撰文|蜜姐&編輯|凱

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這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1170篇原創(chuàng)

本周，樓市的好消息不斷，甚至有媒體稱是“史詩(shī)級(jí)救市”。

周一（11月14日），央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融支持房地產(chǎn)16條”引發(fā)熱議（詳見《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）。

房企，尤其是民營(yíng)房企的“輸血”問(wèn)題得到重視和支持。

當(dāng)天，碧桂園股價(jià)漲幅超45%，龍湖漲了16%多，新城控股(601155)漲了10%，地產(chǎn)股迎來(lái)普漲。

但好景不長(zhǎng)，到周五（11月18日），港股內(nèi)房股不僅普遍下跌，跌幅還持續(xù)擴(kuò)大。

政策底通常不是市場(chǎng)底，對(duì)于房企而言，黎明前的黑暗似乎更難熬。

比如，“河南地產(chǎn)王”建業(yè)地產(chǎn)，最近才傳出復(fù)工，兩天后其員工爆料，公司在進(jìn)行大規(guī)模裁員，人數(shù)在7000人左右。

不久前，惠譽(yù)將建業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)下調(diào)至C，原因是本月未能按時(shí)支付一筆美元債利率。

這一次，建業(yè)地產(chǎn)能挺過(guò)去嗎？

01

建業(yè)地產(chǎn)降負(fù)債太慢，債務(wù)壓頂。

《大河財(cái)立方》報(bào)道，據(jù)建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部員工消息，裁員人數(shù)不是7000人，而是近8000人。

澎湃新聞報(bào)道，多名建業(yè)集團(tuán)員工證實(shí)，網(wǎng)傳裁員消息屬實(shí)，多涉及一線人員，如售樓部置業(yè)顧問(wèn)、物業(yè)綠化、管家等。

建業(yè)集團(tuán)的大力“瘦身”并不意外。蜜友們對(duì)樓市的大行情也是深有體會(huì)吧。

今年2月，建業(yè)集團(tuán)掌舵人胡葆森回應(yīng)公司架構(gòu)調(diào)整時(shí)，曾直言：鼓勵(lì)超半數(shù)人到一線項(xiàng)目、城市公司，到能聽到炮聲的戰(zhàn)場(chǎng)上去。當(dāng)時(shí)被報(bào)道，其裁員比例將達(dá)到60%。

相比前些年在全國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張的房企不同，建業(yè)地產(chǎn)更注重深耕河南本地市場(chǎng)。

但建業(yè)地產(chǎn)依然走的是高杠桿路線，且去杠桿、降負(fù)債的速度遠(yuǎn)沒有跟上大形勢(shì)。

圖片來(lái)源|東方財(cái)富(300059)網(wǎng)（特此感謝?。?/p>

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016—2021年，建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為：84.21%、86.45%、89.93%、91.25%、91.10%和91.26%。

尤其是2021年，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債同比減少11%、凈借貸額同比減少3成左右；但凈借貸額121億元，同比暴增511.7%；凈借貸比例也大幅增加至94.9%，比2020年增加了81.3個(gè)百分點(diǎn)。

2022年半年報(bào)，情況似乎更糟糕了：

財(cái)報(bào)披露，截至今年6月底，建業(yè)地產(chǎn)的總現(xiàn)金65.08億元，比去年同期減少了33.9%；

總借貸257.90億元，反倒增加了17.5%；

凈借貸192.82億元，同比大增59.5%；

剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.9%，同比增加了6.5個(gè)百分點(diǎn)；

凈借貸比例315.6%，同比增長(zhǎng)220.7%

現(xiàn)金短債比由去年同期的1.46倍下滑至0.59倍，短債壓力明顯。

圖片來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝?。?/p>

近期，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)建業(yè)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)為“C”，原因是一筆明年11月7日到期的美債，本月未能按期支付利息。

建業(yè)地產(chǎn)還有30天的付息寬限期，期間如能付息則能避免造成違約。

02

冷淡的大行情下，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)腰斬。

建業(yè)集團(tuán)成立于1992年，其創(chuàng)始人胡葆森出身于革命家庭，是一位頗有情懷的企業(yè)家。

目前，其業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、智造、物業(yè)、科技、文旅、商業(yè)、酒店、農(nóng)業(yè)、君鄰會(huì)、足球、金融等。旗下有4家上市公司，建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、中原建業(yè)和今年5月上市的建業(yè)新生活。

不過(guò)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是其基本盤，但近年來(lái)其戰(zhàn)略上的變化較大。

以品牌價(jià)值為例，2019年強(qiáng)調(diào)“提升公司品牌溢價(jià)”。2020年，在其代建業(yè)務(wù)中，提出“進(jìn)行品牌輸出”。

到2021年，則是“通過(guò)品牌管理輸出保持規(guī)模和尋求新利潤(rùn)點(diǎn)”。

或許是房企“貼牌”被媒體報(bào)道后，并不受消費(fèi)者喜愛，也或許是所謂的品牌管理輸出并不成功，2022半年報(bào)中，建業(yè)地產(chǎn)更務(wù)實(shí)了，直言“保交付就是保品牌”。

半年報(bào)中，建業(yè)地產(chǎn)不僅沒有找到明顯的新利潤(rùn)點(diǎn)，反倒是錄得成立30年來(lái)的首次虧損！

圖片來(lái)源|建業(yè)地產(chǎn)2022半年報(bào)截圖

今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約56.05億元；收益同比減少6成多；毛利更是減少了8成多；毛利率降至7.6%。

受疫情反復(fù)、樓市周期輪換等多因素影響，大行情表現(xiàn)冷淡。

尤其是鄭州，今年還曾一度因?yàn)闋€尾樓上熱搜。今年7月，鄭州推出“百億房地產(chǎn)紓困基金”，建業(yè)地產(chǎn)的某項(xiàng)目就拔得頭籌，獲得支持。

但從披露的9月、10月未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)依然還在腰斬。

9月，其合同銷售額為14.7億元，同比減少72.7%；每平方米均價(jià)6,524元，同比減少11.4%。10月，合同銷售進(jìn)一步下滑至13.35億元；每平米均價(jià)降至6,310元。

今年1-10月，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售總額206.98億元，同比減少56%；合同銷售建筑面積2,941,835平方米，同比減少53.4%；每平米均價(jià)7,036元，同比減少5.6%。

03

逆勢(shì)“抄底”跳坑，建業(yè)地產(chǎn)的出路在哪里？

2020年，建業(yè)地產(chǎn)還在“抄底”其他房企的項(xiàng)目、股份。同年，通過(guò)招拍掛和權(quán)益合作獲取土地約303萬(wàn)平方米，新增儲(chǔ)備建筑面積約918萬(wàn)平方米。

但到了2021年9月，建業(yè)地產(chǎn)卻在跟當(dāng)?shù)卣笾?，媒體報(bào)道是因協(xié)調(diào)償還50億元欠款，后時(shí)任總裁王俊證實(shí)了此事。

建業(yè)地產(chǎn)也開啟了花式求生：出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，引入國(guó)資股東，更換首席執(zhí)行官、架構(gòu)調(diào)整，與河南文旅投資集團(tuán)、河南鐵建投集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等達(dá)成戰(zhàn)略合作或股權(quán)合作，以及如今的裁員“瘦身”等。

有人說(shuō)建業(yè)地產(chǎn)如今的困境是因?yàn)楣淌睾幽鲜袌?chǎng)造成的，其實(shí)未必。如果搞全國(guó)擴(kuò)張，加杠桿更猛，稍微把握不好，或許出問(wèn)題更早，恒大、融創(chuàng)、泰禾等都是前車之鑒。

當(dāng)行業(yè)已過(guò)了黃金生長(zhǎng)期，走向穩(wěn)定趨于平緩的發(fā)展階段是必然。

今年，建業(yè)地產(chǎn)的掌舵人胡葆森也將問(wèn)題擺在了臺(tái)面上，直言未來(lái)集團(tuán)要“做少、做小、做好”。

今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛和股權(quán)合作獲取土地約26.6萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備88.6萬(wàn)平方米，相比前兩年已大幅收縮。

但畢竟截至今年6月底，其還有1396.7億元的總負(fù)債和192.8億元的凈借貸，要平穩(wěn)穿越周期并非易事......

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