作 者丨家俊輝

圖 源丨圖蟲

“最近中介一直在勸我要把握住‘窗口期’，抓緊‘上車’，不然錯(cuò)過這個(gè)村就沒這個(gè)店了?！?/p>

春節(jié)過后，早有計(jì)劃在廣州安家落戶的李奇（化名）便一直在向銀行和房產(chǎn)中介打聽按揭貸款和房價(jià)的消息。“上個(gè)月下旬，中介就告訴我，最近詢價(jià)的人多了，成交量也有增加，房價(jià)可能會(huì)漲起來。”

在采訪中，多位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了類似的意思，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了他們的判斷。

3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.5%。其中，廣州新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.6%。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，一線城市剛需基礎(chǔ)扎實(shí)，對政策比較敏感，當(dāng)信貸額度增加、利率下降以后，需求會(huì)加速入市。

此前2月21日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

但從全國范圍來看，今年樓市開局并不樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70城中新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有40個(gè)，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有57個(gè)。

此前3月11日，央行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元，低于市場預(yù)期。其中2月份住戶貸款減少3369億元，短期貸款減少2911億元，以按揭貸款為主的中長期貸款減少459億元，這是自2007年有數(shù)據(jù)記錄以來的首次負(fù)增長。

對此，交通銀行(601328)金融研究中心首席研究員唐建偉指出，住戶中長期貸款的減少是導(dǎo)致2月份信貸不達(dá)預(yù)期的主因，也集中反映了房地產(chǎn)市場的成交弱勢。

展望后市，李宇嘉預(yù)計(jì)， 3月份房價(jià)走勢會(huì)繼續(xù)保持2月份的態(tài)勢，但政策紓困行業(yè)的基調(diào)不變，包括信貸增加，房貸利率會(huì)繼續(xù)下降，以鼓勵(lì)新市民置業(yè)。“預(yù)計(jì)各項(xiàng)紓困政策的效果在4月份前后開始顯現(xiàn)，屆時(shí)房價(jià)也將會(huì)觸底回升?！?/p>

房貸利率迎來“普降潮”

今年以來，全國已有超過50城陸續(xù)發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)“松綁”政策。伴隨而來的是，一波在全國范圍內(nèi)展開的房貸利率“普降潮”。

此前2月21日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來單月下降的最大幅度。

就在同一天，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。交通銀行當(dāng)天跟進(jìn)下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，郵儲(chǔ)銀行則從2月22日起下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，與四大行保持一致。

另有多家股份行向記者透露，目前已跟隨國有大行的腳步，將其在廣州地區(qū)的房貸利率下調(diào)至首套5.4%、二套5.6%。

彼時(shí)，李宇嘉向記者指出，當(dāng)整體成交量下行后，對按揭的需求就會(huì)下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。“近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中?！?/p>

對于廣州此次下調(diào)房貸利率，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州地區(qū)房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，具有積極的示范意義。

事實(shí)上，記者在線下走訪調(diào)研時(shí)了解到，包括四大行在內(nèi)的多數(shù)銀行按揭貸款額度普遍較為充足，且房貸利率在實(shí)際操作過程中存有一定的優(yōu)惠“空間”。

“如果資質(zhì)好，在四大行首套房利率最低可以申請到5.2%?！币晃粡V州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向記者透露，在一些中小銀行，資質(zhì)好的客戶首套最低甚至可以做到4.8%，二套最低到5.2%。

“類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對于全國其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對其他城市后續(xù)的政策產(chǎn)生積極的示范作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在廣州下調(diào)房貸利率前后，多地房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。

比如南京，在多家銀行調(diào)整后，當(dāng)?shù)刂髁鞣抠J利率重回“5”字頭，首套5.7%左右，二套5.9%左右；

蘇州最新房貸利率已重回“4”字頭，首套4.6%左右，二套5.3%左右，而去年蘇州首套房貸利率最高值曾達(dá)到6.2%；

另外，去年5月起，杭州房貸利率“五連漲”，最高時(shí)首二套分別為6.3%、6.4%，目前已調(diào)降至首套5.6%，二套5.7%。

更具代表性的是，本月初鄭州發(fā)布的19條樓市新政。3月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），其中明確提出要引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

記者了解到，自《通知》發(fā)布以來，鄭州房貸利率持續(xù)下降，目前首套新房是5.39%，二手房低至4.9%，而去年10月份最高值曾達(dá)到6.37%。

一方面，多地房貸利率在持續(xù)下降；另一方面，按揭貸款的放款周期也在持續(xù)縮短。貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天，放款周期加快到去年三季度的狀態(tài)。

進(jìn)入3月份后，廣州地區(qū)的房貸放款還在提速。“現(xiàn)在我們的房貸額度充足，完全不用擔(dān)心放款，只要資質(zhì)沒問題，最多一個(gè)月就可以拿到貸款?！蹦硣秀y行廣州地區(qū)一線信貸經(jīng)理向記者表示。

而多位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向記者透露，多數(shù)銀行的房貸放款時(shí)間在兩周之內(nèi)，“資質(zhì)好的客戶，一周放款也不是沒可能?！?/p>

相比之下，去年銀行房貸額度偏緊的時(shí)候，放款周期普遍在3個(gè)月以上。

首付來源審查松動(dòng)

在房貸利率下調(diào)，放款周期加快的背景下，影響房貸的另一重要因素——首付款來源審查也在悄然發(fā)生變化。

一直以來，在“房住不炒”的大背景下，銀行方面都會(huì)嚴(yán)格審查購房者的首付款來源，一般要求首付款必須是購房者的自有資金（包括本人、配偶，及直系親屬的資金），不能來自銀行卡套現(xiàn)、借貸等，更不能涉及洗錢等事項(xiàng)。在審查過程中，銀行會(huì)查驗(yàn)購房者的工資等收入證明、銀行流水、征信記錄等。

去年，在監(jiān)管的引導(dǎo)下，各地加大對炒房行為的打擊力度，各大銀行下發(fā)通知要求嚴(yán)查購房者首付款來源。

據(jù)記者了解到，在審查最嚴(yán)格的時(shí)候，首付款中即便有來自購房者父母的資金，銀行也會(huì)追溯審查其父母的銀行流水，甚至要求提供公安機(jī)關(guān)出具的關(guān)系認(rèn)定證明。

但近日，記者在走訪調(diào)研中獲悉，銀行方面對首付款的審查已有所松動(dòng)。

“對首付款，現(xiàn)在銀行普遍都只會(huì)向上追溯審查一手，資金只要是來自父母的基本都沒問題?！倍辔粡V州地區(qū)的房產(chǎn)中介向記者透露，此前銀行還要求購房者首付款中來自父母的資金必須在其父母賬戶上停留半年以上，但現(xiàn)在“當(dāng)天到賬的資金都可以?！?/p>

對此，來自國有大行、股份行的多位一線信貸經(jīng)理向記者證實(shí)，近期銀行確實(shí)在一定程度上放松了對購房者首付款來源的審查。同時(shí)，他們也向記者強(qiáng)調(diào)：“首付款來源是一定會(huì)查的，因?yàn)楸O(jiān)管的要求沒有變，只不過人工審核的時(shí)候沒有原來那么嚴(yán)，但不同銀行的操作方式可能不太一樣?！?/p>

需要指出的是，即便是銀行稍微放松首付款審查，更大程度上也是為了滿足剛需群體的合理住房需求，“房住不炒”的基調(diào)下，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市依然是監(jiān)管明令禁止的，也是銀行嚴(yán)查的內(nèi)容。

本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 黃菁珊

本文首發(fā)于微信公眾號：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。