“從今年開始，要由區(qū)域公司來靈活地根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行收并購”。3月28日，新城悅服務(wù)管理層在2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)說到。改變過去由總部發(fā)起收并購的局面，培育區(qū)域公司收并購能力是新城悅服務(wù)為擴(kuò)張規(guī)模作出的最新改變。

2021年，新城悅服務(wù)通過以收并購為主的方式不斷拓展在管面積，公司管理規(guī)模達(dá)到新高點(diǎn)。為緊抓今年收并購機(jī)遇，除收并購權(quán)限下放外，新城悅服務(wù)還從資金安排等戰(zhàn)略方向排兵布陣。一系列積極活動(dòng)中不難看出其在未來規(guī)模擴(kuò)張方面的想法以及未來發(fā)展的野心。

近幾年，物業(yè)行業(yè)出臺(tái)多項(xiàng)政策以及地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)加速物管行業(yè)整合，物管企業(yè)頻繁收并購是物業(yè)發(fā)展的共性之一。但也要防范靠收并購實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張背后的諸多風(fēng)險(xiǎn)。

與一味追求規(guī)模的企業(yè)不同，新城悅服務(wù)將高質(zhì)量發(fā)展和安全意識(shí)貫徹到底，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、提升專業(yè)服務(wù)能力，以“大社區(qū)+大后勤”為核心業(yè)務(wù)板塊建立公司發(fā)展壁壘，提升自主獨(dú)立性同時(shí)保證營(yíng)收。

“我們繼續(xù)堅(jiān)持業(yè)務(wù)協(xié)同、質(zhì)量?jī)?yōu)先的原則，更加注重收購公司的質(zhì)量，包括相應(yīng)匹配度和目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量等?！毙鲁菒偡?wù)董事長(zhǎng)戚小明表示。

01

核心業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

2021年，新城悅服務(wù)收入43.5億元，同比增長(zhǎng)52%。核心歸母凈利潤(rùn)6.8億元，同比增長(zhǎng)55%。毛利率30.8%，同比上升0.1%。在已公布的上市物企中，營(yíng)收及毛利率處于行業(yè)較前位置。

營(yíng)收的增長(zhǎng)主要來自于物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入的增長(zhǎng)。

據(jù)新城悅服務(wù)2021年業(yè)績(jī)公告，2021年，新城悅服務(wù)的物業(yè)管理收入約為21億元，同比增長(zhǎng)67.3%，占比48.3%，是公司第一大收入來源。社區(qū)增值服務(wù)收入約9.16億元，同比增長(zhǎng)84.0%，占21.0%。

同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)也是新城悅服務(wù)毛利率最高的業(yè)務(wù)板塊，分別為30.1%、42.4%，分別同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，該兩大業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)成為新城悅服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的兩大核心驅(qū)動(dòng)。

由于整體收入增幅大于成本增幅，2021年，新城悅服務(wù)整體毛利率同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

需要注意的是2021年新城悅服務(wù)投資房地產(chǎn)美元債券可能導(dǎo)致的業(yè)績(jī)損失。據(jù)摩根大通發(fā)表的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，新城悅服務(wù)雖主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)不俗，惟公司在房地產(chǎn)美元債券出現(xiàn)公允價(jià)值變動(dòng)1.99億元的未實(shí)現(xiàn)虧損。一旦實(shí)現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致公司今年凈利潤(rùn)下跌16%。

首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)對(duì)這一情況進(jìn)行了細(xì)致的解說，“目前美元債的賬面價(jià)值3300萬美元，如果今年美元債繼續(xù)出現(xiàn)浮虧，預(yù)計(jì)虧損額度也不會(huì)超過2000萬美元”。同時(shí)，他認(rèn)為，但美元債帶來的減值虧損影響不是連續(xù)的，不影響核心競(jìng)爭(zhēng)力。

受此影響，新城悅服務(wù)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)結(jié)束后，股價(jià)下跌。截至3月30日收盤，股價(jià)出現(xiàn)回升，收盤價(jià)9.400港元，上漲5.62%。

02

在管規(guī)模大漲外拓能力增強(qiáng)

自2020年，新城悅實(shí)現(xiàn)了上市后收購零突破，開始不斷發(fā)力收并購，尤其是第三方規(guī)模拓展。當(dāng)年，新城悅服務(wù)提出“三年三倍”目標(biāo)，即到2023年，公司在管面積和合約面積要分別達(dá)2.8億平方米、4.2億平方米。

據(jù)2021年新城悅服務(wù)年報(bào)顯示，2021年公司在管面積和合約面積分別約為1.54億平方米、2.79億平方米，分別同比增長(zhǎng)67.3%、51.4%。距離目標(biāo)值還有近一半的距離。

2021年，據(jù)新城悅服務(wù)管理層透露，2021年公司全年跟進(jìn)超過100個(gè)機(jī)會(huì)，完成收購6家物業(yè)公司，截至目前還有20多個(gè)標(biāo)的物在跟進(jìn)。

為了從市場(chǎng)尋找更多標(biāo)的，新城悅服務(wù)從收并購權(quán)限下放、資金安排、外拓組織架構(gòu)等戰(zhàn)略方向排兵布陣。具體為，打破過去由總部發(fā)起收并購的局面，由區(qū)域公司根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行收并購，加強(qiáng)收購靈活度；適當(dāng)降低分紅比例，確保今年在收并購市場(chǎng)的投入，緊抓良機(jī)，新城悅服務(wù)規(guī)模擴(kuò)張步伐正不斷加快。

擴(kuò)大規(guī)模是所有企業(yè)發(fā)展的訴求，收購后遺癥也是普遍狀況。新城悅服務(wù)在追求規(guī)模的同時(shí)不忘發(fā)展獨(dú)立性和發(fā)展質(zhì)量。例如，去年收購的項(xiàng)目中有5個(gè)與公司布局的重點(diǎn)區(qū)域高度重合，增強(qiáng)項(xiàng)目密度的同時(shí)夯實(shí)非居業(yè)態(tài)方面的物業(yè)水平。

同時(shí)，新城悅關(guān)聯(lián)方依賴度不斷下降。2021年第三方在管面積占比47.5%，同比增長(zhǎng)76.7%；新增合約面積中有約27%來自第三方項(xiàng)目的拓展。

“我們繼續(xù)堅(jiān)持業(yè)務(wù)協(xié)同、質(zhì)量?jī)?yōu)先的原則，更加注重收購公司的質(zhì)量，包括相應(yīng)匹配度和目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量等，我們不排除收購比較大的標(biāo)的物可能性”管理層表示。

03

創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)壁壘

觀察新城悅服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，大社區(qū)和大后勤一直是公司最核心的業(yè)務(wù)板塊，助力公司實(shí)現(xiàn)2021年規(guī)模與營(yíng)收穩(wěn)增長(zhǎng)。

新城悅服務(wù)根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏，篤定“大社區(qū)+大后勤”的戰(zhàn)略選擇，要在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)大后勤和大社區(qū)收入規(guī)模相當(dāng)。

“大社區(qū)”主要針對(duì)住宅類的物業(yè)管理及增值服務(wù)，其中以電梯為主的設(shè)施設(shè)備類服務(wù)和快遞柜業(yè)務(wù)是新城悅服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)創(chuàng)收主力軍。2021年，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約1.57億元，同比增收112%。未來兩三年，設(shè)施設(shè)備營(yíng)收有望突破5億元，管理數(shù)量翻倍。

“大后勤”包括團(tuán)餐、智慧園區(qū)等后勤服務(wù)。2021年公司完成團(tuán)餐業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局。如果把學(xué)府去年將近2.3億的收入合并進(jìn)來，整體收入同比增加538%。不過學(xué)府正式合并后表是在2022年。

云柜業(yè)務(wù)的不斷深耕，新城悅服務(wù)成為業(yè)內(nèi)唯一一家擁有市場(chǎng)化快遞柜業(yè)務(wù)以及實(shí)現(xiàn)盈利規(guī)?；奈飿I(yè)公司。

三大業(yè)務(wù)板塊是新城悅服務(wù)戰(zhàn)略核心板塊。近年隨著物企轉(zhuǎn)型力度加大，增值服務(wù)得以快速發(fā)展，各項(xiàng)服務(wù)賽道也越發(fā)擁擠。冷靜分析市場(chǎng)，不盲目進(jìn)入熱門賽道是新城悅服務(wù)鑄造競(jìng)爭(zhēng)壁壘的優(yōu)勢(shì)所在。

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