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1993年，廈門(mén)市政府開(kāi)始把一部分非經(jīng)營(yíng)性的公共設(shè)施，外包給專(zhuān)業(yè)的建筑團(tuán)隊(duì)，意在讓“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”，那是代建行業(yè)萌芽的開(kāi)始。

代建同屬大地產(chǎn)行業(yè)，但跟突飛猛進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，發(fā)展顯得異常緩慢，代建的頭部公司綠城管理直到2010年才成立。在地產(chǎn)黃金時(shí)代，代建賽道稍顯落寞，愿意做“臟活”、“累活”的服務(wù)公司并不多。

直到2022年，代建從行業(yè)“小透明”，一躍成為“香餑餑”，成為房企尋求增量的藍(lán)海賽道。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，已有超過(guò)60家房企布局代建業(yè)務(wù)。

如今，一年時(shí)間過(guò)去，新入局的玩家持續(xù)增加，行業(yè)迎來(lái)前所未有的機(jī)會(huì)，新老玩家誰(shuí)能突出重圍？

千億代建藍(lán)海待掘金

經(jīng)歷過(guò)2022年的房地產(chǎn)深度調(diào)整，尋找第二增長(zhǎng)曲線，是每一家房企必須面對(duì)的命題。

眾所周知的“第二增長(zhǎng)曲線”商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等，前兩者非常考驗(yàn)資金和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，且頭部格局基本確定，而物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，護(hù)城河已經(jīng)形成，行業(yè)龍頭優(yōu)勢(shì)明顯，唯有代建發(fā)展時(shí)間短，入局相對(duì)比較容易，行業(yè)格局并未穩(wěn)定，尚有爭(zhēng)先的機(jī)會(huì)。

行業(yè)形勢(shì)之外，政策端和市場(chǎng)端傳來(lái)的消息，讓代建業(yè)務(wù)變得更加有想象力。

目前，保障性租賃住房和城市更新被提到重點(diǎn)議程，北京、江蘇、浙江、廣東等省市陸續(xù)出臺(tái)政策，計(jì)劃提升保障性住房籌建規(guī)模，相關(guān)項(xiàng)目均會(huì)投放到市場(chǎng)，尋求專(zhuān)業(yè)的代建公司幫助政府代建。

按照規(guī)劃，“十四五”期間(2021年~2025年)，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，按照每套面積60平方米計(jì)算，建安工程投入將超過(guò)1.3萬(wàn)億元，這將直接擴(kuò)大代建行業(yè)的市場(chǎng)蛋糕。

城市更新方面，“十四五”提出力爭(zhēng)基本完成 2000 年底前完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及老舊小區(qū)21.9萬(wàn)個(gè)，總建筑面積超過(guò)40億平方米，該項(xiàng)業(yè)務(wù)也將為代建行業(yè)帶來(lái)上千億元的市場(chǎng)空間。

事實(shí)上，綠城管理已經(jīng)開(kāi)始享受到政府代建規(guī)模提升帶來(lái)的紅利，公司2022年政府代建收入達(dá)到7.8億元，同比增長(zhǎng)36.6%，占整體收入的29.4%。

圖說(shuō)：綠城管理代建的杭州寧圍街道老舊小區(qū)改造項(xiàng)目（來(lái)源：綠城管理官網(wǎng)）

政府代建市場(chǎng)快速擴(kuò)張之外，商業(yè)代建需求也在2023年集中爆發(fā)。

2021年下半年以來(lái)，土拍市場(chǎng)逐漸變冷，央國(guó)企和地方城投公司成為土拍主力，地方城投公司更是以一己之力降低了土地流拍率。據(jù)海通證券(600837)統(tǒng)計(jì)，2021年和2022年，地方城投平臺(tái)公司拿地金額分別為12626 億、10539 億元，其中廣西、重慶、福建、湖南、四川等省市的城投公司拿地比例超過(guò)25%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，有地方城投公司71個(gè)，是2021年同期的3倍多。地方城投平臺(tái)在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)上有所欠缺，拿地之后開(kāi)發(fā)速度較慢，入市率較低。中指研究院數(shù)據(jù)指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機(jī)遇。

此外，“保交樓”、“保交付”的政策指導(dǎo)下，更多AMC機(jī)構(gòu)介入到出險(xiǎn)房企的破產(chǎn)重組之中。據(jù)中金研究報(bào)告顯示，2021年權(quán)益銷(xiāo)售金額排名前50的房企中，已有公開(kāi)債違約企業(yè)和本市場(chǎng)高度擔(dān)憂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)分別占到37%和7%。

AMC機(jī)構(gòu)介入“紓困項(xiàng)目”或出險(xiǎn)房企之后，因本身不具備開(kāi)發(fā)能力，中金認(rèn)為，“隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，可以為代建業(yè)務(wù)帶來(lái)階段性額外需求?！?/P>

三大需求匯聚起來(lái)，讓代建行業(yè)成為又一個(gè)千億級(jí)藍(lán)海，據(jù)中信證券(600030)預(yù)計(jì)，中國(guó)代建市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)維持在千億元以上。

60家房企涌入代建賽道

市場(chǎng)蛋糕肉眼可見(jiàn)的擴(kuò)大，自然吸引眾多房企參與。

于房企而言，進(jìn)軍代建自帶天然優(yōu)勢(shì)，代建涉及項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、品牌管理、交付管理等環(huán)節(jié)，是每一個(gè)房企安身立命的本領(lǐng)，入局代建服務(wù)，只需要將這些能力平移到客戶(hù)項(xiàng)目之中，便可以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收。

而且，代建作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式之一，擁有資金需求少、低負(fù)債、高利潤(rùn)率等特點(diǎn)，房企入局代建服務(wù)，不僅可以為公司尋找新的增量，也成為房企探索新發(fā)展模式的重要抓手。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除去綠城管理、中原建業(yè)等早期參與者，萬(wàn)科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩(shī)、當(dāng)代置業(yè)、天房集團(tuán)、上坤集團(tuán)等大大小小的60家房企都在布局代建行業(yè)。

旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示，“代建行業(yè)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，在2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí)，每年都有20%以上的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng)，到了2025年，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有2億平方米的代建面積?！?/P>

代建市場(chǎng)擴(kuò)大，大家都希望分一杯羹，更重要的是，代建還是一門(mén)很賺錢(qián)的生意。

綠城管理2022年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%，毛利13.89億元，同比增長(zhǎng)33.4%，在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷的情況下，對(duì)比尤為強(qiáng)烈。在盈利能力方面，綠城管理凈利率為27.7%，中原建業(yè)則高達(dá)50.1%，如此之高的凈利率可以跟不少互聯(lián)網(wǎng)公司相媲美，更是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的4-5倍。

總體來(lái)講，代建市場(chǎng)規(guī)模大，凈利率又高，是個(gè)非?！胺拭馈钡臉I(yè)務(wù)，但想要從中分一杯羹并沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。

綠城管理CEO李軍就曾忠告：房企的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力不代表代建能力。

“做代建就如同開(kāi)了個(gè)餐館，一個(gè)好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求?！?/P>

圖說(shuō)：不同代建模式訴求不同（來(lái)源：平安證券）

房企做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，做慣了甲方，習(xí)慣把握主動(dòng)權(quán)，甲方思維長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，但做代建就必須迅速轉(zhuǎn)換角色，在服務(wù)上具備乙方思維、乙方意識(shí)。

可以說(shuō)，代建公司的競(jìng)爭(zhēng)，不僅僅是開(kāi)發(fā)能力的比拼，更是品牌、服務(wù)、資源、能力的綜合比拼。

不同客戶(hù)訴求點(diǎn)的不同，代建公司很難像地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那樣“一招鮮吃遍天”，如果服務(wù)意識(shí)不到位，不能洞察客戶(hù)的核心訴求，或者在設(shè)計(jì)、管理等問(wèn)題陷入與客戶(hù)的拉鋸戰(zhàn)，讓項(xiàng)目難以推進(jìn)，也容易導(dǎo)致口碑下滑，后續(xù)獲取項(xiàng)目難度加大。

因此，高調(diào)宣布入局代建領(lǐng)域的公司不少，但隨著時(shí)間的推移，公布成績(jī)公司鳳毛麟角，這也側(cè)面印證了代建的“隱形門(mén)檻”并不低。

誰(shuí)能突出重圍？

入局者眾多，但頭部代建公司依舊保有優(yōu)勢(shì)。

中原建業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度新簽10個(gè)合約項(xiàng)目，新增合約建筑面積為115.5萬(wàn)平方米。綠城管理在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，公司在國(guó)企及城投類(lèi)客戶(hù)的拓展上速度加快，2022年該類(lèi)客戶(hù)代建規(guī)模達(dá)到為1870萬(wàn)方。

值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，龍湖旗下的智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造公布的數(shù)據(jù)顯示，從2022年8月品牌發(fā)布至今，已經(jīng)獲取超40個(gè)建管項(xiàng)目，其中2023年一季度獲取建管項(xiàng)目達(dá)到10余個(gè)，項(xiàng)目獲取速度躋身行業(yè)前列，比中原建業(yè)還多。

在新入局的公司中，龍湖龍智造的表現(xiàn)尤為亮眼。

據(jù)龍湖龍智造透露，公司獲取的建管項(xiàng)目已遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟(jì)南等核心一、二線城市，客戶(hù)涵蓋大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)等央國(guó)企、地方平臺(tái)公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校等，客戶(hù)和項(xiàng)目形態(tài)更加多元。

回頭來(lái)看，龍湖龍智造能夠迅速在代建行業(yè)取得成績(jī)，跟龍湖在入局前的厚積薄發(fā)不無(wú)關(guān)系。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平曾透露，“這個(gè)業(yè)務(wù)，是圍繞龍湖多年沉淀以及超過(guò)百億元數(shù)字化投入而生的，有別于傳統(tǒng)純粹做代建代銷(xiāo)服務(wù)的企業(yè)，龍湖龍智造將提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)?！?/P>

在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平提到，龍湖龍智造是集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊的重要組成部分，是服務(wù)收入的重要增長(zhǎng)極。

龍湖龍智造不是簡(jiǎn)單的入局，而是擁有一套完整的戰(zhàn)略打法，且做過(guò)深度市場(chǎng)調(diào)研才推出的輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。品牌發(fā)布之后，龍湖龍智造隨即推出六大業(yè)務(wù)飛輪：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰(zhàn)略生態(tài)，為客戶(hù)提供定位策劃、開(kāi)發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊。

龍湖龍智造業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，客戶(hù)對(duì)高品質(zhì)、一站式的綜合性代建服務(wù)有不錯(cuò)的認(rèn)可度，基于龍湖多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累和科技投入，以及在商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理等多業(yè)態(tài)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，助力龍湖龍智造更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲取。

2022年9月，龍湖龍智造與大家投控達(dá)成合作，攜手在蘇州打造蘇州雙子金融廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃打造集濱河寫(xiě)字樓群、奢華酒店、云端住宅、行政公寓及濱水商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)于一體，龍湖龍智造的多業(yè)態(tài)營(yíng)造能力正好可以在該項(xiàng)目得到應(yīng)用，因此雙方合作一拍即合。

圖說(shuō)：蘇州雙子金融廣場(chǎng)效果圖

合作過(guò)程中，龍湖龍智造多個(gè)飛輪合力參與，為蘇州雙子金融廣場(chǎng)項(xiàng)目提供高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，項(xiàng)目總貨值提升約20%，得到大家投控的高度評(píng)價(jià)。所以，大家投控計(jì)劃在溫州打造濱江商務(wù)區(qū)金融廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，再次選擇把項(xiàng)目交給龍湖龍智造。

據(jù)悉，龍湖龍智造為中鐵城投集團(tuán)打造的成都中鐵卓著項(xiàng)目， 從項(xiàng)目簽約到12月20日的項(xiàng)目售樓部開(kāi)放，不到3個(gè)月的時(shí)間里，方案過(guò)會(huì)、過(guò)規(guī)、取得項(xiàng)目規(guī)劃許可、取得施工許可、完成售樓部及示范區(qū)開(kāi)放等所有節(jié)點(diǎn)均按約定如期兌現(xiàn)。

項(xiàng)目示范區(qū)順利亮相后，中鐵城投集團(tuán)還特地為龍湖龍智造寫(xiě)了一封感謝信，信里提到龍湖龍智造在預(yù)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上悉數(shù)高品質(zhì)兌付，還幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)超預(yù)期的成本結(jié)余，服務(wù)過(guò)程中“高品質(zhì)”、“優(yōu)成本”、“短周期”的價(jià)值得到中鐵城投集團(tuán)高度評(píng)價(jià)。

通過(guò)專(zhuān)業(yè)的實(shí)力和高品質(zhì)的服務(wù)贏得客戶(hù)信賴(lài)，這是代建公司做大做強(qiáng)的基石，也是擴(kuò)大行業(yè)影響力的法寶。

代建行業(yè)的原點(diǎn)是“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”，龍湖龍智造用探索和成績(jī)，為新入局的玩家們提供了一個(gè)突圍的范本。