今日最新！小型精品酒店是下一個投資紅利嗎？
*本文作者周海斌 系GOOHUG觀禾品牌主理人
【資料圖】
對于投資者而言，最近的一波紅利是中端酒店的崛起，這也是繼快捷酒店擴(kuò)張之后酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變與提升。推波助瀾的不乏國內(nèi)三大酒店集團(tuán)的江湖逐鹿，如華住集團(tuán)旗下的全季酒店，錦江國際集團(tuán)旗下的麗楓、希岸、喆啡酒店，首旅如家酒店集團(tuán)旗下的如家商旅酒店等?？吹綑C(jī)遇的酒店人也紛紛參與到這場“混戰(zhàn)中”，其中就有號稱“中國新住宿經(jīng)濟(jì)第一股”的亞朵酒店，于2022年11月11日成功在納斯達(dá)克上市。目前中端酒店的競爭已經(jīng)白熱化，紅利殆盡。未來酒店投資的方向呈梭子形向兩端延伸，一方面，下沉市場（三、四線）城市的消費(fèi)升級，將賓館改造成中低端品牌酒店；另一方面，高端及精品市場，放棄“大而全”擁抱“小而美”。
基于這樣的邏輯，筆者跟讀者聊聊小型精品酒店。每次提到小型精品酒店，腦海中閃現(xiàn)的永遠(yuǎn)都是安縵、虹夕諾雅等高不可攀的國際酒店品牌，具備代表性，但不具備復(fù)制性。就安縵而言，1988年至今，全球僅開業(yè)35家，每一家的投資都是10億元起，更是有地產(chǎn)及地產(chǎn)基金做相應(yīng)后期回款和前期投入。對于大眾投資人而言，高不可攀望而卻步。那什么樣的小型精品酒店在未來的市場里具備競爭力，甚至有機(jī)會獨(dú)立上市呢？個人認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：
基于強(qiáng)需求關(guān)系做小型精品酒店
酒店的發(fā)展，一定是靠規(guī)模效應(yīng)做支撐。中端酒店市場競爭兩步走：第一步標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品輸出，即無論到哪里住這個品牌酒店，從設(shè)計裝修到服務(wù)流程都一樣；第二步進(jìn)行微創(chuàng)新，從一店一設(shè)計到個性化服務(wù)。小型精品酒店的路徑要截然相反，依據(jù)個性化的需求做到單店設(shè)計。以北、上、廣、深一線城市為例，醫(yī)療資源集中，《2019年國家醫(yī)療服務(wù)與質(zhì)量安全報告》數(shù)據(jù)顯示，上海三級醫(yī)院收治的住院患者中，38.51%為非上海常住居民；北京三級醫(yī)院收治的住院患者中，37.10%為非北京常住居民。圍繞醫(yī)院周邊的酒店，依然是傳統(tǒng)的酒店配套，并沒有對目標(biāo)客戶需求做深層次的挖掘。醫(yī)院的考核指標(biāo)有病房周轉(zhuǎn)率，一般在85%--93%左右，因此有些術(shù)后患者不得已必須出院，但身體又可能隨時出現(xiàn)問題而需要住在醫(yī)院周邊。基于這樣的需求，可以考慮在醫(yī)院周邊做一家高端康復(fù)酒店。依此類推，車站機(jī)場的旅客市場等，都是基于強(qiáng)需求關(guān)系可以開拓的市場。一個產(chǎn)品深耕某個行業(yè)，行業(yè)本身有共性，為這個區(qū)塊做重度服務(wù)，進(jìn)而在全國選擇類似的區(qū)塊復(fù)制。
基于退出方式做小型精品酒店
若小型精品酒店是未來的爆發(fā)市場這個假設(shè)成立，那么作為投資人首先應(yīng)該考慮如何在資本市場安全且高回報地退出。投資人要認(rèn)識到：重要區(qū)域性龍頭的價值遠(yuǎn)高于散點(diǎn)布局的開店，不僅能降低管理成本、及時應(yīng)對風(fēng)險，而且有利于做高估值。比如某小型酒店品牌在上海有10家以上的酒店，且每一家均為自營模式，一年營收保守1億元。任何一個酒店集團(tuán)或者上市公司，想要進(jìn)軍上海小型精品酒店市場，收購該品牌是劃算的一筆生意，既減少了開店風(fēng)險，又節(jié)約了開店時間，且收購之后直接并表納入營收，何樂而不為？即使不整體出售，也可以出售部分股權(quán)，以達(dá)到套現(xiàn)的目的。
基于客源地域?qū)傩宰鲂⌒途肪频?/strong>
中國市場之大，以至于南北方商業(yè)邏輯存在很大差異。南方酒店一年四季可經(jīng)營，經(jīng)營周期長，北方酒店淡旺季明顯，尤其是小型精品度假酒店，淡季大部分酒店停業(yè)，小部分以湯泉、冰雪等特色體驗迎來旺季。度假酒店是強(qiáng)“流量”生意，如果沒有營銷推廣，流量拉不回來，入住率直線下降；且度假酒店是周末及節(jié)假日生意，周中房價低且入住率低。從客源角度而言，郊區(qū)度假酒店與城市酒店存在重合?；谏鲜銮闆r，城市與郊區(qū)可以形成互補(bǔ)。一方面，城市酒店可以為郊區(qū)度假酒店做營銷鋪墊和引流，如入住兩晚城市酒店送一晚周中度假酒店客房。整體上拉升了兩個區(qū)域的平均入住率，提升收益。另一方面，度假酒店在停業(yè)期，員工可以在城市酒店工作，既做到交叉培訓(xùn)保證對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，又有效補(bǔ)充因過年等因素出現(xiàn)的用人荒，還降低了用工成本。
基于獲取物業(yè)優(yōu)勢做小型精品酒店
小型精品酒店客房一般在50間以下，這是在中端酒店里被“嫌棄”的房間數(shù)量。從投入產(chǎn)出比核算，中端酒店不考慮低于80間客房的物業(yè)。因此市面上閑置了大量的小型物業(yè)，如售樓處、私人會所、文保單位建筑、小型商業(yè)綜合體等。這樣的物業(yè)往往價格低價值高。在同等投入的條件下，如果售價能翻一倍，也等同于100間房的酒店。
隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，住宿產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，小型精品酒店將是未來酒店行業(yè)的產(chǎn)品代表。
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