臨近年底，樓市政策的暖意持續(xù)不斷。

(相關(guān)資料圖)

從第二支箭，到金融16條，再到放寬預(yù)售資金管理，每項政策的出臺，都有極強的針對性。這是自2021年9月底樓市政策邊際調(diào)整以來，力度最大、措施最為具體的一次房地產(chǎn)“救市”。

資本市場的反應(yīng)最為迅速。A股房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)11月以來漲幅已接近20%，是表現(xiàn)最好的行業(yè)之一。

港股更加生猛，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)11月暴漲接近30%，在港股上市的民營房企巨頭中，龍湖集團(tuán)、碧桂園半個月內(nèi)均實現(xiàn)放量翻倍漲幅。

累積效應(yīng)之下，樓市政策底的信號越來越強。

01

金融16條：承上啟下

11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從做好房地產(chǎn)行業(yè)的融資、保交樓、處理好暴雷房企、保障購房者的權(quán)益等四個方面，發(fā)布了16條具體措施，政策目標(biāo)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、防風(fēng)險、保民生。

和過往的一些樓市利好相比，金融16條給出的政策基調(diào)顯然更有針對性，其中有幾條重要舉措，非常提振信心。

一是建立債務(wù)緩沖期，未來半年債務(wù)到期的，可以延期一年。

在保交樓、穩(wěn)增長持續(xù)發(fā)力的背景下，債務(wù)緩期一年對房企特別是民營房企意義重大。有了債務(wù)緩沖期，房企就可以集中精力抓竣工交房，隨著疫情沖擊減小，經(jīng)濟(jì)和樓市復(fù)蘇，房企就可以通過銷售回款償還債務(wù)，重新出發(fā)。

二是強調(diào)市場主體的平等地位，對國有、民營的融資需求要一視同仁。直白點說，就是未來民營房企在融資資質(zhì)、融資成本方面跟國企一樣。

最近2年，國內(nèi)信貸和發(fā)債比較多的是國企，民企貸款難、想發(fā)債也很難，最后不得已只能選擇更貴的美元債。現(xiàn)在政策越發(fā)重視民企的融資需求，房企國內(nèi)發(fā)債和貸款的渠道就會明顯增加，成本也會逐漸下降，流動性風(fēng)險就會得到緩解。

三是降低金融機構(gòu)對的政策執(zhí)行壓力，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

這一點被很多人忽略，但對房地產(chǎn)行業(yè)的融資生態(tài)，卻是極其重要的一環(huán)，所有利好政策的落實，都有賴于這條免責(zé)條款的兜底。

過去一年多，央行釋放的流動性越來越多，給樓市輸血的意圖也越發(fā)明顯，但是資金卻一直在銀行等金融體系內(nèi)空轉(zhuǎn)。一面是銀行手里拿著錢找不到合適的貸款方，一面是房企這邊卻快要干死。主要就是銀行擔(dān)心出現(xiàn)壞賬、呆賬，害怕承擔(dān)責(zé)任，不愿意給房企貸款。

現(xiàn)在的政策態(tài)度相當(dāng)于給銀行吃了定心丸。只要盡心盡力做好保交樓工作的，就大膽去做，銀行不用為風(fēng)險擔(dān)責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)也不會因此搭上前途。

銀行的積極性一旦調(diào)動起來，資金運轉(zhuǎn)效率就會大幅提升，對房企的政策利好就會加速落地。

02

拐點降至？

針對民企的融資困境，決策層在2018年就提出了信貸、債券、股權(quán)三個支持渠道，俗稱“三支箭”的政策組合。

最近一個多月，房地產(chǎn)救市的步伐明顯加快，房企的融資環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)積極變化，主要的渠道，來自第二支箭。

10月份，房企內(nèi)地信用債發(fā)行343億元，同比大增60.1%，增速較9月擴大53.3個百分點。

11月8日，央行出手支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，并提及了2500億元的資金支持規(guī)模。

在此之前，5-8月的支持示范房企增信發(fā)債，只涉及6家民營房企，11月1日交易商協(xié)會座談會也只有21家房企，這次政策覆蓋的范圍明顯大幅擴容。

央行新政第二天，龍湖就率先拿下200億的增信發(fā)債額度，超過了此前的中海，成為年內(nèi)房企獲批的最高一筆融資。政策落地后，龍湖債券成交價大幅上升，為穩(wěn)定樓市信心注入一劑強心針。

第三支箭股權(quán)融資方面，雖然地產(chǎn)行業(yè)的定增還沒有放開，但是部分房企通過配股，照樣解決了股權(quán)融資需求。

11月15日，“宇宙房企”碧桂園公告宣布，擬配股14.63億股，配股價2.68港元/股，較前一日收盤價折價約18%，融資金額約39.21億港元。

11月16日，雅居樂集團(tuán)公告稱，按配售價每股2.68港元配售2.95億股，占公司已發(fā)行股本約7.53%，預(yù)計將獲得約7.83億港元資金。

與定增的場外融資相比，配股需要二級市場所有股東投入真金白銀，對房企的短期股價影響較大。但是房企在股市獲得了低成本的融資，為后續(xù)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，長期股價自然也會獲得更多的支撐。

政策不僅給房企提供資金增量，也助推存量資金的盤活。

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，旨在支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金。

也就是說，只要企業(yè)過往信譽好，可動用的預(yù)售資金就不會少，就會為房企后續(xù)的工程建設(shè)和竣工交樓提供重要的信用保障。

對房企的金融支持之外，政策層面對住房需求的金融支持也逐漸升溫。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

11月8日，一向調(diào)控最為嚴(yán)格的北京樓市突發(fā)新政：在最嚴(yán)“限購令”實施7年后，北京城市副中心通州區(qū)的臺湖、馬駒橋地區(qū)正式宣布解除“雙限購”：

作為北京樓市的風(fēng)向標(biāo)，通州樓市的政策調(diào)整，對北京其他地區(qū)有較大影響，而北京的政策走向，又可能輻射更多重點城市的政策調(diào)整。

房地產(chǎn)是典型的政策市，是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長的強周期行業(yè)，隨著供需兩端的政策積累發(fā)酵，行業(yè)周期的拐點，早晚會出現(xiàn)。

03

如何正確看待樓市？

中國經(jīng)濟(jì)在不斷轉(zhuǎn)型，但是房地產(chǎn)的重要性仍然毋庸置疑。

2022年前三季度，中國商品房銷售額下降了26.3%，但是市場規(guī)模仍有99380億元，在GDP中占比超過10%；與之相比，新能源汽車今年前三季度銷售456.7萬輛，同比增長1.1倍，但是銷售額預(yù)計仍不過萬億，只有房地產(chǎn)行業(yè)的十分之一左右。

房地產(chǎn)的重要性，從賣地收入在財政中的占比也可見一斑。

政府最大財源是一般預(yù)算收入，主要來自于稅收，賣地收入是第二大財源，屬于地方政府的增量收入。

2007年以來，全國賣地收入占“中央+地方一般預(yù)算收入”的百分比總體呈上升態(tài)勢。2020年，樓市面臨嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但是賣地收入占一般預(yù)算收入的比重達(dá)到46%，創(chuàng)下了歷史新高，比2007年房地產(chǎn)巔峰期高了32個百分點。

也就是說，房地產(chǎn)發(fā)展得越好，經(jīng)濟(jì)就好，稅源就廣，財政對賣地收入依賴越??；房地產(chǎn)遇到挫折，財政對賣地收入的依賴反而更高。

盡管房地產(chǎn)之于中國仍是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，含稅量最高，帶動力最強，但是其發(fā)展過程中存在的一些問題，使其飽受污名化指控。

情感和理智之間的交鋒，異常激烈。

有“道德潔癖”的人會說，可以多建保障房，替代商品房，不但能解決低收入群體住房問題，而且照樣能帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

可是，建保障房的資金，最終還是來自財政。在其他行業(yè)的規(guī)模做大之前，最終依賴的還是商品房的財政貢獻(xiàn)。如果商品房市場不景氣，保障房的供應(yīng)量肯定也會下降。

有“模式潔癖”的人說，中國一定要放棄房地產(chǎn)，放棄粗放式發(fā)展模式，一定要向高新技術(shù)轉(zhuǎn)型，要依靠創(chuàng)新謀發(fā)展。

但是，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)往往需要較長的孕育期，需要大量的財政補貼，從當(dāng)年的新能源，到如今的半導(dǎo)體，莫不如此。離開了房地產(chǎn)提供的稅源，錢從哪來？

還有人說，財政沒錢不要緊，政府可以加杠桿，大量發(fā)行國債、地方債，來解決財源問題。

客觀來講，和企業(yè)債務(wù)相比，當(dāng)下中國政府的杠桿率確實不高，存在一定的發(fā)債空間。但是，政府杠桿率也有上限，超過了警戒線會影響國家信用評級，這種負(fù)債發(fā)展的模式，也不具備可持續(xù)性。

總而言之，地產(chǎn)的黃金年代早已走遠(yuǎn)，但說拋棄還遠(yuǎn)不是時候。決策層的政策導(dǎo)向，應(yīng)該是在堅持房住不炒的基礎(chǔ)上，通過適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，拉動剛需和改善型需求，讓房地產(chǎn)形成更為理性健康的發(fā)展模式。

如此一來，增長壓力小一點，財政缺口少一點，就可以為中國經(jīng)濟(jì)最終的轉(zhuǎn)型升級贏得更多的時間和空間。

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