房地產(chǎn)市場再迎重磅利好，這次是預(yù)售資金監(jiān)管保函業(yè)務(wù)。

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11月14日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），支持優(yōu)質(zhì)房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

東方金誠首席宏觀分析師王青對第一財經(jīng)表示，以保函置換部分監(jiān)管資金，意在為房地產(chǎn)企業(yè)減輕流動性壓力，控制房企信用風(fēng)險。近期，保交樓政策加碼，此舉也意味著監(jiān)管層對預(yù)售款監(jiān)管更為靈活，不會對保交樓形成負面影響。

穩(wěn)健的現(xiàn)金流是支撐房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵。近一段時間，多部門頻頻出手穩(wěn)樓市，力度空前，監(jiān)管強心劑下，地產(chǎn)股情緒拉滿。

置換資金“可蓋樓也可還債”

從內(nèi)容來看，《通知》對于房企準(zhǔn)入資質(zhì)、置換額度、置換期限、資金用途、參與銀行均作了明確要求，以確保?？顚Ｓ?，保障政策風(fēng)險可控。

在額度方面，《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。

在期限方面，《通知》明確，商業(yè)銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記預(yù)售資金協(xié)議解除后，保函相應(yīng)失效。

“房地產(chǎn)銷售低迷，加之房地產(chǎn)信用環(huán)境偏緊，部分房企現(xiàn)金流壓力相對較大，國內(nèi)金融管理部門積極采取措施，支持房地產(chǎn)融資，有助于緩解房地產(chǎn)融資壓力，對于穩(wěn)定市場信心、促進房地產(chǎn)復(fù)蘇有重要意義?！惫獯筱y行(601818)宏觀研究員周茂華對記者說。

當(dāng)然，并不是所有房企都可以使用預(yù)售監(jiān)管資金?！锻ㄖ诽貏e強調(diào)，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔(dān)保額度過大、施工進度明顯低于預(yù)期的項目，應(yīng)審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動性風(fēng)險的、但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯爆雷風(fēng)險的企業(yè)無法享受此類政策。

在資金用途方面，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

“此次被置換出來的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’?！斑^去有些地方比較僵硬，只限定為‘蓋樓’”。這也有助于房企通過此類資金更好地償還債務(wù)，更好化解債務(wù)風(fēng)險?！眹儡S進稱。

預(yù)售款監(jiān)管更為靈活

商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款，包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款等。

在此輪房地產(chǎn)行業(yè)下滑調(diào)整過程中，預(yù)售制度和預(yù)售資金監(jiān)管受到前所未有的質(zhì)疑。這是因為，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，嚴重侵害了購房人合法權(quán)益。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，為保交樓，去年以來預(yù)售資金監(jiān)管開始趨嚴，主要表現(xiàn)為提高了監(jiān)管額度、嚴控資金支取等等，但這也讓企業(yè)的流動性更加緊張，給保交樓帶來不利影響。

“此前嚴格的預(yù)售資金管理，盡管短期內(nèi)強化了保交樓，但對房企償還到期債務(wù)影響較大，進而限制了房企融資，最終也會給保交樓帶來一定不利影響。”王青稱。

實際上，預(yù)售資金監(jiān)管是多方參與的動態(tài)過程，涉及主體包括監(jiān)管行政部門、監(jiān)管銀行、按揭銀行、開發(fā)貸銀行、開發(fā)商等等。

《通知》明確了商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金應(yīng)符合的要求：監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

同時規(guī)定，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，《通知》不會對預(yù)售資金監(jiān)管和項目交付產(chǎn)生大的影響。不過，銀行仍應(yīng)堅持標(biāo)準(zhǔn)，審慎出具保函，必要時可要求房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的增信措施，嚴格防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。各地推進此項業(yè)務(wù)時應(yīng)按照市場化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開具保函。

中國銀行研究院高級研究員李佩珈也對記者表示，對銀行來說，保函出具對象主要為監(jiān)管賬戶開立在本行的房地產(chǎn)企業(yè)，這意味著保函的還款來源能得到充分保證（以該房企的預(yù)售資金為還款來源）。但這并不意味著該保函業(yè)務(wù)沒有風(fēng)險?！笆聦嵣?，如果該房地產(chǎn)項目最終發(fā)生違約，該預(yù)售資金在所有權(quán)歸屬上應(yīng)屬于相關(guān)購房人等，所以銀行債權(quán)將被‘懸空’，從而不得不承擔(dān)該保函業(yè)務(wù)的授信風(fēng)險，加大不良資產(chǎn)壓力。因此，《通知》也特別要求‘銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準(zhǔn)備’?！?/p>

穩(wěn)樓市力度空前

實際上，為創(chuàng)新商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，管好用活項目資金，不少城市提出了適度的保函代替政策。

比如，今年5月，在監(jiān)管資金方面，廈門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用商業(yè)銀行保函替代一半的應(yīng)留存預(yù)售監(jiān)管資金，支持企業(yè)盤活資金。

再比如，今年9月，中國銀行(601988)咸陽分行成功為某房地產(chǎn)企業(yè)開具商品房預(yù)售資金監(jiān)管保函1992萬元，該筆業(yè)務(wù)是陜西省金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理的首筆商品房預(yù)售資金監(jiān)管保函業(yè)務(wù)。

根據(jù)《咸陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，監(jiān)管部門在核算監(jiān)管標(biāo)的額的基礎(chǔ)上，對于在咸陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示信用等級為A級的開發(fā)企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)的額可下浮20%，但對下浮的監(jiān)管標(biāo)的額需提供銀行保函；開發(fā)企業(yè)可以憑銀行出具的見索即付保函申請使用等額的預(yù)售監(jiān)管資金。

“過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次監(jiān)管定調(diào)，有助于各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預(yù)售資金，減少了預(yù)售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。”在嚴躍進看來，《通知》出爐意味著銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認可。

穩(wěn)健的現(xiàn)金流是支撐房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵。日前，《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確了16項舉措支持促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，涵蓋開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等多個方面。

此前，央行宣布重啟“第二支箭”，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資。多部門已頻頻出手穩(wěn)樓市，力度空前。