一系列政策舉措會(huì)帶來(lái)哪些影響？市場(chǎng)反饋如何？房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么變化？近日，多位業(yè)內(nèi)專家、機(jī)構(gòu)人士和企業(yè)代表接受新華網(wǎng)采訪，圍繞這些話題進(jìn)行分析和解讀。

  降低購(gòu)房門檻和成本 促進(jìn)住房需求釋放

  今年以來(lái)，各地因城施策，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策。4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

  近期，多部門從供需兩端綜合施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國(guó)人民銀行還宣布，取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，目前，除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市個(gè)人住房貸款首付比例均已選擇執(zhí)行20%、30%；截至4月末全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限；5年以上首套房公積金貸款利率下調(diào)為2.85%。

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，一系列政策“組合拳”的出臺(tái)，可以有效起到穩(wěn)定預(yù)期、改善供求的作用。他分析說(shuō)，取消首套和二套房貸利率下限可以有效降低購(gòu)房成本，可促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

  “下調(diào)首付比例、放開(kāi)首套和二套房貸利率政策下限、下調(diào)公積金貸款利率，對(duì)應(yīng)的是購(gòu)房者購(gòu)房成本的下降，以及潛在購(gòu)房人群的顯著擴(kuò)大，這無(wú)疑是擴(kuò)大市場(chǎng)購(gòu)買力的重要舉措。”新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚認(rèn)為，此次政策“組合拳”一方面能夠有助于去庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展；另一方面降低了購(gòu)房成本，有望進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房需求。相信在新政策的助力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)建立起新的平衡，加速向新發(fā)展模式邁進(jìn)。

  推動(dòng)消化存量商品房 改善市場(chǎng)供求關(guān)系

  在推動(dòng)消化存量房產(chǎn)方面，多部門將出臺(tái)相關(guān)配套政策。其中，人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展4次。激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

  “設(shè)立保障性住房貸款等，支持地方政府收購(gòu)存量住房用于保障性住房?？梢栽谕晟票Ｕ闲宰》矿w系的同時(shí)進(jìn)一步消化住房庫(kù)存，改善住房供求。在一定程度解決地方政府消化庫(kù)存住房的資金來(lái)源問(wèn)題。”鄒琳華說(shuō)。

  ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然稱，3000億元保障性住房再貸款將直接提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性，促進(jìn)庫(kù)存房屋的快速流轉(zhuǎn)。對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，起到了穩(wěn)定器的作用。值得注意的是，貸款為低息且可以連續(xù)展期4年，基本可以確保再貸款項(xiàng)目能夠有效推動(dòng)保障性住房的入市和流轉(zhuǎn)，從而保證了保障性住房市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

  據(jù)了解，2023年人民銀行設(shè)立了租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。一年多來(lái)，試點(diǎn)在8個(gè)城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營(yíng)模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統(tǒng)籌考慮政策銜接，人民銀行將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。

  中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

  “這一措施對(duì)于保證租賃住房市場(chǎng)的有效供給產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性作用，在解決剩余存量房再利用問(wèn)題的同時(shí)，拓寬了租賃住房籌集的新渠道。”趙然認(rèn)為，從試點(diǎn)城市效果看，該措施在提供高品質(zhì)租賃住房的同時(shí)，有效平抑了市場(chǎng)租金水平。接下來(lái)，這一模式在全國(guó)范圍全面推廣，將增強(qiáng)政策的普遍適用性和實(shí)際效果。

  市場(chǎng)活躍度逐漸提升 大力提振市場(chǎng)信心

  4月底以來(lái)，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地圍繞優(yōu)化限購(gòu)政策、鼓勵(lì)以舊換新等，接連釋放政策利好，促進(jìn)潛在購(gòu)房需求釋放。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、成都、杭州等重點(diǎn)城市政策落地后，新房、二手房看房量提升，二手成交規(guī)模保持在高位。“517”樓市新政后，周末兩日核心城市看房和訪盤數(shù)量提升明顯。

  另?yè)?jù)保利發(fā)展監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本周保利發(fā)展全國(guó)項(xiàng)目總來(lái)訪環(huán)比增38%。其中，以南京、杭州、深圳為代表的城市，客量及成交均有一定上漲。其中以南京最為典型，上周來(lái)訪2423組，環(huán)比增74%，認(rèn)購(gòu)118套，環(huán)比增66%。其中周末日均來(lái)訪834組，環(huán)比增長(zhǎng)50%。

  從北京市場(chǎng)反饋來(lái)看，五環(huán)外多個(gè)新房售樓處客戶到訪量明顯增多，市場(chǎng)活躍度逐步提升。位于西北五環(huán)外的某在售項(xiàng)目，由一家大型央企開(kāi)發(fā)，今年3月入市以來(lái)備受市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷人員透露，盡管新一輪樓市政策調(diào)整還有待細(xì)則落地，但對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房決策已經(jīng)產(chǎn)生積極影響。樓市新政出臺(tái)后首個(gè)周末，客戶到訪量明顯增加，單日就成交十多套，其中很多客戶都是初次到訪。

北京某在售樓盤營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)，正在接待訪客

  同樣位于五環(huán)外的一家頭部民營(yíng)房企在京項(xiàng)目，雖然還未正式開(kāi)盤，但目前開(kāi)放了三處城市展廳。“項(xiàng)目開(kāi)放首日接待客戶超300組，近七成客戶對(duì)項(xiàng)目表示明確意向，期待售樓處及樣板間正式開(kāi)放。”項(xiàng)目營(yíng)銷人員表示。

  除了新房市場(chǎng)，北京二手房市場(chǎng)需求平穩(wěn)釋放，整體穩(wěn)中求進(jìn)。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月的前半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為5096套，同比增長(zhǎng)了11.34%。

  專家認(rèn)為，從整體上看，新政在支持合理住房需求，促進(jìn)交易等方面將產(chǎn)生積極影響。不過(guò)同時(shí)要看到，新政之后還有一個(gè)消化過(guò)程，配套細(xì)則出臺(tái)也需要一個(gè)過(guò)程。二手房交易周期較長(zhǎng)，從數(shù)據(jù)上并不會(huì)立竿見(jiàn)影地顯現(xiàn)。隨著政策逐步落地，預(yù)計(jì)5月北京二手房市場(chǎng)將維持一定活躍度。

  對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新一輪樓市政策調(diào)整既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，促使開(kāi)發(fā)商建造更好的房子，提供更好的服務(wù)，滿足消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

  黃少媚認(rèn)為，這種新期待，顯示了人們對(duì)住房本身的品質(zhì)、服務(wù)需求的升級(jí)。從企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)堅(jiān)持用精品意識(shí)打造高品質(zhì)項(xiàng)目。

  “產(chǎn)品與服務(wù)是品牌的基石。”保利發(fā)展控股總經(jīng)理、黨委副書記周東利認(rèn)為，企業(yè)要堅(jiān)持對(duì)品質(zhì)、服務(wù)和產(chǎn)品的追求。