金份額持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件的發(fā)售對(duì)象進(jìn)行定向擴(kuò)募，且發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名。據(jù)悉，擴(kuò)募前，該基金當(dāng)前凈現(xiàn)金流分派率為2.95%，擴(kuò)募后凈現(xiàn)金流分派率為3.19%。

紅土鹽田港REIT首發(fā)時(shí)購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目，屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè),本次，該基金新購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為世紀(jì)物流園項(xiàng)目,位于深圳市鹽田區(qū)鹽田港綜合保稅區(qū)北區(qū)，與原來(lái)資產(chǎn)位于同一區(qū)域。

根據(jù)募集書(shū)，新購(gòu)入的世紀(jì)物流園建筑面積為5.2萬(wàn)平方米，約占本基金所持資產(chǎn)總建筑面積的14%，建筑面積占比較小，即使新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目由單一租戶整體租賃，擴(kuò)募后，紅土鹽田港REIT的現(xiàn)金流仍具有合理的分散度。

對(duì)于公募REITs擴(kuò)募，中國(guó)REITs聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛對(duì)和訊表示，5月31日，官方發(fā)布了關(guān)于發(fā)布《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》的通知，這是公募REITs擴(kuò)募的主要推動(dòng)因素。

根據(jù)上述規(guī)定，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來(lái)源可以是留存資金、對(duì)外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式，此外，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)符合首次發(fā)售相關(guān)條件，中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的情形除外。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫認(rèn)為，在規(guī)則方面，擴(kuò)募還得通過(guò)一個(gè)實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目來(lái)操作，才能把這條路趟出來(lái)?，F(xiàn)在只是交易所的規(guī)則出來(lái)，未來(lái)相信配套發(fā)改委的審核規(guī)則，證監(jiān)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)的要求，會(huì)讓一個(gè)項(xiàng)目的擴(kuò)募完全落地。

在王剛看來(lái)，交易所受理了這5只公募REITs的擴(kuò)募申請(qǐng)，意味著公募REITs可以注入新的資產(chǎn)，這證明了公募REITs不僅僅是項(xiàng)目融資平臺(tái)，而是一個(gè)資產(chǎn)上市平臺(tái)，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，意義重大。

03

資本市場(chǎng)熱度高漲

目前我國(guó)公募REITs正處于發(fā)展初期，植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，作為一種直接融資工具，公募REITs能夠很好的緩解參與不動(dòng)產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的資金偏緊的問(wèn)題，這是其快速發(fā)展背后的最重要驅(qū)動(dòng)因素。

實(shí)際上，不僅發(fā)行數(shù)量增長(zhǎng)，公募REITs在資本市場(chǎng)也受到了投資者的積極追捧。

截至2022年9月29日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.68%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.33%。

最熱門(mén)的華夏合肥高新REIT，其公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。此外，保障性租賃住房也得到了公眾投資者的積極認(rèn)購(gòu)，以紅土深圳安居REIT為例，其公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.39%。

在二級(jí)市場(chǎng)，公募REITs也獲得了良好的表現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，已經(jīng)上市的18只公募REITs年初以來(lái)平均價(jià)格上漲0.58%。相較而言，上證指數(shù)從2022年1月1日3651.89點(diǎn)跌至3025.505。無(wú)論是股價(jià)表現(xiàn)還是IPO規(guī)模，今年資本市場(chǎng)都處于非常低迷的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

考慮到當(dāng)前國(guó)內(nèi)權(quán)益類(lèi)市場(chǎng)短期波動(dòng)較大，馬泓認(rèn)為，REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)則相對(duì)平穩(wěn)，而且其底層資產(chǎn)項(xiàng)目普遍具有穩(wěn)定的租金收入，其現(xiàn)金流支撐作用較強(qiáng)，早期上市的公募REITs都實(shí)現(xiàn)了分紅，收益率也比較穩(wěn)定，因此整體頗受市場(chǎng)歡迎。