雙十一地產(chǎn)不打折！

11月11日，地產(chǎn)股普漲，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊漲幅高達(dá)5.92%，物管股特發(fā)服務(wù)漲20%，新華聯(lián)、中南建設(shè)、招商積余、招商蛇口、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等多股漲停。

在債券市場(chǎng)上，地產(chǎn)債強(qiáng)勢(shì)反彈上演臨停潮。“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”漲超33%，“19禹洲02”漲超31%，“20世茂G1”漲超30%。另外還有多只債券漲幅超過(guò)20%。

此外，受地產(chǎn)帶動(dòng)，商品市場(chǎng)今天也突然大爆發(fā)。國(guó)內(nèi)商品期貨收盤，多數(shù)品種上漲，熱卷主力合約漲停，純堿漲超8%，螺紋漲超7%，焦炭、焦煤等漲超6%，玻璃、硅鐵等漲逾5%，錳硅、鄭煤等漲超3%。

(黑色金屬主力合約行情圖；；來(lái)源：東方財(cái)富期貨PC端)

消息面上，昨日，有媒體報(bào)道稱，沈陽(yáng)召集部分房企開(kāi)會(huì)，線下通知將放松限購(gòu)限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。不過(guò)，需要注意的是，截至發(fā)稿時(shí)，該消息尚未得到官方正式確認(rèn)。

政策逐步確認(rèn)寬松

地產(chǎn)股大漲背后有多個(gè)因素推動(dòng)。

消息面上，昨日，有媒體報(bào)道稱，沈陽(yáng)召集部分房企開(kāi)會(huì)，線下通知將放松限購(gòu)限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。不過(guò)，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，沈陽(yáng)市房管局工作人員稱對(duì)此并不清楚，暫未收到通知，具體信息以該局網(wǎng)站信息為準(zhǔn)。沈陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員同樣表示，該單位未收到取消限購(gòu)?fù)ㄖ缬行碌男畔?huì)對(duì)外進(jìn)行公布。房管局相關(guān)人士稱，截至目前，取消限購(gòu)這一政策并未得到執(zhí)行。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)券商中國(guó)記者表示，此次傳言的沈陽(yáng)政策，市場(chǎng)反應(yīng)比較大，至少說(shuō)明了市場(chǎng)近期的心態(tài)對(duì)于政策放松的渴求增大。實(shí)際上近期從各地的調(diào)研情況看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快降溫和房企金融風(fēng)險(xiǎn)等需要給予清醒的認(rèn)識(shí)，類似風(fēng)險(xiǎn)亟需解除。另外，一些地方在限購(gòu)和限售等方面也有一些嘗試。當(dāng)然需要注意的是，放松也是為了激活合理的住房交易需求，各地依然要嚴(yán)打炒房行為，對(duì)于各類違法違規(guī)資金也要給予堵住，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

而在更為被市場(chǎng)關(guān)注的政策面上來(lái)看，地產(chǎn)的利好消息也是不斷出現(xiàn)。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月9日舉行了房企代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司表示，近期有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

有債券從業(yè)人士表示，上述座談會(huì)的召開(kāi)，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會(huì)有所松動(dòng)，近期將會(huì)有房企在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債融資，同時(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)通過(guò)債券投資等方式重新為房企提供支援，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。

果然，11月11日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司于上清所發(fā)布2021年度第四期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)。本期中期票據(jù)發(fā)行金額20億元用于償還銀行貸款，債務(wù)融資工具期限5年，發(fā)行日為11月15日至11月16日。由中國(guó)銀行股份有限公司、招商銀行股份有限公司擔(dān)任主承銷商及聯(lián)系主承銷商，中國(guó)銀行股份有限公司為簿記管理人。

此外，央行日前還公布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

值得關(guān)注的是，這也是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，把個(gè)人住房貸款余額、環(huán)比多增單列公布，是在提醒大家，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用情況正有所改善。

結(jié)合居民中長(zhǎng)期貸款同比多增126億元，分析人士認(rèn)為，該指標(biāo)多增表明居民購(gòu)房意愿已經(jīng)出現(xiàn)邊際提升，近期按揭貸款政策有所調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

申萬(wàn)宏源首席宏觀分析師秦泰就指出，居民中長(zhǎng)貸10月新增達(dá)4221億，較2019年同期多增逾600億，并且是6個(gè)月以來(lái)首次同比多增，顯示三季度居民購(gòu)房貸款需求受到額度控制的局面已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)，央行9月下旬以來(lái)持續(xù)強(qiáng)調(diào)的保障住房消費(fèi)者的合理權(quán)益正在得到較好的貫徹。

而企業(yè)中長(zhǎng)貸新增2190億，僅與2019年同期持平，明顯低于預(yù)期，這一點(diǎn)凸顯出當(dāng)前商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資鏈風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)重視，央行呼吁“三線四檔”執(zhí)行力度不可過(guò)于嚴(yán)苛，在信貸操作層面仍不能有效緩解商業(yè)銀行的擔(dān)憂，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金周轉(zhuǎn)的改善仍需時(shí)日，10月地產(chǎn)融資兩大堵點(diǎn)改善其一，黎明曙光已現(xiàn)，全局改善仍待時(shí)日。

不過(guò)，不少市場(chǎng)人士都強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下的情形仍然是邊際改善。中誠(chéng)鵬元的劉詩(shī)綺對(duì)券商中國(guó)表示，房企短期債務(wù)到期壓力有所緩解，但融資政策收緊及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好降低或?qū)⒓铀俨糠帧安染€”企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。截至2021年6月末，樣本房企現(xiàn)金短期債務(wù)比均值已達(dá)到“紅線標(biāo)準(zhǔn)”，較2019年末有所改善。但2021年以來(lái)在嚴(yán)監(jiān)管下，再融資難度有所上升，疊加房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻頻暴露導(dǎo)致各類融資渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，未來(lái)“踩線”企業(yè)和中小型房企將面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)市場(chǎng)底或已經(jīng)到來(lái)，多板塊或受益

在受到強(qiáng)行政政策影響的一些行業(yè)里面，股價(jià)往往受到政策、市場(chǎng)情緒、基本面等多個(gè)因素影響，有些時(shí)候這些因素會(huì)形成共振，導(dǎo)致上市公司股價(jià)大幅偏離基本面。

從股價(jià)走勢(shì)上來(lái)看，地產(chǎn)股估值此前被極限壓制，保利發(fā)展、萬(wàn)科等市盈率一度被壓制到5倍以下。比如，保利發(fā)展年內(nèi)股價(jià)低點(diǎn)在9.17元，即便今日已經(jīng)反彈至14.85元每股，其對(duì)市盈率也才5.8倍，市凈率1.08倍。

隨著政策邊際寬松、估計(jì)近日持續(xù)反彈，地產(chǎn)板塊最悲觀的時(shí)間或許已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)底可能就在眼前。

如果地產(chǎn)股能有所恢復(fù)，多個(gè)板塊或許都會(huì)迎來(lái)改善。

以金融行業(yè)為例，保險(xiǎn)龍頭中國(guó)平安今年以來(lái)股價(jià)持續(xù)下行，市場(chǎng)悲觀的核心邏輯之一就是公司和地產(chǎn)行業(yè)綁定太深，不僅在股權(quán)上市多家上市地產(chǎn)公司的重要股東，在債券投資上也在地產(chǎn)行業(yè)擁有大量頭寸。此前華夏幸福流動(dòng)性緊張，中國(guó)平安不得不對(duì)其在華夏幸福的投資進(jìn)行大額計(jì)提，嚴(yán)重拖累了公司業(yè)績(jī)。

銀行股同樣也被地產(chǎn)行業(yè)拖累，此前受到部分地產(chǎn)公司違約以及債務(wù)展期等影響，投資者對(duì)地產(chǎn)信貸整體悲觀，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比較高的銀行跌幅較大。悲觀預(yù)期修正之后，銀行股將企穩(wěn)反彈。

更直接受益的是房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)，包括建材、五金以及家電等。在地產(chǎn)股大漲的帶動(dòng)下，今天這幾個(gè)板塊都有比較好的表現(xiàn)。中信家電行業(yè)指數(shù)全天大漲超過(guò)3%，火星人、老板電器、海爾智家等漲幅都超過(guò)5%，今年股價(jià)疲軟的格力電器也上漲接近4%。

東北證券指出，作為地產(chǎn)后周期板塊，家電需求一般滯后地產(chǎn)3-4個(gè)季度，目前需求仍比較旺盛。此外，房地產(chǎn)政策邊際松動(dòng)下，白電龍頭抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

不過(guò)，從更宏觀的周期上來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的投資確實(shí)已經(jīng)處于下行周期。在大國(guó)崛起的過(guò)程中，每一階段都離不開(kāi)一些核心產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心引擎，也是海量資金的最終去處。比如美國(guó)的鐵路行業(yè)一度無(wú)限風(fēng)光，帶動(dòng)了鋼鐵、銀行等多個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展，但是隨著產(chǎn)業(yè)周期的演變，無(wú)論是鐵路投資者還是鐵路股的持有者，最終獲利卻都不多。

中泰資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在最新的分析中指出，房地產(chǎn)作為居民家庭的最大類資產(chǎn)，估計(jì)要占到中國(guó)居民部門總資產(chǎn)的60%左右；與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，要占到銀行貸款余額的30%左右，房地產(chǎn)同時(shí)作為資產(chǎn)，也要占到銀行總資產(chǎn)的30%左右；此外，地方政府的土地出讓金收益加上與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，則要超過(guò)地方政府財(cái)政總收入的30%。他認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接加上間接貢獻(xiàn)大約也在30%左右。

當(dāng)下，政策會(huì)因?yàn)槎唐谛袠I(yè)承受能力達(dá)到極限而邊際寬松，但“房住不炒”的大趨勢(shì)卻不會(huì)改變，地產(chǎn)股有估值回歸的機(jī)會(huì)，但是地產(chǎn)行業(yè)卻難有昨日重現(xiàn)的良機(jī)。

地產(chǎn)作為中國(guó)過(guò)去二十多年最大的引擎之一，也是最大資金沉淀池之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大，但是也消耗了大量的資源，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，這些資源必然會(huì)轉(zhuǎn)向更有前景且社會(huì)回報(bào)率更高的領(lǐng)域。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）